잠실 슈퍼타워 착공과 초고층의 저주

2011-06-04 | 작성자 박상언 | 조회수 17,957 | 추천수 306

초고층의 저주, 준공당시의 경기에 달려

대기업 관여하는 초고층빌딩은 임대인확보 용이로  상대적으로 안정적 

 최근 잠실 롯데에서   123층 규모 초고층 빌딩인 롯데수퍼타워가  기초 공사를 시작함에 따라 초고층건물에 대한 관심이 증가하고 있다. 오늘은  초고층빌딩 건립에 따른 이야기를 해보고자 한다.. 우선 롯데슈퍼타워와 달리   첫 삽을 뜨지도 못한 채 자금난으로 표류하거나 계획이 변경돼 잘려나가는 경우도 한국에선 흔하다.

 건립 도중 위기를 맞거나 완공 후 심각한 후유증을 앓고 있는 외국과 달리 사업성을 고려하지 않은 경쟁적 사업추진으로 짓기도 전에 한국은 '마천루의 저주'를 겪고 있는 것이다.. 업계에 따르면 2000년대 들어 주요 공공기관ㆍ민간기업에서 추진한 13 100층 이상 초고층 빌딩 건립 프로젝트 중 현재 정상적인 착공이 예정된 곳은 서울 잠실 롯데수퍼타워(2롯데월드)와 부산 롯데월드뿐인 것으로 파악됐다.나머지 11개 프로젝트는 구상단계에서 사업이 폐기ㆍ보류됐거나 자금난으로 토지대금ㆍ건축비 등을 조달하지 못해 착공도 못한 채 표류하고 있는 것으로 나타났다.665m 높이로 추진하던 서울 용산 국제업무지구 '용산랜드마크빌딩(가칭)'은 건설투자자 이탈과 신규 투자자 모집에 난항을 겪으면서 땅값 문제조차 해결하지 못하고 있다. 용산랜드마크빌딩은 최근 높이도 500m(100층 안팎)으로 낮췄다. 640m로 지어질 예정인 서울 상암동 DMC랜드마크타워(서울라이트) 역시  지난해 착공 예정이었지만 용산과 마찬가지로 땅값조차 완납하지 못한 상태다. 서울시에 내야 할 3,600억원의 토지대금 중 지금까지 업체 측이 납부한 금액은 1,210억원에 그쳤으며 이달 중 내야 할 중도금 마련에 어려움을 겪고 있는 상황이다.

 인천과 고양등 수도권지역과 지방도 착공조차 못해

인천 송도국제업무지구 내 '송도인천타워'와 일산 '브로맥스 킨텍스타워'는 추진단계에서 계획이 축소되기도 했다. '송도인천타워' 투자자인 미국 포트먼그룹은 최근 당초 계획한 151층에서 102층으로 층고를 낮춘 사업변경안을 인천시에 제출했으며 이 과정에서 빌딩 연면적도 절반 가까이 줄어들었다. 부동산경기 침체로 사업비 조달을 위한 프로젝트파이낸싱(PF)에 어려움을 겪은 것이 사업축소의 이유로 파악되고 있다.고양시가 일산에서 추진했던 150층짜리 '브로맥스 킨텍스타워'는 비슷한 이유로 아예 구상단계에서 폐기됐다.

부산의 중동 해운대관광리조트, 센텀시티 WBC솔로몬타워의 경우 자금조달 계획에 차질을 빚으며 현재로서는 착공 여부조차 불투명한 상태다.이밖에 서울 뚝섬 현대차그룹 사옥의 경우 법적 근거 미비, 한국토지주택공사(LH)의 인천 청라지 내 인천시티타워 프로젝트는 LH의 사업 재조정 문제 등으로 각각 보류된 상태며 서울 잠실 종합운동장부지 국제컨벤션콤플렉스, 세운상가 부지의 금융관광허브빌딩은 사실상 구상단계에서 프로젝트 자체가 용도 폐기된 것으로 알려졌다.그나마 정상적으로 사업이 이뤄지고 있는 잠실 롯데수퍼타워와 부산 롯데월드의 경우 기업이 자체 자금조달을 통해 전략적으로 추진하기 때문에 가능한 것이다.

 

 초고층붐속  오피스 임대수익율 추락중


 
미래에셋부동산연구소가 발표한 '서울지역 오피스빌딩 수익률 분석' 자료에 따르면 올 1분기 서울지역 오피스빌딩의 평균 소득수익률은 연 6.27%로 직전 분기 6.42%보다 0.15%포인트 낮아졌다. 소득수익률은 2009 1분기 6.98%까지 높아졌다 등락을 반복한 이후 지난해 2분기(6.84%)부터 4분기 연속 하향추세다.소득수익률이 약보합세를 보이는 것은 서울지역 빌딩들의 실질 임대소득이 감소한데다 투자비용도 동반 상승한 때문이고 연구소 측은 분석했다.금융위기 이후 오피스 임대료는 올랐지만 물가 수준보다 상승폭이 낮았고,글로벌 금융위기 때 하락했던 오피스 매매가격이 경기회복과 맞물려 상승세를 보였다. 이에 따라 오피스빌딩 초기 투자비용은 증가했지만 실질 임대료 소득이 감소,소득수익률 내림세가 두드러졌다는 설명이다.서울 오피스빌딩 소득수익률은 향후 5년 정도 하락세를 지속할 것으로 이 연구소는 내다봤다.

