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전월세시장 안정및 서민주거지원 확대안 문제점과 대안

2011-07-01 | 작성자 박상언 | 조회수 17,165 | 추천수 258

전월세 시장 안정등 서민 주거지원 확대점 문제점과 대안

 

이미 예고된 정책으로 주택경기 살리기엔 역부족  

-지방에 비해 역차별받는 수도권, DTI  완화와 분양가상한제 조속폐지 시급

-비거치식 분할상환으로 주택시장 침체 가중, 전세시장 수요급증 예상   

 

-      주택시장 침체와 전세난 주요원인인 보금자리주택의 총량적인 물량 축소 필요

 

이르면 오는 9월부터 분양가 상한제 아파트의 수도권 전매제한이 종전 1~5년에서 1~3년으로 완화된다.또한 재건축 초과이익환수 부담금을 낮춰주는 방안으로 제도가 개선된다.

결론부터 말하면 이번에 나온 하반기 경제 정책 운용 방향, 특히 부동산 부분은  이미 시장에서 예고한 것으로 부동산 시장에 별다른 영향을 끼치지 못할 것이다.  

현재까지 국회에 계류중인 분양가 상한제 폐지의 조속한 통과가 요원하다.

또한 활기를 띄는 지방에 비해 역차별을 받는 수도권 지역의 주택 거래활성화를 위해서는 DTI 완화 등 금융 세제 개편과 보금자리주택의  총량적인 재검토가 필요한 시점이다.

 

1.수도권 전매제한 완화

강남 3구 투기과열지구 제외로 정책효과 반감 우려

올해 하반기 부동산 정책은 일부 규제를 완화해 주택거래의 숨통을 틔워주고 민간 임대사업을 활성해 전월세 물량을 확대하려는데 초점이 맞춰져 있다. 국토부는 우선 주택거래 활성화를 위해 수도권 과밀억제권역의 분양가 상한제 아파트의 전매제한 기간을 공공택지에 건설되는 아파트(공공ㆍ민영)는 현행 전용면적 85㎡ 이하는 5, 85㎡초과는 3년에서 각각 3, 1년으로 2년씩 완화하기로 했다. 이에 따라 광교신도시ㆍ김포신도시 등 과밀억제권역 공공택지에서 아파트를 분양받은 사람은 계약후 1~3년이면 전매가 가능해졌다.
또 민간택지의 경우 85㎡ 이하는 3년이던 전매제한 기간이 1년으로 단축하되 민간택지 85㎡초과는 종전대로 1년이 유지된다. 다만 수도권 그린벨트 보금자리주택지구에 대해서는 현행대로 7~10년을 유지한다. 재 투기과열지구는 주택가격이 급등하거나 주택에 대한 투기수요로 청약경쟁이 과열되는 지역으로 강남 3(서울 강남구, 서초구, 송파구)가 지정돼있다.하지만 최근 이들 지역의 주택가격 하락폭이 다른 지역보다 커서 투기과열지구에 대한 지정유지가 무색하다. 이들 지역만 분양권 전매제한에서 빠지면  정책효과가 반감될 수밖에 없다.
또한 이번 전매제한 완화효과는 판교,광교등의 인기 단지 미분양이 많은 수도권 다른 공공택지지구에는 매물 출회속에 가격이  하락할 밖에 없다. 

끝으로 ,분양권 전매제한 완화는 분양가상한제 폐지와 맞물려 시너지 효과를 발휘할 있는데 분양가상한제 폐지안이 국회에서 계류 중이어서 이번 정책 효과가 반감될 있다.
현재 수도권에 비해 지방시장의 주택시장만 활성화되고 상승하는  시점에서, 수도권만 역차별적으로 과도하게 묶여진   전매기간의 전면적인   폐지가 필요하다.


2.
세금폭탄 재건축 초과이익 환수제도 손질


'
세금 폭탄'으로 불리는 재건축 초과이익 환수제도 하반기중 손질한다.
재건축 초과이익은 재건축 추진위원회 구성일부터 재건축 완공 때까지 오른 집값 가운데 해당 지역의 정상 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 보고, 그 이익분이 가구당 3천만원 이상일 경우 최대 50%까지 국가에서 현금으로 환수하는 것이다. 지난 2006 925일 이후 관리처분인가를 신청한 단지부터 적용돼 실제 부과는 재건축이 끝난 입주 시점에 이뤄지고 있어 집값 하락시점에 조합원들의 반발이 심화되고 있다. 최악의 경우 별다른 자산 없이 집 한 채만 가진 사람이라면 부담금을 내기 위해 집을 처분해야 하는 상황이 벌어질 수도 있다.현재 부담금중  일정부분을 감면해주는 방안 등이 검토되고 있지만 현재 시장 상황에서는 전면 폐지가 바람직해 보인다 .재건축 아파트의 가격 하락폭이 일반아파트보다 큰 상황에서 재건축초과이익환수제도의 유지의 실효성은  떨어질 수 밖에 없기 때문이다.

