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DTI 강화에 따른 부동산투자 전략

2009-09-07 | 작성자 박상언 | 조회수 20,862 | 추천수 489

DTI 강화에 따른 실수요자들과 투자자들의 전략

 

실수요자들은 장기대출 활용해 대출가능 금액 늘리는 거 고려해 볼만 

주택담보인정비율(LTV)  변함없어

 

DTI 규제는 확대되지만 주택담보인정비율(LTV)은 바뀌지 않는다. 현재 LTV는 강남 3구가 40%, 수도권 나머지 지역이 50%이다. 예컨대 연간소득이 5000만원인 사람이 시가 6억원짜리 아파트를 은행에 담보로 잡히고 만기 20, 연 이자율 5.29% 조건으로 받을 수 있는 대출금은 종전처럼 LTV 50% 적용하면 3억원이다 하지만 DTI 50% 적용하면 대출 가능액이 24390만원으로 5610만원 감소한다. DTI는 대출자의 연간 소득에서 대출 원리금과 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율로, 이 수치가 낮을수록 대출 가능액이 줄어들게 된다 

실수요자 입장에서 DTI규제 아래서 대출한도를 늘려 주택을 구입하는 방법은   대출기간을 가능한 장기로 가져가는 것이다 DTI는 연소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타내는 것이기 때문에 대출기간이 길어지면 대출한도가  자동으로 늘어나기 때문이다. 같은 액수의 돈을 빌리더라도 대출기간이 길어지면 연간 상환액이 줄어든다.  대출을 받을 때 원리금 분할상환을 선택하는 것도 좋은 방법이다. 거치기간이 없는 장기 원리금 분할상환이나 고정금리 대출을 선택하면 DTI비율이 올라가기 때문이다.

현재 대부분의 은행에서  20,30년 장기 대출을 취급하고 있는데 비투기지역에서는 30년까지, 투기지역에서는 6억원이상은 20, 6억원이하는 30년까지  장기대출이 가능하다. 

 

개발호재 있는 소액투자 가능한 물건에 관심둘만 

 

 시계추를  3년전으로 돌려 DTI  적용 당시의   시세흐름을 주목할 필요가 있다.   2006년 당시 투기지역내 6억이상 아파트 구입시 DTI가 적용되었던 때,  고가아파트가 많이 몰려있던 강남권은 하락하고 반대로 소형아파트나 빌라,다세대가 몰린 지역과 투자금액이 적게 드는 도심권소형오피스텔이 급등했었다. 물론 강남권도 투자금액이 비교적 가벼운 3~4억원대 나홀로 아파트 같은 경우 가격상승세를 이끌었다.   실제로 고가주택에 대한 DTI 적용 전후의 (2006 3.30대책 ) 부동산정보업체 조사자료를 보면 ( 2005년부터 2008 7) 2006 5월 전까지는 중대형 아파트의 집값 상승이 평균 3.09%로 중소형 아파트(1.80%) 보다 약 2배 정도 앞섰다.  하지만  2006 3.30대책  한달뒤부터는  중소형의 집값 상승률이 중대형을 앞지르기 시작한 것으로 분석된다 집값이 최고 높았던 2006 11월의 경우만 보더라도  중소형은 (10.90%)로 중대형(4.27%)보다 월등히 높은 상승률을 보였다.

결론적으로   연립, 다세대등은 DTI  규제대상이 아니어서 개발 호재있는 저렴한  연립이나 다세대등,도시형 생활주택으로 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택을  주목할 필요가  있다.  아파트는 전세안고 소액(5~1억이내로) 으로 투자 가능한 개발 호재 있는 2억원이하의  소형아파트로 관심을 좁히는 게 나아 보인다.   

     [박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]





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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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