외국계 투자자들, 한국오피스 탈출중

.알투코리아에 따르면 외국계의 서울 오피스빌딩 보유 비중은 최근 3년 동안 급격히 감소했다. 금융위기 직전인 2007 9.4%까지 올라갔다가 지난해 8 7.0%로 떨어졌다. 9년 전 수준으로 되돌아간 셈이다. 지난해 BOA메릴린치는 SK서린빌딩(종로구 서린동, 83800)을 팔고 나갔고, `센터원`(중구 수하동, 145000지분을 모두 팔아치웠다또 독일의 데카는 유진투자증권빌딩(영등포구 여의도동, 4400)을 처분했고, 유니온인베스트는 하이투자증권빌딩(영등포구 영의도동, 13300)을 팔아넘겼다.
싱가포르투자청(GIC) `프라임타워`(중구 회현동, 33000)를 팔았고, 웰스파고는 지난해 부동산부문을 완전 철수했다모간스탠리는 지난해 `분당스퀘어`(분당 서현동, 38000) 처분했는데, 서울스퀘어도 결국 손절매 절차를 밟게 될 것이라는 전망이 나오고 있다.


서울지역 오피스 공급면적 대폭 늘어

2015년까지 서울을 중심으로 개발계획 중인 오피스빌딩 공급면적은 총 6611570㎡에 다다른다.  특히 서울 용산에 들어서는 용산 드림타워는 100층 높이로 2016년까지 완공될 예정이다. 드림타워 주변에도 오피스빌딩 12개동이 함께 들어서면서 총면적만 약 170만㎡를 차지할 것으로 보인다. 서울시 전체의 연평균 공급량인 60만㎡를 훌쩍 넘는 규모다. 완공 예정인 잠실 제2롯데월드를 비롯해 2015년까지 상암DMC 랜드마크타워, 뚝섬 현대차 글로벌비즈니스센터 등도 그 위용을 갖출 것으로 보여 오피스빌딩 시장에 지각 변동이 예상된다.

 

 오피스빌딩이 경제 규모에 비해 지나치게  공급과잉중

 

올해부터 2017년까지 오피스빌딩 공급이 정점을 이룰 것으로 보여 단기간 공급과잉은 피할 수 없을 것으로 예상된다. 반면 국내 오피스빌딩 시장의 주요 매수 주체인 부동산펀드, 리츠 등 간접투자상품도 지난해 경기 불황 이후 성장세가 한풀 꺾인 상황이다. 2005년 당시 간접투자상품은 오피스 매수 규모 30만㎡를 돌파한 뒤 2009년에는 60만㎡에 육박하는 등 폭발적인 성장세를 보인 바 있다.

 내년까지 오피스 전망이 그리 밝지 않고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 어려움이 많아 기존에 계획된 초고층 프로젝트를 제외하고는 2014년 이후 공급이 다시 줄어들 수도 있다. 또한 5년 뒤 수요가 증가할 가능성도 배제하진 못한다. 오피스 준공 예정일에 비춰 공급을 예측하는 것과 달리, 수요는 경제지표로 예측하기 때문에 실제와 예측치 간 괴리가 어느 정도 발생할 수 있다. 수요 추정 방식이 달라 기관마다 수요 예측에 차이가 발생하기도 한다. 삼성경제연구소는 경제성장률이 1% 상승할 때보다 수요가 33만㎡ 증가할 것으로 전망한 반면, 코람코자산신탁은 수요가 148500㎡ 늘어나는 데 그칠 것으로             보고 있다.

 

*초고층의 저주


실제 1930년 미국 뉴욕의 319m 77층짜리 크라이슬러 본사, 1931년 뉴욕의 381m 102층짜리 엠파이어스테이트 빌딩이 완공된 이후 대공황이 시작됐다. 1973년에는 뉴욕의 417m 110층짜리 세계무역센터와 1974년 미국 시카고의 442m 110층짜리 시어스타워가 완공된 직후 스태그플레이션이 발생했다.이어 1997년 말레이시아 쿠알라룸푸르의 452m 88층짜리 페트로나스타워가 준공되자 동아시아 금융위기가 발발했고 2010 828m 160층짜리 버즈 칼리파가 완공된 아랍에미리트연합(UAE) 두바이는 모라토리엄을 선언했다.

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