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주택임대사업절차및 임대사업제격인 곳

2011-09-17 | 작성자 박상언 | 조회수 21,699 | 추천수 310

주택임대사업 절차 숙지하라

 

  

주택임대사업을 통해 세제혜택을 받으려면 우선 임대사업자로 등록해야 하는데 사업을 시작한지 20일 이내에 관할 세무서에 사업자 신고를 해야 한다. 임대주택사업자가  반드시 마쳐야 하는 신고는 거주지와 물건지 관할 구청과  세무서이다. (원칙적으로 보유 주택이 있는 관할 세무서에 신고해야 하지만 편의상 사업자 거주지 관할 세무서에 신고해도 된다.)

 

사업기간중에 보증금, 계약기간 등 임대조건에 변동사항이 발생하면 변경사유 10일전에 물건 소재지 관할구청에 임대조건 변경신고를 해야 한다.   부동산 중개업소에서 취급하는 양식이나 문구점에서 파는 계약서양식이 아닌  시군구에 비치된 표준임대차계약서를 사용해야 한다.

 

 취득세를 감면 받으려면 부동산 취득일 이전에 임대사업자로 등록을 마쳐야 한다. 등록을 마친 후 한달 이내에 세금감면 신청을 하면 감면받을 수 있다. 세무서 신고까지 마쳤으면 면세 대상이 되는 사업자등록증을 받을 수 있다.

 

 

임대사업,전세금 비율 높은 단지를 주목하라

 

전세비율 높게 형성된 지역, 향후 집값 상승시 수혜 노릴 수 있어



추석이후에도 주택가격 하락이 지속되고 상대적으로 전월세가격이  상승한다면   주택임대사업에 대한 관심이 더욱더 증가할것으로 보인다. 현재 서울 전체 아파트 10채 중 1(10%), 경기도는 5채 중 1(22%)가 매매가 대비 전세가 비율이 60%를 넘는 것으로 나타나고 있다.

 

특히 주택시장 불황기때 임대사업 전략은 전세가 비율이 높은 지역을 투자하는 게 정석이다. 전세를 끼고 주택을 살 때 자기 자본이 더 적게 드는데다 향후 주택가격이 상승하면 먼저 오르는 특성이 있기 때문이다.   

 

민간 부동산 정보업체 조사 자료만 보더라도 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 3년간 ‘매매가 대비 전세가 비율’이 높은 아파트일수록 집값 상승률도 큰 것으로 나타났다.

 
최근 3년간 서울 소재 아파트를 대상으로 매매가 변동률을 조사한 결과, 전체 집값은2.81% 하락한 반면, 전세가 비율이 60% 이상인 아파트는 18.71% 상승한 것으로 조사됐다.또 이 기간동안 전세가 비율이 50%대인 아파트 값도 5.52% 상승했다.반면 집값에 비해 전세값이 40% 대인 아파트는 -0.94%, 30%대는 -5.9%, 30%미만은 -2.34%로 기록해 전세가 비율이 낮을수록 매매값은 하락세를 나타냈다.최근 3년간 전세가 비율이 60% 이상에서 가장 높은 상승률을 나타낸 지역은 용산구(57.42%) 였다이어 강북구(38.16%), 금천구(34.29%), 노원구(33.82%), 동대문구(28.02%) 등의 순으로 집값이 많이 올랐다.같은 기간 경기지역 역시 전세가 비율이 높을수록 매매가 상승률이 컸다. 전세가 비율이 60% 이상과 50%대 아파트의 매매가는 각각 10.48%, 3.5% 올랐다.반면 40%대는 -4.47%, 30%대는 -10.31%, 30%미만은 -12.76%의 변동률을 기록해 전세가 비율과 매매가 변동률이 비례했다.이 같은 현상은 부동산 불황기에 따라 강남 등 전세가 비율이 낮은 고가 아파트는 투자수요가 줄은 반면 강북 등 상대적으로 저렴한 아파트로 실수요자가 몰렸기 때문이다
.

주택임대사업의 최대 수혜지는 경기도와 서울 북부 및 서부권 외곽지역이 될 것으로 보인다. 민간 부동산정보업체에 따르면 민간 임대주택사업의 세제 혜택 대상인 전용면적 149m² 이하, 6억 원 이하의 수도권 아파트는 경기도에 1795000채가 몰려 있고 서울 861000, 인천 43만 채 등인 것으로 집계됐다. 경기·인천 지역의 대다수 아파트가 세제지원 대상 아파트인 것과 달리 서울에서는 주로 강북지역에 집중돼 있다. 노원구에 127000채를 비롯해 도봉구와 구로구, 강서구, 성북구 등에도 약 5만 채의 아파트가 세제 지원 요건을 충족하는 것으로 조사됐다. 반면 매매가가 높은 종로구 중구 등 도심권이나 강남권에서는 세제 혜택을 받을 수 있는 조건의 아파트가 적었다. 강남3(강남·서초·송파)를 모두 합해도 5만 채 남짓하다.

 

특히 대학가 인근이나 역세권,실수요자들을 쉽게 구할 수 있고 월세로 전환하더라도 임대수익율이 높게 형성될것으로 예상되는 전세비율이 높은 지역의 소형주택이 임대사업하기에 제격이다. 이런 지역들은 부동산 시장 침체기에도 하방경직성이 강해  하락폭이 제한적이고 상승기에는 먼저 회복하는 특성이 있기 때문이다.  

 

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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