3년전과 현재 내집마련 트렌트

2010-04-30 | 작성자 박상언 | 조회수 30,262 | 추천수 482

3년전과 현재 내집마련 트렌트

 

내집마련 외곽에서 도심으로 관심이동

 

시계추를 3년전으로 돌려 지난 2007년 상반기 부동산 시장을 살펴보면 당시에는 미약하나마 부동산 시장 상승기운이 남아있었다고 볼 수 있다. 2006년 하반기까지 강남권에 몰려들었던 투자자금은 2007년 상반기 대출강화와 함께 소액투자 붐이 일었다. 결과적으로 ‘노도강’으로 대표되는 강북지역과 의정부, 동두천 지역의 급등현상이 한동안 계속 되어 이들 지역에 집을 마련하려는 상담고객들이 많았다. 의정부는 미군기지 개발, 경전철, 뉴타운, 도로 개통 등으로 강북지역보다 더 많이 오르는 기현상이 발생했다. 지방 부동산 시장은 2007년 상반기 중견 건설업체인 신일건설의 부도와 함께 몰락의 길로 들어서게 되었다.

현재는 서울,수도권,지방 할것 없이 주택거래가 얼어 붙었고 일부 지역은 버블논란에 휩싸여 있다. 정부에서 아무리 규제완화책을 내놓고 주택수요책을 진작시켜도 집값 하락에 대한 두려움에 내집마련뿐만 아니라 투자수요까지 일시에 쑤~욱 들어가 버렸다.

3년전에 하루가 멀다하고 방문했던 고객들은 지금은 일주일에 1~2명 내방할정도로 상담수요도 대폭 줄었다. 실제부동산상담의 주내용도 직접 주택을 구입해서 사는 것보다 당분간 전세로 살면서 기회를 보거나 저렴한 보금자리나 분양주택을 잡으라고 직접 권하고 있는 실정이다.

청약제도도 그동안 무주택자들을 위해 많이 손질되었는데 대표적으로 청약가점제를 들수 있다. 무주택자들은 청약저축액과 더불어 청약가점도 부지런히 쌓으면 남들보다 한발빠르게 내집마련대열에 동참할것으로 보여진다.

대표적으로 저렴한 공공분양아파트로 대표되는 보금자리 주택이 수도권에서만 60만가구가 쏟아지고 주변 전셋값의 80% 이하로 공급된다. 보금자리주택의 전매기간이 7~10,5년거주 요건이 있는 하지만 주변시세보다 대폭 저렴한 분양가로 앞으로도 무주택자들의 인기를 끌것으로 기대되고 있다. 집이 굳이 필요없으신 분들은 2년단위로 재계약을 통해 최장 20년까지 살 수 있는 장기전세주택을 선보이고 있기 때문에 선택하면 된다.

향후 10년 이내에 다가올 인구감소와 고령화는 과거에 겪지 못했던 새로운 변화가 밀려들것이다. 따라서 내집마련 수요자들도 새로운 시각조정과 패러다임의 대거 변화를 몸소 느끼면서 부동산 시장에 뛰어들어야 한다. 적어도 3년뒤 엄청난 부동산 시장의 변화를 미리 예견해 내집마련 대열에 나설것을 바란다. 적어도 내집마련에 실패하지 않기 위해서는 실수요자가 선호하는 미래가치가 높고 내재가치도 우수한 부동산에 집중할 필요가 있다. 특히 내재가치가 우수한 부동산은 투자자보다 실수요자들의 비중이 높은 전세비중이 높은 주택에 접근해야 한다.