 

3.보금자리 주택  일부 물량 조절

공급총량제 재검토 및 추가지정 폐지 필요

수요와 한국토지주택공사(LH)의 건설능력 등을 감안, 보금자리주택을 당초 21만 가구에서 15만 가구로 줄여 공급하되 수요가 많은 수도권에서 114000가구를 공급키로 했다. 15만 가구 가운데 임대주택은 97000가구, 분양주택은 53000가구다.보금자리 분양주택은 전용면적 60㎡ 이하 소형 비율을 당초 20%에서 70%로 늘리고, 그 가운데 절반은 50㎡ 이하로 공급키로 했다. 나머지 주택은 60∼85㎡로 공급한다. 10·분납형 임대주택은 전용면적 60㎡ 이하 규모 공급 비율이 당초 60%에서 80%로 늘어난다. 60㎡ 이하 소형에 저소득층이 우선적으로 입주할 수 있도록 하는 소득·자산 기준도 특별공급에만 적용하던 것을 일반공급분까지 확대 적용키로 했다. 현행 소득·자산 기준은 전년 도시근로자 가구당 평균 소득 100% 이하, 부동산 21000만원 이하, 자동차 2600만원 이하 등이다. 보금자리주택이 무주택 서민들을 위한 정책인 만큼 앞으로 공급될 대부분의 보금자리주택에 이를 적용하겠다는 의미다.

2018년까지 150만가구의  보금자리 주택 공급 총량목표제를  재검토할 필요가 있다. 최근 주택거래 침체와 전세난 원인이 저렴한 계속적인 보금자리주택추가지정에 있는 만큼 공급계획조정 정도가 아닌 공급물량 축소가 필요하다. 건설경기가 살아날때까지 할당량 채우기식의 보금자리 주택공급 총량유지보다 잠시 유보시키는 것도 생각해봄직하다. 서민들을 위한 보금자리공급주택 취지가 전세난을 야기하고 일부지역에서는 로또당첨으로 변모된지는 오래다.

4.수도권 임대주택사업자 세제요건 완화와  소형주택 건설자금 지원 확대

 

추가적인 세제 요건과 가구수 축소  혜택 필요

국토부는 전세시장 안정을 위해 민간 임대사업도 활성화하기로 했다. 사실상 다주택자들을 정식 임대사업자로 끌어들여 전월세 물량을 늘리겠다는 복안이다.

정부는 지난 2.11 전월세대책에서 지방을 중심으로 세제지원 요건을 완화한데 이어 이번에는 지방에 비해 상대적으로 불리한 수도권 임대주택 사업자의 세제지원 요건을 완화해줄 방침이다. 하반기중 구체적인 완화 방안을 마련해 기획재정부가 개선안을 확정하게 된다. 현재 서울의 경우 5가구, 경기ㆍ인천은 3가구로 정해진 임대주택 가구수를 줄여주거나 6억원 이하로 한정된 취득가액을 높여주는 방안 등이 나올 것으로 보인다.


 
전세대책의 일환으로 단기간내 공급이 가능한 소형주택 건설자금 지원을 차질없이 추진하되 오피스텔에 대한 자금지원을 강화하기로 했다. 지난 1.13대책에서 도시형생활주택, 다세대ㆍ다가구 등 특별자금 지원을 확대했지만 오피스텔은 자금 대출실적이 저조하다는 판단에서다. 국토부는 현재 실 규모가 12~30, 대출 한도는 ㎡당 40만원, 3년 일시상환으로 제한된 오피스텔 건설자금 대출 조건을 규모와 한도 중심으로 완화해주는 방안을 검토중이다. 임대사업자와 소형주택 육성 정책은  장기적으로 전세시장 안정에 도움을 주겠지만 당장 하반기 전세난을 방지하기에는 한발 늦은 감이 있다.

5. 가계부채 연착륙 종합대책

비거치식 분할상환, 총부채상환비율(DTI) 만큼 위력 발휘할 듯   


금융위원회에800조원을 넘어선  가계부채 연착륙 종합대책’에서 은행권은 오는 2016년까지 전체 주택담보대출의 30% 수준까지 고정금리, 비거치식 분할상환 대출로 전환해야 한다. 현재 은행권의 주택담보대출 대부분은 변동금리 대출이며, 고정금리 대출은 약 5% 수준에 불과하다.

 현재 주택구입자들 대부분이 이자만 내는 거치식을 선호하는데  매달 원금과 이자를 같이 갚아나가는 비거치식으로   전환되게 된다면  실수요자들까지 주택시장에서 멀어질수 밖에  없다. 전세나 월세시장 재편으로   중장기적으로 전세시장이 급등할 수밖에 없어 서민들까지 더 힘들어 질수 밖에 없다.   점차적으로 바뀌게 될 고정금리,비거치식 분할상환은 소득증빙요소로 인해   현재 수도권 지역에서 실시되고 있는  총부채상환비율(DTI) 버금가는 위력을  발휘할 것이다. 추가적인 주택거래 활성화대책없이는 가계부채 연착륙 종합대책이  침체상태의 수도권뿐만 아니라   현재 활황세를 보이고 있는  지방주택시장까지  침체시킬 가능성이 농후하다..   

 

유엔알 컨설팅 (www.youandr.co.kr)드림  02-525-0597

 

 

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