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부동산 논하길 좋아하는 주식전문가들에게

2010-08-26 | 작성자 박상언 | 조회수 28,768 | 추천수 442

 

 

부동산전문가들은 대개 본인의 전공분야가 아닌 주식에 대해서는 발언을 회피하는 경향이 있다. 한국에서는 무슨 의도에서인지 유독 주식전문가들의 부동산관련 발언이 거세다. 막상 이들과 부동산관련 이야기를  하면  10분이상을 필자와  토론시간을    넘기지 못한다.    이들은 최근뿐만 아니라  10여년전부터 줄기차게 부동산폭락설을 설파하고 있으면서 주식시장을 찬양하고 있다는 게 문제다.

 

 

개인적으로  고객들 상담을 하다 보면 반토막으로 손실난  미래에셋 펀드에 대한 불만이 가장 많다. 투자의 시대니 하며 현란한 말솜씨나 자료를 만들어   펀드나 주식 보험 판매를 위해  활발히 활동하는  분들부터  개인적인 투자성적을 우선 공개하고 대중을 상대로 상품을 팔아야 한다.       필자가 아는 주식전문가중에는 경력이 쌓일수록 자산보다 오히려 빚이 많은 분이 대다수다. 

 

그들의 전문 분야인 금융과 주식부분에 대한 예측과 결과를 살펴보면 2000년대  초반 IT 인터넷주식   거품붕괴 시기와   2008년 하반기 서브프라임 사태가 오기 한두달전까지도 계속적으로 주식시장상승세를  외쳤다.  결과적으로  주식시장  붕괴로  투자자들의 피 같은 돈을 내동댕이치면서 사과하는 금융기관과 증권사는 거의 없고 무책임하게  장기투자만 강요하고 저점에서 투자하기 좋은 때 라며 오히려 추가투자를 유인하면서 책임을 회피하고 있다.

 

 

 때에 따라 주식 버블도 경고했어야

 

 

금융기관과 증권사도 또한 그들의 연관 연구소등도 우선   그들의 전문분야인 금융,증권에 대해서도 가격이 과도하게 올랐을 때 추가투자를 유도하기 보다  버블경고를 했어야만 했다. 하지만 필자기억으로는 거의 없었다고 봐도 과언이 아니다.

 

 

주식, 기투자 하면 성공한다?

주식 장기투자을 역설하는 이유는 평균매입단가를 낮추라고 하는 말인데

즉 적립식 투자는 주가가 우상향으로 가는  과거  대세 상승장에서 맞는 말이다. 미국은 지난 100년을 기준으로 놓고 볼 때 꾸준히 상승했고  한국의 주요 금융 모델은 미국을 벤치마킹한 측면이 많다. 우리나라 또한 1956 2월 주식시장이 문을 연 이후 지난 2007년까지 50년 가까이 주가가 상승했으니 장기투자의 모델로 적합해 보이는 것도 사실이다.
하지만 미국은  장기투자로서 모델이 흔들리고 있다. 미국의 다우지수는 지난 2000년 초 11000선이었고 지난해 말 8000선이었으니 주가지수 기준으로 10년간 원금 손실상태다. 물가상승률까지 감안하면 더욱 손실이 크다고 할 수 있다.주가가 계속 오른다는 것은 경기가 성장세를 탈 때의 논리지만 지금은 전 세계적으로 경기가 꺾이고 있는  상태다.

 

주가가 계속 오를 것으로 가장하고 장기투자하라는 것은 어불성설이고  고객들의  민원을 회피하기 위한 그들의 고도의 마케팅 수단일수도 있다. 

 

일본의 부동산 버블 붕괴과정을  빗대면서 한국의 부동산 버블을 외치며 금융자산으로 자금유입을 노리지만 정녕   20년 가까이 주가가 하락하고 있는   일본주식시장은  무시한다.

