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선임대 상가, 진성 임차인인가 체크하라

2012-03-17 | 작성자 박상언 | 조회수 21,042 | 추천수 251

선임대 상가 임대인은 시행사인가도 확인하라

최근 신도시등지 상가 분양 현장들이 늘고 있는데 대개 그들은 선임대 상가 형태로 분양하고 있다.상가 공실을 미리부터 걱정하는 투자자들의 심리를 역이용한 신 마케팅 기법이라고 볼수 있다.

상가 분양에 고전하는 업체들 위주로 향후 공실 발생에 대한 손실을 줄일 수 있도록 ‘선임대 후 분양’하는 방식을 택하는 곳이 늘고 있다. 투자자들 역시 임대수익률의 손실을 최소화할 수 있는 안정적인 투자처라는 생각에 '선임대 상가'를 선호하고 실제 이런 상가에 대한 투자문의도 증가하고 있다.

선임대상가에 대한 투자자들의 선호도가 높다는 점을 이용해 분양 현장에서 3~5년간 선임대를 약속하고 분양하고 있는 업체가 수두륵하다.

결론부터 얘기하면 선임대 상가라고 해서 전부 믿으면 곤란하다. 일종의 사기 영업이다.

투자에 나서기전 선임대완료 분양사기작전을 알아내는 노하우가 필요하다.

우선 선임대 계약과 관련한 임대인의 계약주체가 분양계약서의 대상주체인 시행사인지를 확인하는 방법이다. 계약의 주체가 분양영업사원이라면 '가짜 선임대' 작전일 가능성이 크다.

본래 임대차 계약은 소유권이 확보된 임대인과 계약을 체결해야 원칙이지만 분양상가의 경우 건물등기가 나지 않았기 때문에 소유권에 대한 등기 표현이 모호하다하더라도 정상적인 임차인이라면 시행사와 체결한 계약서가 있어야 하기 때문이다.

두 번째는 해당 선임대 계약과 관련한 계약금을 영업담당자가 보관하고 있는지 아니면 시행사가 보관하고 있는지 여부를 확인해야한다. 만일 영업담당자가 보관하고 있다면 이 역시 '거짓계약서' 작성에 의한 작전일 가능성이 많다. 계약금이 시행사의 통장으로 입금된 내용을 직접 확인하는 것이 좋다. 정상적인 선임대계약이었다면 계약금 송금은 계약의 주체인 시행사 통장으로 입금되었어야 정상이기 때문이다.

세번째 선임대 임차인과 대면해 임차의지를 확인해라. 이때 해당임차인에게 과거 사업경력 여부를 확인해두는 것이 좋다. 임차인의 경우, 신규 초보창업자일 수도 있으나 과거 창업경력이 있다면 얼마간 안전장치가 될 수 있다.

네번째, 병원과 같은 특수업종의 경우에는 해당 임차인의 면허증과 면호번호를 확인하는 것도 방법이다. 자격증을 구비해야 영업이 가능한 업종은 해당임차인의 자격여부확인을 통해두면 어느정도 안전장치가 되는 셈이다.

다섯째 보증금 계약금의 비중이 지나치게 작다면 이런 선임대 계약을 깊게 신뢰하지 않는게 좋다. 보증금 계약금의 비중이 상당한 수준이라면 영업담당자가 속칭 “거짓 선임대”를 통해 취할 이득이 없기 때문에 피해예방이 될 수 있다.

선임대상가에 속지 않기 위해서는 계약서상 명의로 나와 있는 임차인을 직접 만나, 과거 장사 경험이나 진실성을 파악하라

유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 02-525-0597

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

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