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실생활에 활용하기 쉬운 부동산 절세법 4가지

2009-12-05 | 작성자 박상언 | 조회수 31,761 | 추천수 463

실생활에 활용하기 쉬운 부동산 절세법 4가지
  

미국발  금융위기의 충격에서 우리경제가   점차 벗어날 기미를 보이면서  부동산투자에 대한 관심도 덩달아 증가했다.  대개  부동산고수들은  미리  세금관련 세테크까지 고려해   투자를 결정하는 경향이 있다.  실제로 부동산 투자상담을 진행하다 보면  부동산으로 부를 이룬 부자일수록 세금부분에 대해 전문가보다  해박한 지식을 뽐내는 분들이 많다.
특히 올해 들어 부동산 관련세금이 많이 바뀐만큼 어느때보다 부동산투자전후로  부동산세테크에 신경써야 한다.

1.부담부 증여 통한 절세

올해들어 부동산 시장이 살아나자 양도세절세뿐만 아니라 증여를 대비해  부동산구입시   자녀명으로  구입하려는 상담이  많아지고 있다.  절세의 한 방편으로  ‘부담부증여’를 이용해 자녀에게 부동산을 구입해주는 사례가 많은 만큼 이에 대해 살펴보고자 한다. 부담부증여란  증여재산과 관련된 채무(전세나 대출)를 수증자에게 승계시키는 행위를 말한다.예를들어  아버지가 소유한 시가 6억원인 아파트 1채를 딸에게 증여하면서 그 아파트를 담보로 차입한 대출금 3억원을 딸이 승계하는 경우다.그러면 딸은  대가 없이 무상으로 취득한 가액 3억원에 대해 증여세 납세의무를 지고, 아버지는 대출금 3억원을 딸이 승계하므로 유상양도로 보아 양도소득세를 납부해야 한다. 단.아버지가 납부할 양도소득세 계산은  비과세 요건을 갖춘 상태라면  비과세 된다. 중과세되는 2주택 이상(주택의 경우 2010년까지 중과세율 한시적 완화)이나 비사업용 토지 등은 부담부증여가 일반적인 증여보다 불리한 경우가 많다. 하지만, 일반 부동산인 경우에는 부담부증여를 이용하는 것이 일반적인 증여보다 세금을 적게 부담할 수 있는 일반적인 절세 방법이다. 양도와 증여 또는 부담부증여 중 어느 방법이  절세에 유리한지  부동산종류와 가액  보유기관에 따라 다르기 때문에 사전에 세무전문가에게 자문을 구하는 게 좋다.

증여공제액 이용한  세테크  
 
  배우자에게 증여할때 비과세 요건은  종전  3억원에서  6억원으로 상향되었고  직계존비속에게 증여할 때에는 3000만원(미성년자는 1500만원)까지는 증여세가 과세되지 않는다는 점을 체크해야 한다. 단  나중에 수증자가 수증일로부터 5년 이후에 증여받은 재산을 양도할 경우에는 취득가액의 인상으로 양도소득세 부담도 줄일 수 있다는 점을 알아둬야 한다.

2.임대사업시, 부가가치세 환급 통한  절세 

임대소득에 관심이 많아지면서 상가나  오피스텔에 대한 투자 문의도 증가하고 있다.
특히  소형 오피스텔의 경우 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있어 소액투자자들에게  인기가 높다. 오피스텔 매입시 세금부분만 정확이 챙겨도 연간 임대수익률을 1%정도 끌어 올릴수 있다.  오피스텔을 분양 받게 되었을 경우 건물부분에  대한 부가가치세를 부담하게 되는데 사업자등록을 필할 경우 (건물분의 10%,통상매입가의5~ 7%가량)부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다.따라서 일단 오피스텔을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 받은후  부가가치세 조기환급신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제 받는 것이 유리하다. 오피스텔 양도소득세 절세전략은  양도당시 부동산 실질 이용상황에 의해 주택인지 사업용 건물인지 구분해 양도소득세를 계산한다는 점이다 .상가나 오피스텔을 분양받아 임대했을 경우에도 점검해봐야 할 사항은  임대소득이 종합 소득에 해당하기 때문에 다른 소득과 합산되어 과세가 된다는 점이다. 이럴 경우 본인소유 부동산이 많거나 매년 소득세를 많이 납부하는 경우에 해당되는 경우에는   세금 줄이기 위해 소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는 것이 좋다.