 

 

필자 개인적으로 두 아이의  경제관념을 위해 4년이상  불입한 어린이전용 펀드 수익률을 확인한 결과  4년간 수익율이   세전 2~3% 내외다. 굳이 투자수익률을 거두기 위해 어린이 전용 펀드를 가입한 것 은 아니지만   시중은행 적금을 든 것보다도 수익율이 못하는 결과를 초래했다.부동산 버블문제를 10여년전부터   줄기차게 제기하는 기관과  연구소 대부분은 은행과 증권사를 자회사나 연관회사로 거느리고 있는 경우가 많다. , 팔은 안으로 굽듯이 부동산 비중보다는 주식이나 예금등의 금융비중을 늘려서 자사의 이익을 극대화하려는 의도도 일부 숨어 있다고 해도 과언이 아니다.   결과적으로 근래들어 이들의 말을 믿고 펀드나 주식에 뛰어든 사람들은 상당한 손해를 보았다. 주식 전문가들의  지금은 바닥이다 라는 전망이  시장상인 들이 흔히 말하는  밑지고 판다 라고 동의어일 정도로 시중에서  믿지 못하는 말중의 하나라고 회자되고 있다.

 

수수료 폭리 ,대한민국 펀드시장         

 

2009년 상장주식회전율  조사한 결과 유가증권시장 332.73%, 코스닥시장 670.36%로 전년대비 각각 148.93%p, 237.87%p 증가한걸로 나타났다.

미국의 연간 펀드 회전율(200~300%)에 비해   우리나라   자산운용사의 의 펀드 연간 평균 회전율은 300~1000% 정도로 수수료 수입을  목적으로 고객을 봉 취급하고 있을 정도다.

 

 1억원을 펀드에 가입했을 때 초기수수료(판매+운용)로 평균 300만원정도 떼고    9700만원의 5~10배 금액 정도를 그들의 수수료 수입을 위해  사고 팔고 한다는 말이다. 펀드의 회전율이 100%라면 이 펀드는 1년 동안 0. 3% 수준의 거래세를 부담해야 한다. 따라서 1년 동안의 비용을 차감한 펀드의 수익률이 지금보다 0.3% 낮아지게 되는 것이다. 그것도 모자라  매년 운용수수료로 원금의 1~2%를 주기적으로 수수료로 떼고 있다. 1997년 펀드평가회사 모닝스타가 회전율과 펀드수익률의 상관관계를 조사했는데, 그 결과에 따르면 회전율이 낮은 펀드가 높은 펀드보다 투자성과가 더 좋은 것으로 나타났다. 2004년 末 기준으로 분석한 데이터에서도 이와 비슷한 결과가 나왔다고 한다. 회전율이 낮은 펀드들이 1, 3, 5년 기간 모두 수익률이 좋은 것으로 나타났지만 우리나라 증권자산운용사는 자사이익 극대화를 위해 회전율을 극대화하고 있다. 금융기관들은 그들의 전공분야가 아닌  부동산에 대해  가타부타하기 전에 펀드유통구조를 단순화해 비용을 절감할 수 있는 온라인 비즈니스를 확대해야 한다.  매매비용과 펀드 수수료를 줄인 ETF와 인덱스 펀드 공급해서 진정으로 고객들을 위해서 거듭나야 한다.

 

영국 `차일드 트러스트 펀드` 제도, 미국 `529플랜` 제도와 `401K` 제도, 호주 `슈퍼애뉴에이션(Superannuation) 기여금` 제도 등을 참조하면서 단기투자와 수수료위주의 상품설계와  판매에서 벗어나  장기투자붐으로  국민이 부를 축적할 수 있도록 계몽해야 한다.

통상 많은 사람들은 여윳돈이 생기면 소비에 쓰기보다 주식시장에 그 돈을 투자해 가계를 더 위험에 빠뜨리는 경우가 많다. 적어도 부동산은 1년이상 보고 중장기 투자하는데 주식투자는 단기간에 대박을 낼려고  하는  투자자들이 많은 게 현실이다..욕심을 통제하지 못하는 인간의 본성상  예로부터 그래왔고 앞으로도 그럴 것이다..그렇다면 단기간에 투자수익을 올리려는 주식과 중장기 투자하는 부동산중 어떤 종목이 투기에 가까운가?

본인전공부터 성공시킨 후   다른 분야에 대해 평가의 잣대를 들이대야 신뢰감이 생기는 건  명불허전名不虛傳) 이다끝으로 과거와 달리 주식과 부동산이 동조화 되면서 같은 방향으로  움직이는 특성이 있기 때문에 주식시장도 우리나라 경제규모에 맞게 재평가 되기를 바란다. 

 

 

 

 

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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