9가지 질의로 보는 한옥의 관심과 투자가치

2011-09-19 | 작성자 박상언 | 조회수 20,106 | 추천수 282

1.   주택시장에서 한옥에 대한 관심이 뜨겁다고 하는데, 인기가 어느 정도인가요?

 

답변)실제로 한옥에 대한 일반인들의  상담과 관심이 최근들어 부쩍 증가했다. 과거에는 여유자금이 있는 강남 큰손들의 관심이 주였다. 그도 그럴 것이 쓸만한 한옥의 경우 가격이 수십억 원을 호가하기 때문이다. 북촌의 경우 현재 3.3㎡당 가격은 3,000만원 대에서 최고 5,000만원까지 이르고 있다. 강남 단독 주택지의 가격이 3.3㎡당 2,000~3,500만원 수준인 점을 감안하면, 어지간한 자산가가  아니고서는 북촌에 발을 들여놓을 수 없다. 이처럼 가격이 뛴 것은 한옥을 찾는 사람은 늘고 있지만, 한옥은 한정돼 있기 때문이다.  노후를 위한 은퇴주택 개념과  임대사업용으로  미리 사 두려는 사람들이 많다. . 기존 한옥을 개보수하는 것은 물론 신축하는 한옥도 점점 많아지고 있다. 투자 지역도 기존의 경복궁 동쪽 가회동 일대의북촌을 벗어나서촌이나 계동 현대건설 앞쪽의 운현궁 일대로까지 번지고 있다.

   2. 한옥 물량이 많지 않을 것 같은데, 이렇게 인기가 있다면...
한옥, 가격은 얼마나 하나요?(지역별로 매매 - 전세 각각 구체적으로 부탁드려요.)

     답변)서울에서 한옥이 보존된 가회··원서·안국동 일대 북촌마을 1200여 가구와 효자·통인·창성·통의동 등을 아우르는 서촌마을 600여가구 등에 한옥수요가 많다. 하지만 한옥값은 만만치 않다. 북촌마을 한옥은 최근 값이 부쩍 올라 대지 기준 3.3㎡당 2000만원에서 3500만원을 호가하고 최고 5000만원까지 가는 경우도 있다. 66.1㎡ 규모의 한옥을 사려면 4억원에서 7억원은 줘야 한다는 얘기다. 현지 부동산 업계에 따르면 34년 전만 해도 3.3㎡에 1000만원하는 급매물도 있었는 데 최근 3배가량 가격이 급등했다.한옥 전세도 66.1㎡의 경우 2억원에서 25000만원대를 형성하고 있다. 보증금 1억원에 월 300만원대의 높은 가격대의 월세도 간혹 나오고 있다.

 3. 서울시의 지원을 받아 신, 개축할 수 있다고 하셨는데,구체적 지원 내용과 방법은요?

답변 한옥을 직접  매입하는 것도 좋지만 가격이   부담스럽기 때문에  서울 가회·삼청동, 종로 1·2·3·4가동에서 상대적으로 가격이 싼 낡은 한옥이나 일반주택을 구입한 뒤 서울시의 지원을 받아 신·개축할 수 있다. 서울시는 이들 지역에서 한옥의 외관을 고칠 경우 공사비용의 3분의 2 범위 안에서 최대 6000만원까지 무상 지원해 준다. 또 내부 공사비는 최대 4000만원까지 3년 거치 10년 균등분할상환 연 1%의 저금리로 대출도 해준다. 일반주택을 헐고 한옥으로 새로 지을 때에는 외관의 경우 공사비 3분의 2 범위 안에서 최대 8000만원까지 무상 지원해주고, 내부는 최대 2000만원(3년 거치, 10년 분할상환, 연리 1%) 까지 융자해 준다.이 혜택을 이용한 한옥 짓기는 증가하고 있다. 지난 2008 12, 2009 9건에 불과했던 한옥 지원프로그램 이용 건수는 지난해 17, 올해엔 8월까지 22건을 기록했다.