 

내집마련, 외곽보다 도심권에 집중하라

 

주택시장뿐만 아니라 전반적으로 우리나라 경기는 3년전보다 더 악화되었다고 말할 수 있다. 불황이 깊어일수록 사람들은 외곽보다 일자리가 풍부한 도심권으로 몰리기 마련이다. 이를 반영하듯 미분양과 불꺼진 아파트는 주로 도심보다 일자리가 적고 베드타운격인 수도권 외곽지역에 많이 분포해 있다. 3년전만 하더라도 수도권 신도시 개발 붐에 편승해 신도시 어느지역을 사놓더라고 돈되는 시기가 있었다. 하지만 3년이 흐른 지금은 도심주변에 가깝게 위치한 보금자리 주택의 대거 물량 공급으로 수도권 외곽쪽에 위치한 주택보다 도심에 위치한 주택을 찿는 게 버블논란기 현명한 내집마련 방법이다. 특히 재개발·재건축정비사업 이 가능한 도심역세권에 위치한 소형 빌라나 아파트를 내집마련뿐만 아니라 투자시에도 눈여겨 볼 필요가 있다. 서울시의 2010 민간시프트 공급확대 방안’을 따르면 역세권 내에선 주택 재개발·재건축정비사업 용적률을 최대 500%까지 완화, 고밀개발이 가능토록 하고, 이중 증가분의 2분의 1에 해당하는 용적률만큼 시프트로 공급받도록 하는 게 주요 요지이기 때문이다. 역으로부터 250m 이내의 1차 역세권은 원칙적으로 용도지역을 준주거지역으로 상향, 용적률을 500%까지 완화하고 역에서 250m~500m 이내의 2차 역세권은 제3종일반주거지역으로 상향해 용적률을 300%까지 완화하는 등 용도지역과 밀도를 차등 적용할 예정이다. 따라서 용적율 상향이 가능한 지하철 역세권 위주로 관심반경을 좁힐 필요가 있다.

 

투자자는 강변쪽으로 이동중

 

3년전에 비해 조망권, 특히 한강 조망권에 대한 가치가 더욱더 부각되고 있다는 것을 알수 있다.  강남권에 위치한 주택시장 선호도도 한강변과 비한강변으로 급격하게 나눠지고 있는 실정이다. 3년전 투자자들의 각광을 받았던  대치,도곡동.개포동에서  현재는  한강변 조망권에 대한 관심으로   압구정.반포동일대로   급격히  이동하고 있는 것이다.

빌라 시장도 재재발 뉴타운 예정지라고 하면 투자자들이 관심을 보였지만 현재는 강변쪽에

위치한 개발지 빌라시장만 관심을 보이고 있다. 대표적으로 도심권역이면서 소액투자가능한 유동정비구역 예정지에 관심이 많다. 역세권   한강변 수혜까지  동시에 보는  망원지구, 당산동~양평동 일대에 투자자들이 관심있게 지켜보고 있고 과거보다 활발하지는 않지만 거래도 드문드문 일어나고 있다.   현재 망원지구, 유도정비구역일대  연립·다세대 지분가격이3.3㎡당 3300~3600만원 안팎에 형성돼 있다. 영등포구 당산~양평동 일대도  망원지구와 지분값이 비슷하게 형성되어 있다. 전략정비구역과 달리 유도정비구역은 3~4억대의  주택이 대부분이어서  전세를 안고 15천만원내외로  접근이 가능하다. 지난 참여정부시 천안.아산지역의 부동산시장이 각광받았듯이 6월 서울시장 결과에 따라 한번 더 부각될수 있는 여지는 충분하다

.

분양시장에 접근할때는 청약율이 높아  프리미엄이 기대되는 지역의 도심과 가까운 물건 위주로 접근하는 게 안전하다.  예상대로 청약자들이  대거 몰렸던 위례신도시에 이어 다음주 사전예약이 예정된  2차 보금자리를 노리는 게 낫다. 2차보금자리 지구 대부분은  서울 도심에서 15~21㎞ 근접하기 때문에 직주근접이 가능한 위치로서 투자성도 기대된다. 그중에서도 백미는   서울  세곡 2, 내곡지구에서  공급되는 아파트가 청약경쟁율이 높을것으로  예상되어  상당한     프리미엄이 기대된다 . 이후 공급될것으로 예상되는 판교신도시, 성남 도촌지구나 송도 신도시등에서 공급되는 아파트도 관심을 가질 만 하다.    

 

 

(박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597)

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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