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날개단 10억대 임대수익형 물건은?

2010-12-16 | 작성자 박상언 | 조회수 31,554 | 추천수 373

   ‘다중주택’이 뭐죠? 

 

일반인을 대상으로 수익형 부동산 범주에 속하는 단독주택의 일종인 다중주택에 대해  컨설팅하다보면  다중주택에 대해서 잘 모르는 경우가 태반이다.   

기본적으로  다중주택이란 아래와 같은 요건을 모두를 갖춘 주택을 말하며 단독주택의 일종이다. 

 

다중주택이란  독립된 주거형태가 아닌 게 중요한데  개별 화장실 및 개별 취사를 할수 있는 주방형태를 갖추면 독립된 주거형태로 보기 때문에 다중주택은 공동 취사장 및  샤워장을 갖추는 형식이다.

 


다중주택:

 

(1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것

(2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것

(3) 연면적이 330 이하이고 층수가 3층 이하일 것

 

 

 

 

다중주택(단독주택) 주차장법시행령

 

수많은 건축업자들이 도시형생활주택에 뛰어드는 것은 1세대 1주차시설이라는 건축법을 피해 주차장을 최소화해서 방 개수를 많이 만들어 임대수익을 극대화하기 위해서다.

다중주택도 도시형생활주택처럼 주차장 완화의 수혜를 받고 있다. 즉 단독주택의 주차장 산정기준을  준용하는데 자세한 사항은 다음과 같다.

 

시설면적 50㎡ 초과 150㎡ 이하 : 1

시설면적 150㎡ 초과 : 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수[1+{(시설면적-150)/100}]

 

따라서 300㎡미만은 2, 다중주택의 최대인 330㎡는 3대의 주차대수가 필요하다.

예를 들어  시설면적이 299㎡라면[1+{(299-150)/100}]=2.49대 따라서 2대다. 0.5이상의 소숫점 이하의 주차대수는 1로 본다. 산정식이 2.50대가 나왔다면 3대의 주차대수를 확보하여야 한다. 쉽게 평으로 풀어쓰면   45평까지 주차1, 75평까지 주차2,100평까지 주차3대로 보면 된다.

 

 

다중주택 신축시 점검해야 할 점

 

 

임대수익을 안정적으로 올릴수 있는  틈새상품의 일종인 다중주택용 대지를  ?고 있는 건축업자들은 주로 대지 가격이 비싼 역세권보다  한두블럭 떨어진 좀 더 저렴한 지역의 2종 일반주거지역의 100~150  내외의  대지를  ?고 있다. 이들 지역의 대지는 세입자들이 주로 주거용으로 사용하기 때문에 아무래도 복잡하고 시끄러운  초역세권보다는 유리할 수 있다. 

 

서울지역의 경우   2(건폐율 60%)일반주거지 대지가 3(건폐율 50%)에 비해 건폐율 측면에서 활용도가 높다.

 

다중주택 신축시 주의할점은 최종 투자자에게 최소 연수익 7~8%정도의 임대수익을 맞춰주기 위해서는 땅 매입단계서부터 저렴하게  땅을 매입해야 한다는 것이다. 

 

도시형생활주택 인기에 편승해  다중주택용  대지가격도 상승추세를 보이고 있다. 따라서 강남권과 강북권 초역세권을   제외한 곳은 3.3 ㎡당 1500~1700만원 이내로 매입을 해야 승산이 있다고 볼 수 있다.

 

 

  보증금을 제외하고 다중주택 전체 매가가 15억원을  넘어서면  투자자들에게 되팔기가 버겁기 때문에 대지규모 100~150  규모가 적당하다.

 

토지 매입시에는 통상 계약서에 건축허가를 조건으로 한다는 단서를 달고 건축허가를 득하여 매수인에게 넘겨주기로 한다는 단서를 달아야 한다.  단 허가비용은 매수인 부담하고  명도는 매도인의 책임으로 잔금전 완료한다는 문구도  특약에 넣으면 좋다. 건축허가가 나오지 않고 묶이면 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려받기 위한 특약이라고 보면 된다.

 

단 다중주택 신축시 각 지자체별로 허가기준이 다를 수 있기 때문에 다중주택용을 대지를 매입하기 전 확인해야 한다. 직접 각지자체에 확인 하는 방법도 좋지만 이왕이면 해당 지역의 건축설계사를 통해 건축허가 사항뿐만 아니라 수익성 분석까지 하는 게 좋다. 허가가 나오면 건축허가서,준공이 나오면 사용승인 필증이 나오게 된다..

 

 

또한 다중주택은 건축법상 단독주택의 일종이기 때문에 구분소유및 분양이 불가하기 때문에 자금력있는 투자자를 사전에 확보, 연수익율 7~8%가량을   ???보존등기전에  매각하여야 자금회수가 빠르다 . 최근의 트렌드는  수익형 부동산 열풍속에 안정적인 월세 확보가 가능한 다중주택 같은 상품들은 없어서 못팔 정도로   인기다.

 


(
박상언 유엔알 컨설팅 대표(
www.youandr.co.kr)02-525-0597)





 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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