4.최근에는 한옥의 관심을 반영하듯 아파트에도 한옥디자인을 적용하고 있죠 

답변)서구식 건축양식인 아파트에서 벗어나 한옥 디자인을 적용해 차별화된 주거공간을 선보이는 건설사들이 속속 등장했다. 한옥 디자인 아파트는 최근 한옥 재건 바람이 불고 있는 가운데 서구식 아파트 문화에 식상해하면서 우리나라 전통 양식을 고품격 문화 가치로 받아들이는 중장년층을 겨냥한 차별화된 상품으로 부상하고 있는 것이다.분양시장이 침체되면서 소비자들의 구매의욕을 이끌어 내기 위해서는 경쟁사와 차별화된 요인이 있어야 하고, 전통 한옥 디자인이 최근 새롭게 부상하고 있는 것이다. 사랑채를 비롯한 다실, 서재, 장독대 등 다양한 형태의 한옥디자인이 접목되고 있다. 현관 입구에 들어서게 되면 사랑채 공간과 툇마루가 보이는 형식이다.손님이 방문하면 한옥 사랑채로 모셨던 것처럼 현관에서 바로 출입할 수 있는 사랑채를 만들어 가족공간의 프라이버시를 침해하지 않으면서 손님을 맞이하고 담소를 나눌 수 있는 특화공간으로 구성했다.최상층 일부 가구에는 천장을 높여 한옥처마를 형상화한 계단식 천장을 적용할 예정이다. 간접조명을 통해 한옥 처마의 현대적 미학을 느낄 수 있도록 했다.LH의 경우도  한옥구조 아파트 중 84㎡를 기본으로 사랑방, 한실, 안마당, 다실 등 4개 유형이 적용돼 선보이고 있는데  특히 안마당형은 약 10㎡ 정도의 미니마당을 집안 내부에 조성하고 장독대까지 놓을 수 있게 꾸민 게 특징이다. 현관 입구 옆에 작은 방을 사랑방처럼 만들어 손님용 침실로 활용할 수 있는 유형도 주목을 받았다.

5.
누구나 한옥이 좋다는건 알고 있는데 건축비가 너무 비싸다고 겨울에 춥다는게 단점 아닐까요?

답변) 한옥의 비싼 건축비는 여전히 남아 있는 숙제다. 보통 일반 주택은 3.3㎡당 400만원 정도면 신축이 가능하지만, 한옥은 3.3㎡당 1000만원 이상이 든다. 건물 면적이 105(32)인 주택을 짓는 데 들어가는 땅값을 제외하고도 공사비만 3억원가량 들어가는 셈이다. 한옥 공사비 가운데 가장 비용이 많이 드는 항목은 인건비다.한옥기술자들은 와공(기와공사 인부), 소목장, 대목장 등으로 세분화됐고 인건비도 일당 25만원을 넘는 것으로 알려졌다. 아파트처럼 기계화된 시공이 불가능하고 자재 역시 규격화가 어렵다는 점도 공사단가를 높이는 요인이다. 그 해결책으로는 조립식 목재를 사용하는 등 자재와 공법을 표준화하는 노력이 필요하다.

 

6.한옥에서 숙박하려는 외국인들이 늘면서 한옥을  게스트하우스로 이용하려는 관광객들도 많이  증가하고 있죠?

 

 답변)네 한옥은 외국 비즈니스맨과 관광객의 필수 코스가 되고 있다. 덕분에 한옥 임대 사업도 활기를 띠고 있다. 실제로 북촌한옥마을에 자리 잡은 한옥 게스트하우스 대부분은 비슷한 호황을 누리고 있다.
한옥 게스트하우스를 찾는 사람은 관광차 혹은 국내 업체가 사업을 위해 초청한 미국ㆍ유럽인이 많다. 드라마 촬영 배경이 된 한류 드라마를 보고 한옥 체험을 하려는 동남아와 중국, 일본인도 상당수다
.

가족과 서울 나들이에 나선 내국인도 적지 않다. 호텔은 숙박요금이 부담스럽고 모텔은 가족과 머물기에 적절하지 않기 때문이다. 북촌에는 10여 개의 한옥 게스트하우스가 있다. 숙박료는 방 크기에 따라 차이가 있지만 최고급호텔식 한옥을 제외하고는 일반적으로 하루 숙박비용 6~10만원 선이다.  7~8월엔 되돌려 보내는 손님이 많을 정도로 호황이고, 12~2월에는 전체 방의 절반가량만 찬다고 한다. 나머지 기간에는 60~70% 정도 방이 찬다. 한옥 게스트하우스가 돈벌이가 된다는 얘기가 돌자 게스트하우스 운영을 위한 한옥 매입 문의가 부쩍 늘었다. 한옥을 임차해 임대료를 내고 게스트하우스로 꾸며 운영하는 사람도 있다. 5, 대지면적 100㎡ 수준의 일반적인 한옥 게스트하우스는 월평균 매출액이 700만원 안팎이라고 운영자들은 전한다. 대지면적 165㎡ㆍ방 10개인 경우 월 매출액은 1400만원 선이다. 수도ㆍ전기요금과 인터넷 비용 등 관리비와 아침식사 제공 비용을 합치면 방이 5개인 경우 한 달에 드는 비용은 150만원 선이다. 북촌에서 한옥 매매가는 3.3㎡당 2000~3500만원, 전세금은 3.3㎡당 1000만원 수준이다. 구청에 숙박업소 신고를 하는 것을 빼면 특별한 진입 장벽은 없다. 다만 초기에 한옥 수리비와 에어컨, 인테리어 등에 드는 비용이 수천만 원에서 1억원대까지 된다는 점은 감안해야 한다. 한옥 수리비는 서울시에서 최대 무상 6000만원, 융자 4000만원을 지원한다.

