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4가지 질의로 보는 , 공매투자법

2011-01-12 | 작성자 박상언 | 조회수 19,859 | 추천수 342

 4가지 질의로 보는 , 공매투자법


급매, 경매보다 더 매력적일수도

 

1)부동산을 싸게 구입하는 방법에 대해 알아보겠다. 경매와 마찬가지로 공매가 가지는 장점 때문에 관심을 가지는 분들이 많은 것 같은데~  

)  공매 부동산 투자의 최대 장점은 안전하고 값싸게 사는 것이다. 특히유입자산과 수탁재산의 경우 법원의 경매과정을 거쳐 해당 물건에 있던 모든 복잡한 권리가 말소된 후 소유권이 이전되기 때문에 권리의 하자가 없다. 또 임차인의 문제나 소유권 이전의 책임을 공사가 도맡기 때문에 시간이 오래 걸리는 명도소송에 대한 염려도 없다.

투자자의 자금계획에 맞게 부동산을 고를 수도 있다. 할부구입이 가능하기 때문이다. 유입자산은 1개월에서 길게는 3년까지 분할로 구입할 수 있고, 계약체결 후 구입자의 사정으로 계약기간의 변경을 요구할 때는 5년까지 연장이 가능하다. 수탁재산은 1개월에서 5년까지 분할로 구입할 수 있다. 매매대금을 전액 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능하다는 장점이 있다.

 소액투자자에게는 무엇보다 적합한 투자방식으로 투자뿐만 아니라 주변가보다 적은 금액으로 내집마련을 할 수 있는 방법이 될 수도 있다. 또한 주택뿐만 아니라 토지 및 동산등의 물건도 나오기 때문에 투자물건의 접근이 다양한 장점이 있다. 다만 여러 번 유찰된 물건의 경우에는 유찰된 이유가 있기 때문에 가격이 저렴하다는 장점에 반하여 응찰하는 경우에는 낭패를 볼 수 있다.  경매와 비슷한 개념의 공매는 오히려 경매시장에서의 절차상의 복잡함과 위험성등의 이유로 머뭇거리는 소액투자자들에게는 접근하기 쉬운 투자방법 될 수 있다.


2)공매를 이용하여 저렴하게 부동산에 투자하기 위해서는 우선 경매와 공매의 차이를 이해해야 할 것 같은데요.


 
) 공매는 국가에서 운영하는 경매로 이해를 하면 된다. 공매는 2000 1월에 성업공사에서 한국자산관리공사로 개명한 KAMCO가 주관하고, 경매는 법원에서 주관한다. 둘다 경쟁입찰형태를 띠고 있다는 유사점이 있으며, 둘다 최저입찰가를 공고하면, 매수희망가를 적어내어 가장 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰자가 된다.  즉 공매는 일반기관이 아닌 공공기관에서 법의 절차에 의하여 일반인들에게 공개하여 매각하는 것을 말한다. 또한 경매와 달리 공매에는 동산 즉 자동차, 중기, 귀금속등의 물건이 나올 수 있다. 공매에 나오는 물건은 유입자산, 수탁재산, 압류재산, 국유재산 등으로 크게 4가지로 구분할 수 있다.  유입자산은 금융기관의 구조개선을 위하여 법원경매을 통하여 한국자산관리공사가 명의를 취득한 재산과 부실징후가 보이는 기업체를 지원하기 위하여 기업체로부터 취득한 재산을 일반인들에게 매각하는 부동산을 말한다. 수탁재산은 비업무용부동산으로 은행등의 금융기관이 저당등의 이유로 보유하고 있는 부동산을 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 물건이다.


 
압류재산이란 세금을 내지않아 지방자치단체나 국세청이 압류한 부동산을 한국자산관리공사에 공매대행을 의뢰한 부동산을 말한다. 국유재산은 한국자산관리공사가 국가소유의 잡종재산의 관리와 처분을 위임받아 입찰의 방법으로 일반인들에게 임대 또는 매각 하는 부동산을 말한다.

