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전세계약기간이 만료 후 임차보증금반환청구소송

2010-08-10 | 작성자 박상언 | 조회수 38,403 | 추천수 440

전세계약기간이 만료 후 임차보증금반환청구소송 절차

 

부동산 경기침체로 이사 수요가 확 줄면서 세입자가 없어 일부지역에서 전세물건이 남아돌고 있다.  새아파트 입주가 몰려있는 지역일수록 전세금이 하락하는 "역전세난"이 극심한데 세입자와 임대인간의 분쟁도 서서히 일 조짐이다.  

전세계약기간이 만료된 경우에 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있다. 하지만 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다 .   전세금을 돌려받지 못한 경우엔 임차권등기제도를 활용하면 집을 비워도 전세금을 안전하게 지킬 수 있다. 경매주택 세입자의 배당요구 시한도 종전에는 낙찰기일까지 배당신청을 하면 됐다. 하지만 민사집행법이 제정되면서 첫 번째 경매기일 전까지 신청해야 전세금 일부라도 배당 받을 수 있다.바뀐 법을 몰라 피 같은 돈 한푼도 못 건지는 세입자들이 의외로 많다는데 주의해야 한다.

 

배당부분에 있어서도 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권 등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없다. 다만, 최근 판례는 아파트 건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정에 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였다.

 

 

하지만 여러모로 편리한 전세권 설정은 일반적으로 집주인들이  기피한다. 필자의 과거 금융기관 근무 경험상, 임직원들이 임차대출의 필수조건인 전세권설정을 할 때 어려움을 많이 겪었다. 요즘은 금융기관 직원들은 집주인 눈치 안보고 바로 보증보험으로 이런 문제를 해결한다고 한다. 하지만 일반인들은 전세권설정이 꼭 필요하면 집주인에게 500만원이나 1000만원 더 올려주고 전세권을 설정하는 게 더 현명한 방법일수도 있다.

 

 

(박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597)

 

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