7. 오세훈 전 시장이 추진했던, 서울 은평구와 성북구 지역등에
대단위 한옥마을을 조성한다는 계획은 어떻게 되고 있습니까?

답변)서울 은평구(100)와 성북구(50) 등에 대단위로  한옥마을이 들어설 예정이기 때문에  노려보는 것도 좋다.  은평 한옥마을의 경우 다른 지역보다는 저렴하게 공급될것으로 보고 있다. 은평뉴타운에 연면적 211(64) 규모의 한옥을 지으려면 18억원의 자금이 필요한 것으로 나타났다. 이에 따라 서울시는 한옥 공사비 절감방안을 강구, 필요한 자금을 11억원대로 줄이기로 했다.  SH공사가 한옥 공사비를 시뮬레이션한 결과 은평 한옥타운 내 264㎡ 부지에 용적률 80%를 적용, 연면적 211(64) 규모의 한옥을 지으려면 공사비가 12억원가량 투입돼야 하는 것으로 분석됐다.이 가운데 서울시가 보조금으로 8000만원과 1% 저리의 융자금 2000만원 등 1억원을 지원하기 때문에 실제 공사에 필요한 자금은 11억원이다.
여기에 땅값이 3.3㎡당 700만원대여서 추가로 6억원대 자금이 필요하다. SH공사는 당초 단독주택용지로 공급하려던 해당 부지가격을 3.3㎡당 730~740만원으로 책정했다. 결국 은평 한옥타운에 연면적 211㎡ 규모의 한옥을 지으려면 18억원의 거금이 필요한 셈이다.
이에 따라 사업시행사인 SH공사는 한옥 활성화를 위해 사업비 인하가 필수라고 판단, 땅값 재감정에 나서는 한편 한옥모듈화를 통해 공사비를 3.3㎡당 1000만원 수준으로 낮추는 방안을 모색하기로 했다. 자재를 대규모로 조달하고 한옥모델을 표준화하면 한옥모듈화가 가능해 공사비를 낮출 수 있다는 것이다.

8.한옥에 투자하기전 어떤점에 주의해야 할까요?

-   답변) 아직은 틈새 상품에 불과한 만큼 투자에는 여전히 신중해야 한다. 또한 일반 주택보다 내부 공간이 좁게 느껴지거나 주차 공간이 넉넉지 않은 것도 한옥 생활의 어려움 중 하나다. 한옥은 환금성이 떨어져 투자용인지, 거주용인지를 분명히 구분하고 낡은 한옥을 리모델링할 지, 신축할 지, 아예 온전한 한옥을 살지 등을 면밀히 따져봐야 한다. 즉 단기간의 시세차익 보다는 장기적인 안목에서 접근해야 한다.

9. 현재 서울 시장은 공석인데, 새로운 시장으로 바뀌어도
이 한옥마을 추진안.. 별 영향은 없을까요?

답변서울시는 2018년까지 총 3700억원을 투입해 4대문 안 3080, 4대문 밖 1420동의 한옥을 신축·보전키로 한게 오세훈 전 신임시장때의 추진사항이다. 그 일환으로 현재 성북2재개발구역 내 50여채, 은평뉴타운 내 100여채 규모의 신규 한옥마을 조성을 추진 중이다. 우선 필지를 일반인에게 분양해 개별적으로 한옥을 짓도록 한 뒤 남는 부지는 SH공사가 한옥을 지어 분양한다는 계획이다.한옥은 투기를 유발하는 사업이 아니고 관광사업에도 큰 기여를 할것으로 예상되기 때문에 차기 서울시장이 누가 되든 큰 구도안에서 한옥살리기 방안은 큰 변화가 없을 전망이다.

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