베이비부머 은퇴후 부동산 임대전략

2009-11-27 | 작성자 박상언 | 조회수 31,256 | 추천수 451

'베이비부머 은퇴 후 부동산 임대전략'

 
 통계청이 얼마 전 발표한 ‘향후 10년간 사회변화요인 분석 및 시사점’보고서를 보면 “향후 10년 이내에 다가올 인구감소와 고령화는 과거에 겪지 못했던 새로운 변화가 될 것”이라고 예측하고 있다.베이비붐세대의 은퇴도 임박해지고 동시에  인구가 2018년 4934만 명을 정점으로 줄어들 것으로 보여지기  때문에 ‘부동산투자전략상’의  새로운 궤도수정이  요구되어진다.
 

 
인구는 줄어도 가구 수는 증가

 통계청은 우리나라 인구가 2018년을 정점으로 줄어들 것으로 전망했지만 가구 수는 지속적으로 늘어날 것으로 예상했다.
 
                   

 1인 가구는 2008년 336만 가구에서 2018년 398만 가구, 2030년에는 471만 가구로 늘어난다.  1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 장기간  저성장기조로 갈 수밖에 없기 때문에   시세차익을 노리는 투자에서 서서히 임대수익을 노리는 투자로  가는 게 정답이다.  따라서 이제는 단독주택을 활용한 임대사업, 오피스텔, 다가구, 원룸 등 그밖의 수익형 부동산상품에 서서히 관심을 가져야 한다, 

1.단독주택을 활용한 임대사업
 건축허가 제한여부 사전확인 필요

 단독주택을 활용한 임대사업은 은퇴자들에게 제격이다.
신축 임대사업을 할 경우, 임대수요가 많은 강남, 송파, 동작, 관악구 등이나 대학가와 ·역세권이 좋다. 다세대주택의 경우 다가구주택보다 더 많은 연면적으로 지을 수 있어 임대수입을 좀 더 기대할 수 있다. 정부가 연면적 200㎡ 초과 신축건물에 부과하던 기반시설부담금을 폐지해 수익성이 좋아졌고 건축규제도 대거 풀려 부지가 132㎡만 돼도 다세대주택을 신축할 수도 있다.
 임대사업에 앞서 자치단체와 건축 설계사무소를 통해 건축허가 제한여부를 확인해야 한다. 재개발 대상지역이나 뉴타운·도시재정비촉진지구로 지정된 곳에서는 건축허가 제한으로 다세대·다가구주택 신축이 어렵기 때문이다.

  서울 관악구 신림동 277㎡에 7가구짜리 다세대주택(연면적 526㎡) 1개 동을 짓는 경우 비용은 땅값과 건축비를 합쳐 평균 10억~13억 원이다. 건축비는 3.3㎡당 250만~300만 원 선으로 봤을 때 임대수익률이 8~9% 정도는 나오고 재개발이나 재건축바람이 불면 추가적인 시세상승도 가능하다.
 
다가구와 다세대의 신축 시 비교
1. 다가구주택은 인접대지와 50cm만 띄우면 되고 도로와는 접해도 상관없으나 다세대주택은 인접대지 및 도로와 1m 이상을 띄워야 한다.
2. 다가구주택은 일조권을 북쪽으로만 받아 북쪽에서 이격해야 하는 거리가 있다.
3. 다세대주택은 북쪽 및 채광방향(창이 있는 방향)모두가 일조권 대상이다. 따라서 창문이 4방향 모두 나와 있다면 모든 방향에서 이격해야 하는 거리를 맞추어야 한다.
4. 다가구주택은 일조권 받을 때 북쪽에 도로가 있으면 도로 건너편까지 완화를 받고, 다세대는 도로 건너편이 아니라 도로 중심선까지만 완화를 받는다.


2.원룸텔, 비즈니스텔 임대사업
경매나 미분양 통해 싸게  매입해, 사업해볼만  

 최근 몇 년 간 소형아파트와 오피스텔 원룸 임대가격이 상승세를 보이고 경기침체로 상대적으로 임대료가 싼 원룸텔로 수요가 이동하고  있다.
 이에 따라 부동산경기 침체로 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들뿐 아니라 퇴직을 앞둔 사람들까지 임대사업용으로 원룸텔에 눈을 돌리고 있다. TV, 침대, 옷장, 책상, 냉장고 등이 갖춰져 있는 원룸텔은 혼자 사는 회사원이나 대학생, 원거리 출·퇴근자, 주말부부, 외국인 노동자 등이 주로 이용한다. 화장실과 주방은 공동으로 사용하고 샤워실과 침실은 개인별로 만들어진 일종의 사설 기숙사 형태다. 임대사업자 입장에서는 매월 일정한 수익을 낼 수 있어 인기를 끌고 있다. 원룸과 고시텔, 리빙텔 같은 임대사업은 매월 고정수입이 발생하는 데다 수익률이 높을 경우 건물가치가 높아져 시세차익까지도 기대해볼 수 있다. 건물을 임차한 후 개조해서 원룸텔로도  활용할 수 있다.
 
예컨대, 미분양 된 지하나 상층부상가를 건축주와 협의하여 분양가보다 훨씬 못 미치는 헐값으로 매입해서 원룸이나  비즈니스텔로 바꾸면  고수익을 올릴 수  있다. 건축주 입장에서도 장기간 미분양 된 지하상가를 방치하는 것보다 싸게라도 처리하는 것이      경매법정에선 대부분의 상가가 감정가 대비 낙찰가 45%~60%사이에 낙찰되고 있다.
 
 원룸텔과 고시텔 등을 운영하기에 적당한 입지는 대학가, 지하철 역세권, 공장지역, 오피스 밀집상권 등이 유망하다. 