3.부부공동명의 통한 절세
(분양권 구입시)

종합부동산세에 대한 일부 위헌 판결 이후 주택의 부부 공동명의에 대한 관심이 부쩍 높아졌다. 과세대상을 산정하는 기준이 가구별 합산에서 개인별 합산으로 바뀌었기 때문이다.  물론 이글을 쓰고 있는 필자가 보유하고 있는 부동산도 부부공동명의로 되어 있어 세금측면에서 상당한 혜택을 보고 있다. 세금혜택보다  더욱더 중요한 건 여러가지 장점으로 인한 부부간의 신뢰감 구축이  원만한 가정생활을  영위할수  있는 커다란 기폭제가 된다는  점이다.특히  최근 인기가 많은 분양권의 경우 전매제한 기간 중 부부간의  일부 지분 증여도 허용되었기  때문에 분양권상태에서도  공동명의로 하기가 더 수월해진다. 다만, 부부간 증여를 허용하되 입주자 지위 '일부'만을 증여할 수 있어 남편명의를 아내명의로, 혹은 그 반대로 바꾸지는 못하도록 했다. 

부부간에는 6억원까지 증여세가 비과세 되기 때문에   분양가 중 배우자에게 증여한 지분이 6억원 이하이면 증여세를 낼 필요가 없다. 기왕이면 공동명의로 바꾸더라도 입주 후에 하면 분양권일 때보다 불리하다. 입주 후에는 증여된 지분에 대해 취득·등록세를 내야 하기 때문이다. 분양가보다 가격이 많이 올라 지분 금액이 6억원을 넘으면 증여세가 나온다. 증여받은 배우자의 보유기간이 짧아져 양도세도 많아진다. 기왕이면 분양권일 때 공동명의로 하는 게 가장 낫다. 올해부터 과세 기준(6억원 초과)이 세대별 합산에서 개인별 합산으로 바뀌면서 부부 공동명의 주택의 종부세 부담이 가볍다. 공시가격이 12억원짜리 아파트일 경우 단독명의는 1세대 1주택 공제액 3억원을 합친 9억원을 뺀 3억원에 대해 종부세를 내야 한다. 하지만 절반씩 공동명의로 돼 있으면 각각의 가격이 6억원이어서 둘 다 종부세 대상이 아니다.

4. 미분양 주택 구입시  양도소득세 감면 활용
 
내년 2월11일까지 한시적으로 도입되고 있는  미분양 · 신축 주택에 대한 양도소득세 감면 조치를 활용해 세테크 전략을 생각해 볼때다.  5년간의 양도차익에 대한   감면 조치는  수도권 과밀억제권역의 경우 전용면적 149㎡(45평 · 분양 평형 기준으로는 60평형 안팎) 이하에만 적용된다. 단 수도권 과밀억제권역은 공동주택의 경우 전용면적 149㎡ 이하,단독주택은 대지면적 660㎡(200평) 이하에 연면적 149㎡ 이하일 때만 60% 감면 혜택이 주어진다.

양도세 감면 주택에  투자하기 전   감면 대상 미분양 · 신축 주택의 범위에 대해 정확히 알 필요가 있는데  △2009년 2월12일 현재 미분양 주택으로서 건설업체와 최초로 매매 계약을 체결하고 취득하는 주택 △2009년 2월12일 이후 분양하는 신축 주택으로서 2009년 2월12일부터 2010년 2월11일 사이에 건설업체와 최초로 매매 계약을 체결하는 신축 주택 △주택의 시공사가 대물 변제받은 미분양 주택으로서 해당 시공사와 매매 계약을 체결하고 취득하는 주택 △대한주택보증에서 매입한 환매조건부 미분양 주택을 준공 후 6개월 내에 건설업체가 환매하여 분양하는 주택으로서 건설업체와 매매 계약을 체결하고 취득하는 주택 △미분양 리츠 · 펀드가 취득한 미분양 주택으로서 해당 미분양 리츠 · 펀드와 매매 계약을 체결하고 취득하는 주택 등이다. 

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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