전망에 대한 3가지 변명

2010-01-06 | 작성자 박상언 | 조회수 35,198 | 추천수 425



전망이 자꾸 틀리게 되는 3가지 변명

 


 


정부정책변수과 관성의 법칙


 


대표님, 부동산 시장 어떻게 될 것 같습니까?


 


매년 연말과 연초가 되면  필자는   수많은 매체에서 요구하는 부동산 전망에 대한  설문조사를  작성하느라 분주해진다.

이와 동시에 연구기관들의 집값 전망도 잇따라 나오고 있다. 2010년 집값 전망은 연구기관 대부분이  대체적으로 상승할거라는  보고서를  내고 있다. 물론 필자도 지역별로 다르겠지만 5~10% 정도 상승할 것으로  본다.


하지만 지난 몇 년 간 연구기관들이 내놓은 집값 전망과 실제치와는 오차범위가 과도하다 못해 반대로 가는 현상도 나타났다. 지난 2008년 말  2009년 집값 전망 자료를 내놓으면서 2009년 상반기까지는 서울수도권 주택시장 침체가 이어지다가  하반기에 회복 국면에 진입한 뒤 연말께는 본격 상승세로 돌아설 것이라고 예측했었다. 하지만 2분기부터 본격적으로 상승하기 시작해 추석전까지 집값 상승세가 이어졌고 추석이후에는 오히려 거래두절속에  집값이 하행 안정세를 보이고  있다.      


연구기관들의 빗나간 전망은 해년마다 되풀이 되고 있다.


 부동산 전문가뿐만 아니라 연구기관들의 전망이 자주 틀리는 첫번째  변명중의 하나는  정부 정책 변수를 정확히 예상하는데 어려움이 있기 때문이다.


두번째 변명은   물리학에서  통용되는 관성의 법칙  때문이다, 관성이란 물체가 현재의 운동상태를 유지하려는 성질을 말하는데 , 움직이는 물체는 계속 같은 방향으로 움직이려 한다는 것이다. 즉 현재 부동산 시장이 좋으면 앞으로도  부동산 시장이 좋을 것으로 예측하고 그렇지 않으면 그 반대로 생각한다는  점이다. 지난 2008년 겨울 , 금융위기가 한창일 때에도 대부분의 전문가와 연구기관들이 2009년 시장을  매우 나쁘게 예측했던  이유중의 하나다.       

 


마지막 변명은 경제예측 자체가 변수가 돼 경제를 변화시키기 때문이다. 경제는 변수가 워낙 많은 복잡계(Complex system) 때론  하찮은 변수로 여겨졌던 것들이 주요 변수로 급변한다. 이른바 자기충족적 예언(self-fulfilling prophecy)이 가장 잘 먹힌다는 얘기다

 


사례로 살펴본   경제예측의 어려움


 인간이 미래를 전망하는 게 얼마나 어려운지에 대한 짧은 이야기를 들려주고자 한다.

 얼마 전 이승일 한국은행부총재가 얘기했다는 경기예측전망에 대한 우스갯소리다.

 하늘나라의 아인슈타인은 천국에 오는 사람들에게 일감을 하나씩 줬다. 먼저 아이큐가 300인 사람에게 상대성원리를 계승하라고 주문했다. 아이큐가 200인 사람에게는 마찰 없는 구조조정 묘안을 짜라고 했다. 마지막으로 아이큐가 20인 사람이 천국에 오자 아인슈타인은 굉장히 고민했다. 그러고는 에라 모르겠다는 식으로 이런 지시를 내렸다. 6개월 뒤의 환율을 맞혀보라.

 

경기예측이 얼마나 어려운지를 단적으로 보여주는 유머다.


 다음은 영국 경제주간지 <이코노미스트>에 실렸던 유머 한 토막이다. 아인슈타인이 죽어 저승에 갔다. 천당과 지옥행 심사를 받는데 줄이 너무 길었다. 심심해진 아인슈타인은 옆사람에게 물었다. 당신 아이큐는 얼마요? 옆 사람은 대답했다. 150이오. 아인슈타인은 반색하며 말했다. 그럼 우리 상대성이론에 대해 대화해봅시다. 긴 얘기가 끝났지만 줄은 아직 한참이나 남아 있었다. 다시 뒷사람에게 물었다. 당신은? 120이오. 그럼 인류평화에 대해 말해봅시다. 이번엔 앞사람에게 물었다. 당신 아이큐는? 80이오. 화젯거리를 찾느라 한참 고민하던 아인슈타인은 옳거니하고 무릎을 쳤다.  그러고는 이렇게 말했다. 그럼   우린 경제예측에 대해 얘기합시다.


 


 경제예측 중에도 가장 어려운 게 주가 맞히기다. 2,000만 달러를 13년 만에 660배 불려 132억 달러로 만든 피터 린치는 월가 펀드매니저의 전설이다. 그런 그조차월가의 영웅에서증시침체기를 예측할 수 있기를 바랐지만 불가능했다고 고백해야 했다.

 1929년 여름, 존 라스콥은누구든지 부자가 될 수 있다.”며 매달 우량주에 15달러씩 투자하면 20녀냐 뒤 8만 달러의 재산을 만들 수 있다고 했다. (이는 연평균 24%의 수익을 올려야 가능하다). 사람들은 열광했고, 돈을 모두 주식에 쏟아 부었다. 그해 9 3일 다우지수는 사상 최고인 381.17로 마감했다. 그러나 7 8, 34개월간의 긴 추락이 마침내 끝났을 때 다우지수는 41.22를 가리키고 있었다. 1992년 미국 경제잡지 <포브스>는 존 라스콥을 증시 사상최악의 범죄자로 꼽았다.

 1999 4, 현대증권 이익치회장은 강당을 가득 메운 투자자들에게 열변을 토했다. “한국경제를 살리면서 돈도 많이 버는 방법은 바이코리아펀드에 투자하라라며 “2005년엔 주가가 6,000포인트까지 오른다고 했다. 수십조 원의 돈이 몰렸고 1999 4 1 636.89이던 주가는 2000 1 4 1,059까지 올랐다. 그러나 거기까지였다. 이후 추락한 주가가 다시 1,000을 넘는 데는 5년이란 시간이 필요했다.


 


투자결정은 본인 책임하에

 

매년 신년이 되면 부동산분야뿐만 아니라 경제분야 이곳 저곳에서 시장을 예측하는 전문가들의 의견이 쏟아지고 있다.  선견지명이 있는 유능한 전문가의 예측으로 많은 사람들이 행복해진다면 더할 나위 없이 좋다. 하지만 전망이 잘못되었을 경우, 미래를 잘못 예측한 전문가를 믿고  전 재산을 투자한 분들은  불행해질 수도 있다. 투자는 결국 투자자 본인이 판단하고   전문가는 조언자에 불과할지라도 예측을  잘못한  전문가는 마음한켠에     바윗 덩어리를  진 채 평생을 살아가야 한다.     

 

오래전부터  필자는  부동산전망에 대한 글을   언론매체에 기고를 하고 난후   한참의 시간이 흐른 후     들춰보는 시간을 갖게 되었다. 부동산 연륜이 쌓이면 쌓일수록 부동산 예측도 현재 지표뿐만 아니라 각종 변까지  고려해서 잘 맞춰야  하는데 현실은 그렇게 녹록치  못하다.


 


 경제예측의 계절이다.  예측은 아인슈타인도, 아이큐가 90인 사람도 똑같이 할 수 있는 것이다. 예측 이후,   예측 결과에 대한 기관들과 전문가들의  자기반성이 어느 때보다  필요할 때다.


 




 



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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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