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첫인상만으로 주택에 투자하는 시대는 지났다.

2011-04-05 | 작성자 박상언 | 조회수 17,052 | 추천수 309

주택트렌드 변화를 감지해라

 

알을 깨고 나온 거위가 최초로 본 사물에 애착을 갖고, 그 대상을 어미로 간주하여 따라다닌다는 것은 잘 알려진 자연현상 중의 하나다. 각인(imprinting)이라고 불리는 이러한 현상은 자연 현상으로 그치지 않고 사회적으로도 광범하게 나타난다. 특히 주택을 구매할 때 이런 경우가 흔하게 나타난다. MIT대학의 댄 애리얼리(Dan Ariely)교수는 미국 내 연구 결과를 소개하면서 다른 도시로 이사 간 사람들이 예전 살던 곳의 부동산가격에 근거를 두고 있다는 점을 강조하고 있다.

즉 상대적으로 주택가격이 싼 지역에서 비싼 지역으로 이전할 때 사람들은 현재의 싼 주택가격에 적응되어 있기 때문에 상대적으로 높은 가격에 주택을 구매하는 것을 망설이는 경우가 많다. 반대로 값이 비싼 지역에서 싼 지역으로 이전할 때는 상대적으로 싼 주택 가격에 부담을 덜 갖고 쉽게 구매하는 경향이 있다는 것이다.(댄 에리얼리,『괴짜경제학』, 청림출판, 2008).

시계추를 지난 2007년 상반기 부동산 시장을 살펴보면 당시에는 미약하나마 부동산 시장 상승기운이 남아있었다고 볼 수 있다. 2006년 이전까지는 수도권 어느 지역에 투자를 추천하더라도 주택가격이 상승흐름을 탓다. 필자 역시 그 당시에는 시장이 앞에서 끌고 뒤에서 밀어줘서 컨설팅 하기가 수월했다.

 

도마뱀의 뇌를 탈피하지 않으면 하우스 푸어로 전락

 

지금도 이러한 착각속에 주택시장을 바라보고 있다면 도마뱀의 뇌를 가졌다고 볼수 밖에 없다. 즉 우리가 세상을 논리적이고, 사변적으로 바라보기 이전 원시단계에서 적자생존을 위해 작동시키던 뇌가 도마뱀의 뇌, 즉 본능인데, 투자를 할 때 우리는 과거의 본능에 의존해서 어리석은 경제적 선택을 하게 만드는 본능과 생각의 패턴을보인다는 것이다.

2006년 하반기까지 강남권에 몰려들었던 투자자금은 2007년 상반기 대출강화와 함께 소액투자 붐이 일어 투자패턴이 급변하기 시작했다. 결과적으로 ‘노도강’으로 대표되는 강북지역과 의정부, 동두천 지역의 급등현상이 한동안 계속 되어 이들 지역에 집을 마련하려는 상담고객들이 많았다. 의정부는 미군기지 개발, 경전철, 뉴타운, 도로 개통 등으로 강북지역보다 더 많이 오르는 기현상이 발생했다. 지방 부동산 시장은 2007년 상반기 중견 건설업체인 신일건설의 부도와 함께 몰락의 길로 들어서게 되었다.

 

 지난해 말 반짝했던  주택거래가 다시 얼어 붙었고 일부 지역은 버블논란에 휩싸여 있다.

정부에서 아무리 규제완화책을 내놓고 주택수요책을 진작시켜도 집값 하락에 대한 두려움에 내집마련뿐만 아니라 투자수요까지 일시에 쑤~욱 들어가 버렸다.

3년전에 하루가 멀다하고 방문했던 고객들은 지금은 일주일에 1~2분 내방할 정도로 상담수요도 대폭 줄었다. 실제부동산상담의 주내용도 직접 주택을 구입해서 사는 것보다 당분간 전세로 살면서 기회를 보거나 저렴한 보금자리나 분양주택을 잡으라고 직접 권하고 있는 실정이다.

청약제도도 그동안 무주택자들을 위해 많이 손질되었는데 대표적으로 청약가점제를 들수 있다. 무주택자들은 청약저축액과 더불어 청약가점도 부지런히 쌓으면 남들보다 한발빠르게 내집마련대열에 동참할것으로 보여진다.

 

대표적으로 저렴한 공공분양아파트로 대표되는 보금자리 주택이 수도권에서만 60만가구가 쏟아지고 주변 전셋값의 80% 이하로 공급된다. 보금자리주택의 전매기간이 7~10,5년거주 요건이 있긴 하다. 하지만  주변시세보다 대폭 저렴한 분양가로 서울인근 보금자리주택은 앞으로도 무주택자들의 인기를 끌 것으로 기대되고 있다. 집이 굳이 필요없으신 분들은 2년 단위로 재계약을 통해 최장 20년까지 살 수 있는 장기전세주택을 선보이고 있기 때문에 선택하면 된다.

 

향후 10년 이내에 다가올 인구감소와 고령화는 과거에 겪지 못했던 새로운 변화가 밀려들 것이다. 따라서 내집마련 수요자들도 새로운 시각조정과 패러다임의 대거 변화를 몸소 느끼면서 부동산 시장에 뛰어들어야 한다. 3년 뒤, 입주시기의 부동산 시장의 변화를 거시적 미시적으로 분석해 내집마련 대열에 참여해야 한다. 무턱대고 뛰어들다간 ‘집은 가지고 있지만 오히려 짐’이되는 ‘하우스 푸어’ 대열에 동참할 수도 있다.

금리인상기,내집마련에 실패하지 않기 위해서는 실수요자가 선호하는 미래가치가 높고 내재가치도 우수한 부동산에 집중할 필요가 있다. 특히 내재가치가 우수한 부동산은 투자자보다 실수요자들의 비중이 높은 전세비중이 높은 주택에 접근해야 한다.

 

(박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597)

 

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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