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찬밥 중대형 아파트, 겨울 전 봄 맞이?

2011-10-12 | 작성자 박상언 | 조회수 20,589 | 추천수 286

찬밥 중대형 아파트, 겨울 전 봄 맞이?

부동산 경기가 얼어붙으면서 한동안 외면당했던 중대형 아파트에 대한관심이 다시 살아나고 있다고 하는데요, 그 배경과 동향을 질의응답방식으로 집어본다.

  1. 최근 중대형아파트에 대한 관심이 다시 높아지고 있다고 하던데요,

이유가 뭔가요?

 

2008년 금융위기를 전후로 중소형아파트의  인기가 올라가고 중대형 아파트의 인기가 서서히 식어가고 가격적으로도 중소형과 중대형의 차이가 거의 없게 되었다. 조금 만 더 보태면 중대형을 구입할수 있다는 가격 메리트도 중대형 인기에 한몫하고 있다. 중대형보유자들이 수평 이동하고 중소형 보유자들이 갈아타기를 시도하면서 거래 비중이 늘고 있다.또한 중대형아파트 거래비중이 늘어나고 분양시장에서도 선전하는 중대형이 증가하면서 건설사들도 가격을 낮춘 중대형아파트를 잇따라 선보이며 수요자를 끌어들이고 있다.  무엇보다도  최근 2~3년간 공급이 많이 감소했던 중대형아파트의 경우 앞으로 공급 부족 현상이 나타날 수 있어 입지가 좋은 아파트는 희소성이 부각될 수 있고  2~3년 간 중소형아파트와 도시형 생활주택, 오피스텔 위주로 공급이 늘면서 중대형아파트가 부족해 질 수 있다는 우려도 최근 들어 제기되고 있는점도 한 이유다.

 

2. 중대형 아파트의 인기를 반영하듯 서울지역만 보더라도 1년동안 중대형아파트 거래량이 중소형에 비해 많이  늘었다고 하죠 ?


~주택경기 침체와 전세난 등으로 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트에 대한 선호도가 높아졌다. 하지만  최근 1년간 서울지역 중소형 거래건수 대비 중대형의 비중은 예전보다 늘어난 것으로 나타났다. 최근  국토해양부의 서울 아파트 월별 매매거래 통계에 따르면 최근 1년간(2010.8~2011.8) 전용면적 86~135㎡ 중대형 거래량은 15777건으로 전 평형대에서 가장 거래량이 많은 61~85㎡ 거래량(36626) 43%에 달했다. 중대형이 한창 인기를 끌었던 지난 2006년에는 86~135㎡의 중대형은 27676건이 거래돼 61~85㎡ 거래량(78449) 35.3%에 불과했다. 5년간 경기 침체로 총 거래건수는 줄었지만 중대형 거래 비중은 오히려 늘어난 셈이다.

 

 3. 이러한 분위기가 이어져, 최근 분양가를 낮춰 공급하는 아파트들도 늘고 있다고 하던데..?


 
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올해 상반기 삼성물산이 서울 성동구 옥수동에서 분양한 ‘래미안 옥수 리버젠’은 148.38~174.62(공급면적 기준) 대형아파트 90가구를 공급한 결과, 1순위에서 390명이 청약해 평균 4.43 1의 경쟁률을 기록했다. 대림산업이 경기 의왕에서 공급한 ‘의왕 내손 e편한세상’도 평균 1.3 1로 전 주택형이 순위 내 마감됐고 GS건설이 대전에 분양한 ‘센트럴 자이’ 역시 중대형이었던 113㎡형과 118㎡형이 각각 9 1 2 1로 순위 내 마감했다. 이들 아파트의 분양 성공은 건설사의 적극적인 가격 인하 전략 때문이다. 건설사들은 같은 단지의 중소형보다 3.3㎡당 분양가를 낮추는 등 가격 경쟁력을 극대화해 분양에 나섰다. ‘의왕 내손 e편한세상’ 142~194㎡형의 3.3㎡당 분양가는 1576만원으로 83~130㎡형의 1638만원보다 60만원 이상 쌌다. ‘대전 센트럴 자이’ 역시 중소형아파트 분양가보다 중대형아파트 분양가가 30만원 정도 저렴했다.
 
삼성물산의 ‘래미안 전농 크레시티’도 121㎡형의 3.3㎡당 분양가를 같은 단지의 중소형보다 20~30만원 가량 낮은 1300~1400만원 선으로 책정했다. 또 동문건설이 부산시 부산진구에서 분양하는 ‘서면 동문 굿모닝힐’ 아파트도 중대형의 평당 분양가가 중소형보다 싸다. 이 아파트 전용 70㎡형의 분양가는 740~850만원 선이지만 전용 138㎡형은 670~780만원 선이다.

