박원순 취임후 한달,강남 재건축시장 점검

2011-11-25 | 작성자 박상언 | 조회수 16,250 | 추천수 240

박원순 취임후 한달,강남 재건축시장 점검

규제완화 없으면 내년 상반기 까지 지속 하락할듯

-된서리 맞은 강남 재건축.시장 투자 전망

오늘이 박원순 서울시장이 당선된지 한달째다. 강남권 재건축 가격 하락폭이 상대적으로 크다. 민간부동산정보업체 자료에 따르면 서울시장 재보선이 치러진 10월 마지막주에서 11월 19일까지 서울의 재건축 아파트 매매가격은 0.68% 떨어졌다. 구별로는 단연 강남권의 내림세가 가파르다. '박원순호(號) 서울시' 출범 이후로 강남구 재건축 시세는 무려 1.49%나 떨어졌고 송파구(-0.69%)와 강동구(-0.59%)도 큰 타격을 받았다. 한강르네상스사업의 대표라 할 수 있는 이후 영등포구 여의도동의 아파트 매매시세는 1.11% 급락했고 서초구 잠원동도 0.46% 떨어졌다. 지난 8월 미국의 신용등급 강등과 유럽 각국의 재정위기가 본격화한 이후 9월 0.99%, 10월 0.78% 각각 내려간 것과 비슷한 수준의 하락세가 이어지는 셈이다. 특히 서울시가 지난 16일 개포동 주공2단지 등 재건축안 4건을 전부 보류한 여파가 아파트시세에 본격적으로 영향을 주게되면 11월의 월간 시세 하락폭은 10월보다 더 커질 것으로 보인다. 강남권 재건축 뿐만 아니라 한강변 아파트들이 하락을 주도하고 있다.

당선이후 강남권 재건축 아파트 시가총액이 7천4백억원 가량 증발했다. 지난 24일 부동산정보업체 닥터아파트가 박원순 서울시장 당선일인 10월 26일(수)부터 11월 23일(수)까지 4주간 서울 강남권 재건축 시가총액을 조사한 결과 76조1천4억원에서 75조3천5백54억원으로 7천4백50억원이 감소했다. 매매가 변동률로는0.98%가 하락했다. 개포동 주공1~4단지는 8조6백86억원에서 7조7천7백72억원으로, 대치동 은마 아파트<사진>는 4조4천8백69억원에서 4조3천6백29억원으로 각각 2천9백14억원, 1천2백40억원이 감소했다. 이들 단지의 시가총액 총 감소액은 강남구 전체 감소액의 95%를 차지한다.강남구 다음으로는 서초구의 시가총액 감소가 컸다. 24조6천7백46억원에서 24조4천3백90억원으로 2천3백56억원이 감소했다. 서초구에서는 잠원동 한신4차(1조5천2백88억원→1조4천6백65억원), 한신2차(17조9천7백3억원→17조4천70억) 아파트의 시가총액이 각각 6백23억원, 5백3억원 증발해 가장 큰 감소를 보였다. 반면 송파구와 강동구는 강남구와 서초구와 비교해 감소액이 비교적 적어 선방했다.11월 23일(수) 기준 송파구 재건축의 시가총액은 16조7천7백5억원으로 서울시장 당선 시점(16조8천1백36억원)과 비교해 4백31억원이 줄었다. 송파구 재건축 시가총액의 감소가 적었던 것은 가락동 가락시영1,2차 아파트의 가격 영향이 컸다. 가락동 가락시영1,2차의 시가총액은 3조6천7백89억원에서 3조7억7백69억원으로 9백80억원이 늘었다. 이는 지난 11월 2일서울시의 종상향(2종→3종) 안건이 채택되는 방향으로 의견이 모아지면서 가격이 한차례 오른 탓이다. 마지막으로 강동구 재건축 시가총액은 12조96억원에서 11조9천8백4억원으로 2백92억원이 감소했으며 고덕동, 상일동 일대 주공 아파트의 가격이 하락세를 보였다.

강남권 재건축 아파트 가격 하락과 투자시점

일반아파트보다 강남권 재건축 아파트의 하락폭이 큰것은 아무래도 실수요자보다는 투자자들의 비중이 높기 때문인것으로 풀이된다. 즉 현재 거주 가치보다는 미래의 개발 이익을 기대하고 집을 산 소유자들이 많기 때문이다. 강남권 재건축 아파트의 지속적인 가격 약세는 서민을 대변하는 것으로 상징성이 있는 박원순 서울시장 교체에 따른 심리적인 요인과 미국,유럽발 재정위기까지 겹쳐 복합적으로 작용하고 있다.결과적으로 전임시장과 달리 무분별한 도심 개발을 반대하는 박 시장의 정책기조가 미친 영향이 강남권 재건축아파트 하락의 결정적요인이라고 본다.

재건축이 지지부진해지면서 강남 재건축아파트값은 계속 떨어지고 있다. 부동산업계에 따르면 개포주공2단지의 경우 지난 한달새 4억9500만원에 거래되던 전용 25㎡의 매매 가가 최근 들어 4억5000만원으로 하락했다. 은마아파트의 경우 전용 77㎡가 최근 8억8000만원대로 떨어지면서 9억원대가 깨졌다. 당분간은 이런 하락추세가 유지될 가능성이 높다. 설령 정부의부동산 활성화대책이 나오더라도 정치적인 이유로 강남권은 제외될 가능성이 높은 만큼 단기적인 관점으로 볼 때 반등이 쉽지 않을 전망이다. 실제 박원순 시장 당선이후 저점매수를 저울질하는 투자자들도 이번 개포지구 재건축안 보류를 계기로 투자심리기 싸늘하게 식었다. 매수대기자들이 사업 속도가 느려질 것으로 보고 매수 시기를 늦추려는 움직임이 많이 포착되고 있다. 결론적으로 내년 총선과대선이 어느정도 마무리되는 3분기경 강남재건축시장에 접근해도 늦이 않을것 같다.

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