한강르네상스 전략정비구역 핵심지역 현황과 투자전략

2009-08-02 | 작성자 박상언 | 조회수 25,967 | 추천수 447

한강르네상스 전략정비구역 핵심지역  현황과 투자전략

 여의도와 용산,  압구정동

한강르네상스 전략정비구역 발표 이후 자산가들이 여의도와 용산,  압구정 일대 재건축 아파트에 대거 관심이 쏠려있고 문의도 대폭 증가했다. 시장 급반전을 감지한    필자도 올해초부터 시장조사차 매일 현장에 살았다고 해도 과언이 아니다.  특히    압구정동과  여의도일대 아파트는   여타 강남권의  저밀도아파트와 달리 중대형아파트로 구성되어 있어  실거주하면서 투자수익을  얻을려는 분들이 대다수다.
    
우선 1976년부터 1979년까지 입주를 마무리한  압구정동은  현대1∼7차를 비롯해  미성. 한양아파트 등이 들어선  강남의 대표적 ‘명품’ 주거단지라고  할수 있다.중•대형 평형대 가구 구성, 고급 명품백화점,  명문 고등학교, 인근 청담동까지 가세해  서구적이고 세련된 풍모를 갖춰 전통적으로  사업가나 연예인들  선호하는 지역이다. 이 지역을 지나는 올림픽도로는 지하화 될 예정으로 명품단지로 거듭 태어날 것으로 보인다. 용산구와  마찬가지로 압정동은 풍수적으로 봐도 한강 물길이 외부 휘감고 도는  지역이라 돈이 잘 빠져나가지 않는 명당자리로도 알려져 있다.

 강남구 일대 아파트가격은 서초구 지역 아파트 가격보다 20~30%이상 비싸게 형성되는 것이 일반적이다.    강남구에서 최고가를 기록하고 있는  압구정동일대 아파트 가격도 반포동 주공 1단지 보다 2~3억 높게 형성되고 있었는데 반포 2.3단지 신규아파트 입주효과로 1단지도 급등했다.   서초구 반포동 주공 1단지 105㎡는  15~16억원선으로 압구정동 현대사원아파트 105㎡형의 매도 호가와  비슷해졌다.  따라서   압구정동 일대 아파트가격이 저평가되었다고  말할 수 있고  하반기 이후  아파트가격이 재상승한다고 봤을때   반포주공1단지와 다시 한번 가격차를 벌여놓을수도 있다.  결론적으로 압구정동은  전략정비구역으로 높이 제한을 받지 않아 초고층으로 개발시,  투자수익이 좋을 것으로 기대된다.

압구정동에 이어 또다른 전략 정비구역중 하나인  여의도 일대 아파트 재건축아파트에 대한 투자자의 관심도도 높다. 관심의 대부분은    상업기능이 있는 주상복합아파트로 용도변경가능성 때문이다.  여의도일대  재건축아파트는  목화, 삼부, 장미, 한양 등을 묶어 1구역(3000여가구)과 시범, 삼익, 은하 등을 묶어 2구역(2300여가구)로 나뉘어 개발될것으로 보인다. 이 일대도  압구정동과 같이 최고 50층 초고층 개발이 가능해지면서 지난  2006년 말 최고점을 뚫은 단지가 많다.삼부아파트 89㎡(27평형) 호가가 8억5000만원, 시범아파트 79㎡(24평형)도 8억원대로  전 고점을 넘어섰다.

 전략정비구역(서부 이촌동 일대)이 포함된 용산구의 경우는 강남구 압구정동과 여의도일대 아파트와 달리 연초와 대비해 별다른 움직임이 없거나 소폭 오른 수준이다.
 지난해 글로벌 금융위기로 국제업무지구 프로젝트가 파이낸싱 불발로 인한 사업연기와 용산재개발 4구역 참사 등 각종 악재로 투자자들의 관심이 크게 떨어졌기 때문이다.하지만 역으로 생각해보면   한강공공성 회복과 국제업무지구 사업은 계속 추진할 수밖에 없기 때문에 가격이 주춤한 지금이 기회라고 볼수도 있다.  초고층 재건축 수혜단지로  거론되는 용산구 일대 아파트로 관심을 좁혀서 생각해보면    이촌동 강변, 렉스, 한강맨션, 신동아 등을 꼽을 수 있다. 지난해 말 렉스 아파트는  서울시가 마련한 새로운 기준에 따라 최고 56층으로 재건축을 할 수 있게끔 허가를 내준 바 있다. 서울시가 한강변 초고층 개발을 위한 우선사업장인 전략정비구역 내에서 기부체납시 층수제한을 풀기로 했기 때문이다. 삼익과 왕궁아파트는 조합설립인가를 받았고  신동아아파트는 아직 추진위원회가 설립돼 있지 않다. 초고층 수혜가 있는 이촌동 일대 아파트 가격은 ㎡당 3천만원전후로   강남권 비해 매우 저렴하다.   용산의 미래 발전상을 그리면서 장기투자한다고 생각하면 적절한 매수시기를 잡는 게 좋다.

가을이후 매수 시기 저울질 해볼만 

 정책추이를 잘 지켜보면서 투자시기를 가을이후로 잡는게 좋을성 싶다.  강남권일부 호재있는 재건축아파트의 경우 호가하락이 시작되었고 주택담보대출 고정금리도 경기회복 기대감과 함께 연일 상승무드이기 때문이다. 게다가  소형의무비율 등 재축아파트의  소형평형의무비율 악재가 다시 불거져고 강남권아파트를 비롯한  고가 아파트를   잡을려는 정부의 의지가 어느때보다 강력하기 때문에 단기적으로 조정받을 수 있기 때문이다.    

       [박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]

 

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현재 부동산 시장에 대한 진단과 전망에서부터 재테크 및 틈새 부동산투자 전략 등을 상세하게 다룰 예정이다. 주택, 상가, 토지, 경매, 해외부동산에 이르기까지 옥석을 가려내고 자신의 처지와 상황에 딱 맞는 부동산을 고를 수 있는 비법을 전수한다.

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<4차 세미나>
◆ 일시: 8월6일 오후 2시
◆ 장소: 지하철 3호선 일원역 앞 강남래미안 갤러리(선착순 200명)
◆ 내용: 재개발 뉴타운 투자의 정석, 2000만원으로 투자하는 경매 투자법
◆ 강사: 부동산 j테크 정현조팀장, 메트로컨설팅 윤재호 대표

<5차 세미나>
◆ 일시: 8월20일 오후 2시
◆ 장소: 지하철 3호선 안국역 인근 강북 래미안 갤러리(선착순 100명)
◆ 내용: 상승기 대비한 부동산 투자법, 하반기 토지시장 전망 및 투자법
◆ 강사: 유앤알컨설팅 박상언대표, 투모컨설팅 강공석대표
 

 

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