 

4.그렇다면 중대형 아파트 투자자차원에서 서서히 접근해도 될까요?  

 

아직까지는 관망하는게 좋다. 실수요자나 단기 차익을 기대하는 일반 투자자들은 정확한 분양 및 매수여건을 갖추고 중대형아파트를 보아야 합니다. 중대형아파트는 입지 여건이 뛰어난 곳을 제외하고는 향후 공급 부족이 심화되더라도 한국 경제가 활황으로 받쳐주지 않는 이상 값이 오르기는 쉽지 않기 때문이지요. 더구나 10월 현재 서울 중소형 아파트의 3.3㎡당 매매가가 중대형아파트를 넘는 지역이 많은 상황에서 목돈이 들어가는 중대형아파트 투자는 하우스푸어(대출을 많이 받아 집을 산 가난한 이들)를 자초하는 길이기도 합니다. 중대형아파트는 대단지와 브랜드 가치, 교통 및 교육여건 등을 꼼꼼히 살핀 후 장기적인 투자 안목을 갖고 접근해야 합니다.

 

5. 그렇다면 ,중대형아파트  앞으로 전망은 어떤가요, 그리고 전체적인 아파트 가격 회복..당분간 어렵다고 봐야 할까요?


중대형 아파트 전망은 경기여건과 소득수준에 달려 있다고 본다. 내년도 우리나라의 경우 올해보다는 성장율이 더딜것으로 보고 있기 때문에  내년까지도 중대형아파트의 반등이 어렵다고 본다. 또한   전체적으로 볼 때 상반기 일부 연구기관과 전문가들이 하반기 아파트 가격 반등을 예측했지만 수도권지역만 살펴볼 때 반등하기가 쉽지 않을 전망이다. 10.26 보선으로 새로운 서울 시장이 취임하더라도 그다지 부동산시장 활성화에 도움되지 않을 정책이 나올것으로 기대하지   않기  때문이다.        

 

6. 서울지역 아파트 가격이 얼마나 떨어지고 있습니까?

 서울 아파트값이 연일 하락세다. 추석 이후 매주 0.03% 이상 떨어지고 있다.

유럽발 금융위기로 매수세가 위축된 것으로 보인다.  부동산정보업체 조사에 따르면 이번주 서울 아파트값은 0.03% 내려 지난주(-0.04%)에 이어 하락세가 이어졌다. 지역별로는 송파구(-0.10%)가 가장 많이 내렸고 강남구(-0.07%), 강동구(-0.06%), 성북구(-0.02%) 등이 뒤를 이었다.  송파동 미성 104㎡형은 500만원 내린 57500~64000만원, 삼익 129㎡형은 500만원 떨어져 7500~78000만원에 시세가 형성됐다. 강남구도 비슷한 분위기다. 거래는 물론 문의도 거의 없다. 재건축 단지 급매물이 속속 나오고 있다. 개포동 주공1단지 59㎡형은 2000만원 내린 12~123500만원이고 도곡동 개포우성5 101㎡형은 500만원 내린 81000~85500만원이다
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강동구도 재건축이 눈에 띄게 내렸다. 고덕동 고덕현대시영 62㎡형은 500만원 내린 58000~62500만원이고 천호동 삼성 141㎡형은 2500만원 내린 53000~57500만원이다.

 

7. 끝으로  유럽 재정위기로 인한 글로벌 경기 둔화 여파가.강남 재건축 시장도 위축시키고 있다고 하던데.. 강남 재건축 동향 어떤가요?


 
아직까지는 강남권 재건축시장 움직임은 거의 없다고 봐도 무방하다.

 서울시가 지난 5일 새로 지정한 68개 재건축·재개발 정비예정구역 가운데 강남 3구에 위치한 15개 구역의 아파트에도 관심을 보이는 고객들은 은 거의 없는 실정이다.이번에 정비예정구역으로 지정된 강남구 개포동 현대1,송파구 가락동 가락삼익맨숀 , 도곡동 삼호아파트,개포동 도곡한신 아파트는 예전과 다르게 지금은 미동도 하지 않는 분위기다. 유럽발 재정위기 전후로 사업 속도가 빠른 강남권의 기존 재건축 아파트도 약세를 면치 못하는 상황에서 이제 막 재건축 구역으로 지정된 아파트를 사려는 사람이  없는 실정이다. 단 건설사들만 관심을 가지고 있는데 이번 무더기 재건축·재개발 구역 지정이 일감이 별로 없는  업계에  도움을 줄 수 있을 것이라고 생각하고  있다.

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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