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지방 부동산 투자 유의점및 공략법

2011-02-26 | 작성자 박상언 | 조회수 16,353 | 추천수 323

 

지방특성별 잘 공략하면 알짜

 

 

“10년전에 5층짜리 건물 10억원에 샀는데 지금 팔라고 보니 10억원에도 안팔리고 그나마 4층하고 5층이 안대가 안나가는데 어떡해 해야 하나요 ?

 

그 당시 10억원을 수도권에 투자했어도 이렇게 안살고 있을텐테 지금이라도 다른 방법이 없을까요. 대표님? “

 

주로 지방에서 부동산투자 상담차 회사를 방문한  나이지긋한 분들의 공통적인 하소연이다.

 

지방소도시  산등성이에 위치한 고향집을  20년만에 찿아갈 기회가 있었다. 어릴적 뛰어놀던  길고 아득하게만  느꼈던 신작도로와  골목길이  지금은   장남간 미로처럼 너무나 작게  다가왔다.    간혹 들렀던 신작로 오거리 5층건물의 1층 빵집과  주변 옷가게등은  여전히 자리를 지키고 있었지만  활기가 예전만큼 못하다.

 

가장 번화가라고 할수 있는 역앞에 위치한 5층짜리 상가는 임차인 구함이라는 플래카드가 걸려져 있다. 근처 부동산에 문의해 보니 그나마 상가에 붙어있던 권리금마저 현재는는 형성이 되고 있지 않다고 한다. 통계청 자료를 보면 수도권은 2022년까지 인구가 늘지만 지방은 2009년부터 인구가 감소하고 있다. 수도권과 비수도권 사이의 격차가 소득 수준뿐 아니라 성장 잠재력에서도 더 벌어지고 있는 것으로 나타났다.

현대경제연구원이   펴낸 ‘지역경제 침체와 활성화 과제’라는 보고서를 보면, 2009 9월까지 법인이 신설된 지역은 수도권이 60.7%로 압도적인 비중을 차지한 것으로 파악됐다. 2008년의 46.8%보다 수도권 비중이 더 높아졌다. 반면에 기업의 생존율은 비수도권 지역에서 더 떨어지고 있다. 2004년에서 2007년 사이 2.5~3.7배 수준이던 비수도권과 수도권의 어음부도율 격차가 2008년에는 비수도권 0.64%, 수도권 0.12% 5배 이상으로 벌어졌다. 이는 세계 금융위기의 여파가 비수도권 지역에 더 크게 미치고 있다는 증거다.


수도권과 비수도권의 소득 불균형 지표는 관련 통계 작성 이래 가장 나쁜 수준이다. 광역자치단체별 1인당 지역내총생산(GRDP)으로 산출한 지니계수가 2008년에 0.194로 치솟으며 사상 최고치를 기록했다. 이는 외환위기 직전인 1997 0.085 2배 수준으로, 지역간 소득 불균등이 2배 이상 커졌다는 뜻이다. 지니계수는 0에 가까울수록 분배가 고르다는 뜻이고, 1에 가까우면 그 반대다. 2004년부터 2008년까지 주택가격 상승률을 비교하면 수도권이 비수도권보다 평균 4배 이상 높게 나타났다. 이처럼 소득·자산의 불균형이 커진 상태에서 개인과 기업의 경제활동에 밑거름이 되는 금융·교육 여건에서도 격차는 심화되고 있다. 2008년 말 현재 수도권의 일반은행과 저축은행 점포 수는 1997년에 견줘 각각 11.5%, 24.8%씩 증가한 반면에, 비수도권에선 각각 40.1%, 36.8%씩이나 줄어든 것으로 나타났다. 2008년 말 기준으로 등록된 전국 사설학원의 48.8%가 수도권에 밀집해 있고, 2009년 대학평가순위 상위 30곳 가운데 절반 이상인 17곳이 수도권 대학인 것으로 조사됐다.

 

 대다수 지방자치단체는 지역경제가 침체되고 인구까지 줄고 있는 데도   경쟁적으로 부족한 세수확보를 위해 택지개발을 경쟁적으로 진행하고 있다. 장기적으로 보면 오히려 지방 경제에 큰 부담으로 다가올 수 있다.