원룸텔 준비 시, 체크사항

 기존 건물을 임차할 경우에는 임대차 계약기간을 최소 3년 이상 확보해야 안정적으로 운영할 수 있다. 당연히 건물에 대한 제3자의 권리설정을 확인해야 하고 담보대출이 있다면 대출원금 총액이 감정가격의 50%를 넘지 않는지 확인해야 한다.  330㎡(100평)를 기준으로, 원룸텔 50개를 만든다고 가정하면 시설공사비로 3.3㎡당 250만 원, 건물 보증금 5,000만 원 등 3억 원 남짓 투자금이 소요된다. 
 월세는 서울 도심을 기준으로 할 때, 매월 35~45만 원 가량을 선불로 받을 수 있고 이외에 관리비나 수도요금, 전기사용료, 쓰레기 처리비용 등을 별도로 받지 않는다. 50실에서 나오는 월매출은 2,000만 원 내외로 인건비, 월세 등등 기타비용을 빼더라도 1,500만 원 안팎의 수익이 유지된다. 특히 몸만 들어와 바로 사업할 수 있는 종량제사무실(사용인원에 따라 요금부과) 같은 경우 요즘 같은 불경기에 인기를 끌 것으로 예상된다. 원룸텔, 고시텔, 리빙텔 등은 원룸과 달리 주차장을 확보하지 않아도 되고, 19가구 이상 지을 수 있기 때문에 원룸보다는 수익성이 높다고 할 수 있다.


3.오피스텔 임대
 바닥 난방이 가능한 오피스텔 노릴만 

 경기가 회복세를 보이면서, 소액으로 투자가능하면서 임대수익도 올릴 수 있는 오피스텔 같은 수익형부동산에 대한 상담이 증가하고 있다.  정부에서도 이와 때를 같이하여  1~2인용 주택을 늘리는 차원에서 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85m²  이하로 확대하고 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했다. 따라서 바닥 난방이 가능한 분양예정 오피스텔물량뿐 아니라 기존에 분양되었던 오피스텔에도 관심을 가져야 한다.  국토해양부 자료만 보더라도 오피스텔의 공급 수는 2003년 4만2999가구, 2004년 6만8449가구였으나 2005년에는 3만2679가구로 급격히 줄었으며, 그 이후로도 한동안 건설사들의 공급회피와 수요 감소로 오피스텔 공급이 크게 늘어나지 않았다.

  오피스텔은 크게 구분하면 업무형 오피스텔과 주거형 오피스텔로 나눌 수 있다. 업무형 오피스텔은 주로 소규모의 소호 사무실 또는 싱글족을 위한 직․주 근접형 베드룸 형태다. 주거형 오피스텔은 아파트 대체 수요로 틈새시장을 노리면서 전성기를 맞았다. 욕조와 베란다만 없을 뿐 평면구성이 일반 아파트와 다를 게 없어 전성기에는 수백 대 일의 청약과열 양상을 보이고 프리미엄도 수천만 원에서 억대를 호가하기도 했다.
 특히 사업용으로 사용되고 있는 역세권 소형오피스텔의 경우 재계약 시 월세인상분에 대해 그다지 민감하지 않기 때문에 임대수요가 꾸준한 지역에 한정해 관심을 가지는 게 좋다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분의 사업자는 세무가 별도로 처리되기 때문에 임대료로 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있다. 사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 역세권 소형오피스텔이 그 대상이다. 
 
4.외국인 대상 임대사업    

도심권 외국인 대상 ‘깔세’ 유망 

이태원일대 외국인 임대상품들

  우리나라가 개방경제를 지속하는 한 외국인의 국내유입은 더욱더 많아질 것이다.
   외국인들은 대개 ‘깔세’라 하여 1년치 임대료(연8~10%)를 한꺼번에 내는데 이 돈을 고스란히 연6~ 7%를 보장해 주는 저축은행(원금과 이자를 포함하여 1인당 5,000만 원까지 예금자 보호)에 저축해두더라도 연 15% 정도의 높은 투자수익을 올릴 수 있다.
 외국인이 임차인으로 많이 들어온 지역은 대사관과 미군부대가 많은 용산구 일대와 외국인 영어학원이 많이 밀집해있는 강남 서초동 일대 역세권 소형오피스텔이다.

 

 절세 팁:

임대사업 시, 부가가치세 환급을 통한 절세 
소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는것도 고려해볼만

 베이비 부머들의 본격적인 은퇴시기를 맞아 임대소득에 관심이 많아지면서  투자 문의도 증가하고 있다. 특히   오피스텔의 경우 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있어 소액투자자들에게 인기가 높다. 오피스텔 매입시 세금부분만 정확이 챙겨도 연간 임대수익률을 1%정도 끌어 올릴 수 있다. 오피스텔을 분양받게 될 경우 건물부분에 대한 부가가치세를 부담하게 되는데 사업자등록을 필할 경우(건물분의 10%,통상매입가의5~ 7%가량) 부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다. 따라서 일단 오피스텔을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 받은 후 부가가치세 조기환급신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제 받는 것이 유리하다.
 오피스텔 양도소득세 절세전략은 양도당시 부동산 실질 이용 상황에 의해 주택인지 사업용 건물인지 구분해 양도소득세를 계산한다는 점이다. 상가나 오피스텔을 분양받아 임대했을 경우에도 임대소득이 종합소득에 해당하기 때문에 다른 소득과 합산되어 과세가 된다는 점을 점검해봐야 한다. 이럴 경우 본인소유 부동산이 많거나 매년 소득세를 많이 납부하는 경우에 해당되는 경우에는 세금을 줄이기 위해 소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는 것이 좋다.

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