 이렇듯 4가지로 나뉘는 공매 부동산의 종류를 먼저 알고 있어야 하는 이유는 공매부동산의 종류에 따라 납부방법과 소유권이전방법이 달라질 수 있기 때문이다

 

 

3)공매의 경우 매매대금의 분할납부가 가능한 데다 급매가 이하에 매입이 가능한 장점이 있는 걸로 알고 있는데?

)네 그렇다 또한  금융기관의 승낙이 있을 경우 점유사용료를 납부할 경우 대금을 다 내기 전에 부동산을 점유해 사용할 수도 있어 조건이 좋은 공매물건이다.'국유재산'은 국가소유의 부동산을 자산관리공사가 임대 및 매각입찰에 부치는 부동산이다. 서울·수도권의 경우 1억 원 미만, 지방의 경우 5천 만 원 미만의 국유재산 중 국가가 활용하지 않는 재산 중 일부 부동산은 공개매각하기도 한다. 주로 상가나 택지, 농지 매물이 많고 권리금 없이 사용료만 내고 1~2년 임대할 수 있어 종자돈이 없는 자영업자나 개인사업자에게 유리하다. 연간 사용료가 많으면 할부납부가 가능하고 일부 수의계약 물건은 연간 사용료의 10%와 함께 신청서만 제출하면 된다.

'압류재산'은 세무서나 자치단체가 체납세금을 회수하기 위해 압류한 재산을 자산관리공사가 위탁 매각하는 것이다. 물건의 종류가 아파트와 상가, 토지 등 다양해서 실수요자 뿐 아니라 일반 투자자들이 많다. 한번 유찰될 때 10% 값이 떨어진다.통상 주거용 부동산은 낙찰가율이 70%, 상가 등 비주거용 부동산은 40~50%, 토지는 70%대에 낙찰된다. 경매와 거의 유사하기 때문에 투자자가 권리분석을 별도로 해야 하는 부담이 있고 명도책임이 매수자에게 있다.


앵커4) 일반인들이 공매에 참가하기 위해서 어떤 경로를 통해  알아봐야 될까요?


박 대표)

 공매정보확인->현장확인->공매개시->응찰->낙찰->계약을 마지막으로 공매의 참여가 이루어 졌다. 공매정보의 확인은 이전에는 수탁재산은 중앙일간지와 지방지에 월 1~2회에 광고하고, 압류재산은 경제지와 지방지에 월 1회씩 광고하던 방식이 현재에는 유입자산 및 수탁재산등은 중앙일간지 및 온비드(국자전자자산처분시스템), 압류재산은 500만원 이상의 물건을 6대경제지 및 온비드(국가전자자산처분시스템) 공고하는 것으로 바뀌었다. 이전에 지식으로 접근하고 한다면 낭패를 겪을 수 있다.  현장확인은 부동산으로 투자를 하는 투자자에게는 어떠한 방법이라도 필요한 방식이다. 부동산투자는 단순이 문서만으로 파악하는데에는 한계가 있기 때문이다. 우선 자신이 생각했던 주택인지를 살펴보아야 한다. 문서상에 소유권등의 문제점이 나타나 있지 않다고 하더라도 개발계획등의 이유로 투자가치가 달라 질 수 있기 때문에 현장확인을 통하여 주변현황을 파악하여야 한다.

 공매개시는 이전에는 서울과 경기지역의 물건은 서울 강남구 역삼동에 위치하고 있는 한국자산관리공사 내 3층 공매장에서 실시하였고, 지방의 물건은 지역지사 공매자아에서 실시하였으나, 이러한 공매개시가 지금은 인터넷(www.onbid.co.kr)으로도 참여할 수 있게 되었고 2004 10월 이후에는 인터넷참여만 실시된다. 일반적으로 유입자산 및 수탁재산의 경우에는 연 4~10, 압류재산은 주 2회정도 공매를 실시하고 있다. 공매공고기간은 유입자산의 경우에는 15일 이상, 수탁재산의 경우에는 10일 이상, 압재산의 경우에는 공고한 날로부터 4주가 경과한 후에 공매를 실시하는데 이는 현장확인과 관련문서등의 조사기간을 두기 위함이다.

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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