돈되는 모텔 리모델링 투자
월 2~3% 수익에 추후 매각차익까지
얼마전 삼성투신 주관으로 기관투자자들을 상대로 신라호텔서 부동산 시장 현황에에 대한 강연을 끝낸 뒤 밤늦게 대기하고 있던 차에 올라탔다. 2부 행사로 전통 국악 무대까지 VIP 객석에서 삼성투신 대표와 담소한 뒤라 어느때보다 기분 좋게 시흥시 정왕동에 위치한 물건을 보러 갔다.
모텔은 여타 부동산과 달리 낮보다 밤늦게 봐야 정확히 객실 가동율등 영업현황을 파악할 수 있기 때문이다.
실제 투자대상 물건을 직접보니 지상 1층부터 3층까지는 식당을 비롯한 일반 상가로 임대가 나가 있는 상층부만 모텔영업을 하고 있어 행인들의 주목을 끌기 힘들었다.
게다가 하층부의 상가는 밤이 되면 문을 내려 오히려 휘황찬란한 불빛을 비추면서 영업을 해야하는 모텔영업에는 도움이 되지 않게 보였다.
10여년전 모텔을 직접 지었던 주인입장에서는 하층부에서는 안정적인 상가 임대료를 받으면서 상층부에서는 모텔 영업을 할려고 했던 목적이었다. 하지만 결과적으로는 모텔이 상층부에 위치해 있어 저녁만 되면 행인들의 눈에도 별로 띄지 않고 영업도 안되면서 시설도 낙후한 모텔이 되어버린 것이다. 엎친데 덮친격으로 부근의 경쟁업소가 외장을 새로 꾸미면서 새롭게 변신해서 기존의 단골손님까지 빼앗기고 있었다.
10년동안 모텔을 운영했던 까닭인지 여주인은 너무나 지쳐있었고 내가 찿아가자 마치 구세주라도 되는 듯 반겨 주었다.
모텔에서 하루밤을 보내면서 10년후에도 살아남을 틈새 부동산 투자에 대해 많은 생각을 했다. 전문가로 활동하고 있는 입장에서 적어도 일반인들이 잘 모르는 틈새부동산에 대해 많이 연구해야 될 사명 같은 책임의식을 느꼈다.
고객들에게 직접 투자컨설팅을 해야 하는 입장에서 좋은 부동산을 발굴해 직접 투자해보고 나서 고객들에게 조언하는 것이 전문가의 숙명이다. 그래야 스스로도 내 자신을 전문가로 평가할 수 있다.
저층부 상가를 다시 객실로 리모델링
결론적으로 1층 상가를 다시 필로티로 바꾸어서 주차장을 늘리고 2,3층의 상가도 다시 객실로 리모델링하면서 최신 유행 모텔로 바꾸면 충분히 승산이 있는 투자물건이었다.
총 소요비용 5억원중 내가 직접 일부를 투자해서 월2%(연 24%) 정도의 투자 수익을 올리고 있다. 일반인들 같은 경우도 1억원을 투자했다고 봤을 때 매월 2백만원씩 통장에 꼬박꼬박 받 을수 있다는 말이다. 물론 투자금액에 대한 안전장치로 모텔에 충분할 정도의 저당권을 설정해놔야 한다.
리모델링 전 30억원정도 나가는 모텔시세는 5억원을 들여 리모델링을 하면 적어도 50억원이상으로 뛸 것으로 기대하고 있다.
리모델링 전 한달 모텔 매출액이 2천~2천 5백으로 잡히기 때문에 적어도 리모델링 후에는 인근 지역 모텔과 비교하면 4천이상으로 뛸 것으로 예상하기 때문이다. 향후 건물 매각시 시세차익에 대한 부분은 건물주와 나눠가지기로 약정에 대한 부분은 공증이 되어있는 상태다.
물론 투자들의 입장에서 리모델링비 투자는 건물을 소유하는 것이 아니기 때문에 투자금에 대한 취등록세 뿐만 아니라 매달 들어오는 수익에 대한 세금도 전혀 내지 않는다. 따라서 투자자들이 느끼는 투자수익률은 더 크다고 볼 수 있는데 통상 상가나 오피스텔의 임대수익율의 3배를 벌 수 있다고 보면 된다.