대개의 경우 도시는 구도심과 신도심으로 나누어 생각해 볼수  있다. 구도심이라고 하면 오래전부터 지방의  중심축이었다. 하지만 신도심 개발이후 지방의 구도심은 급격하게 몰락하고 있다.서울 같은 경우는 구도심이라고 하면 강북권을 지칭할 수 있는데 , 서울시의 재정자립도, 개발계획, 투자자들의 성향을 볼 때, 구도심= 투자가치 떨어짐 등식은 성립하지 않는다.

 

준공후 미분양 아파트가  수도권 외곽과 대부분 지방에 몰려 있는걸로  볼 때  신도시를 빙자한  신규택지개발사업은  지방자치단체의 새로운 골치꺼리로 전락할 수밖에 없다.    

 

재정난에 허덕이는 일부지방정부는 직원인건비충당을 위해   지방채를 연속해서   발행하고 있다 직원 인건비 때문에 지방정부가 지방채를 발행한 것은 지방자치제 도입 15년 만에 처음이다. 행정안전부의 ‘2009년 지방자치단체 재정자립도 현황’을 보면, 전국 지방정부 평균 재정자립도는 53.6%로 나타났다. 재정자립도는 전체 재원 가운데 자체 재원이 차지하는 비율을 말한다. 서울(92%), 경기(75.9%), 인천(74.2%)을 제외하면 지방정부 대부분은 재정자립도가 50% 아래였다. 특히 전남은 19.4% 20%도 안 됐다.


지방 주택투자,소형위주 공략하라  


 
여천등지의  산업단지 인근의 소형 아파트는 매가가 6~7천대에 머물고 있다.    임대로 전환하면 보증금 500만원에 월 40~45만원을 받을 수 있다. 대출을 이용하면 3천정도로  투자가능하다.   대출이자를 감안하더라도 단순 투자수익률 측면 연 8%가 넘기 때문에  수도권의 오피스텔 수익율을 능가하는 경우도 지방 곳곳에 많다.  시세차익을 바라는 투자도 점차 희미해 가고 있는 이때 임대수익을 위한 지방 소형 아파트투자도 틈새투자로 고려해 볼 만하다.        시세 차익이 나지 안더라도 적어도 주택가격이 원래 매입했던 가격보다 빠지면 안되기 때문에 주택산업 연구원 자료에서 나온  아래와 같은 자료를  참조하기 바란다.

                                                                 자료: 주택산업연구원

지역

유사 지역

특성

공급과잉지수

미분양적체율

(5개년평균 미분양수/공급실적)

시장 전망

잠재수요

(주택보급률, 소득수준)

미래수요

(인구, 가구 증가)

대전

충남, 울산

증가

대전(낮음)

충남(높음)

울산(높음)

대전(낮음)

충남(높음)

울산(높음)

경기회복과 함께 회복세 전환 가능성

광주

경남, 충북

유지

광주(낮음)

경남(높음)

충북(높음)

광주(높음)

경남(높음)

충북(보통)

일정부분 미분양 소진 후 회복세 전환

대구

전남, 전북

감소

대구(높음)

전남(높음)

전북(높음)

대구(높음)

전남(높음)

전북(높음)

미분양 소진 및 회복까지는 일정기간 필요

:1. 잠재수요 : 주택보급률, 소득수준을 고려한 현재 주택구입 잠재수요

2. 미래수요 : 인구, 가구 성장률을 고려한 미래수요요인

3. 공급과잉지수 : 5개년(2004-2008) 주택공급량/주택소요 필요량(추정치)

4. 미분양적체율 : 5개년(2004-2008) 평균 미분양수/주택공급량

현재 우리나라 지방 집값은 서울 및 수도권 웬만한 지역 집값의 3분의1 수준이다. . 지방 주택시장에 접근하기 전   인구증가율 높은곳 , 가구수 증가 속도가 빠른곳 , 1인당 소득수준이 높고 주택보급률들이 낮은곳 등을 공략해야 한다. 대표지역으로 대전을 비롯해 울산충남 등이 있다.주택보급률이나 소득여건에서 현재 잠재수요가 많지 않고 인구 및 가구성장 등 미래 수요 증가 요인이 점차 감소하고 있는 지역이다. 광주, 경남, 충북 등이다. 결론적으로 고령화시대를 맞아  지방주택투자는  대전과 부산 광주지역 또는 수요가 풍부한 여천등 산업단지 위주의  소형위주택 위주의  접근이 바람직해 보인다.  

유엔알 컨설팅 (www.youandr.co.kr)02-525-0597 

 

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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