10년후 한국의 부자들과 부동산

2005-10-05 | 작성자 박상언 | 조회수 31,701 | 추천수 574

2015년 10월 가을비 내리는 어느날

오룡건설 홍보이사인 민수씨는 요즘 한창 잘나가는 광고모델이 “저랑 같이 살래요”라고 손짓하는 오룡건설 CF 광고를 보며 흡족한 표정을 짓고 있습니다

아내가 타준 향내 가득한 커피 한잔이 민수씨를 10 년전 판교분양과 8.31대책으로  온 나라가 들썩일 때를 떠오르게 합니다.

“판교는 로또다” 하여 언론 모두 한 목소리로 외칠 때 민수씨는  분양이 완전히 마무리 될때까지 계속 청약에 임하였습니다.

최저 경쟁률 수백대 1부터 수천대 1까지 사상 유례없는 경쟁률로 인해 비록 당첨은 되지 못했지만 민수씨 회사 동료 몇 명은 판교입성에 성공했습니다.

하지만 민수씨는 판교 분양 되기 전 용인에  내집을 마련하였고 얼마 전 단지 앞까지 전철이 나다니게 되어 10년전 자신의 선택에 만족해 하고 있습니다.

10년전 용인 신봉에 집을 마련할 때 용인의 난개발로 집값이 하락하지 않을까 걱정했는데 오히려 신분당선도 개통되고 살기도 쾌적해 집값이 10년전보다 3배 이상 폭등하였습니다.

2006년 판교 분양이 시작되고 2008년 말 입주할 무렵 주택가격이 뛰었고  단지앞까지 지하철이 들어오니 한번 더 상승했습니다.
당초 전용면적 25.7평이하의 경우 10년전매제한 조건으로 분양을 하였으나 판교입주민들의 반발로 전매조건이 대폭 완화되었습니다


신문을 보니 2004~2005년 주택공급 물량의 부족으로 2006년 말부터 아파트 가격이 수도권 위주로 폭등했다고 합니다. 민수씨가 유추해 보건대 더 중요한 이유는 2007년도에는 주택가격을 억누르는 정권의 말기이기 때문이었다고 생각합니다.

과거에는 수요,공급이론에 비추어 “인구가 증가하면 부동산가격이 오른다”등의 말이 통했으나 이젠 이런 논리는 아파트가격 상승요인의 극히 미세한 부분입니다.
왜냐하면 인구가 증가하면 건설업체들이 너도나두 아파트를 공급해 난개발로 인한 공급과잉현상으로 삶의 질이 저하되어 집값도 자연스레 떨어졌습니다

왜냐면 2015년 9월 현재 한국의 부자들은 one-stop living 이 가능한 초고층 주상복합촌과 숨쉴 수 있는 곳,즉 서울과의 1시간 거리의 입주민들끼리 커뮤니가 가능한 전원주택지로 몰려들었습니다.

 

10년후 한국의 부자들이 사는곳

한국의 부자들이 주로 사는 한강변이 바라다보이는 강남의 압구정동,청담동 일대의 초고층 아파트들은 미니골프장과 인공호수을 갖춘 평당 1억원이 훨씬 넘어선 초고층 아파트로 변모했습니다.

강남의 도산대로를 중심으로 무공해 노면전차도 운행되고 있어 얼마나 좋은지 모릅니다.

이곳에는 아예 외국인 강사가 전담하는 다국적 교육 프랜차이즈 학원이 들어섰고 입시학원도 하나 둘씩, 고액이지만 소수 정예를 목표로 단지안에 들어와 있습니다.

한국의 부자들이 사는 다른 한곳은 한국의 비버리힐스라 불리우는 판교를 중심으로 펼쳐져 있습니다.

이 두곳은 출,퇴근의 구애를 받지 않는 재택근무하는 사람과 고소득층의 전문직,프리랜서,로또 당첨으로 일확천금을 거머쥔 사람들이 대부분입니다.

이들이 관심있는 건 숨쉴수 있는 공간,이웃의 정을 느낄 수 있는 곳이면서 교통이 편리한 곳입니다.

웰빙,디지털,유비쿼터스아파트는 모든 아파트에 자연스레 보급되어 더 이상 부자들에게는 새롭지가 않습니다.

건설업체들도 더 이상 “웰빙” “디지털” 컨셉보다 같은 부류의 사람들끼리 교류가 가능한 끼리끼리 마케팅인 “부자마케팅”에 초점을 맞추고 있습니다.

한강변을 끼고 있는 강남의 오래된 중층 아파트는 10년전 부의 상징이였던 삼성동의 아이파크나 도곡동의 타워팰리스 같은 초고층주거촌으로 변모하였습니다.

이들 초고층 아파트들은 아파트 내벽에 애완견과 소통할 수 있는 통역기가 내장되어 있습니다.

(10년후 일반적인 강남의 부촌-건폐율10%,용적율 300% 이상)

정부도 강남의 부족한 택지사정과 주민들의 민원을 감안해 건폐율은 10%이하로 줄이고 용적율을 300% 이상까지 늘려주고 있는데 이 일대 표심을 의식한 정치인과 지자체들의 선거공약도 한몫 했습니다.

10년 후 빈부의 뚜렷한 양극화

초고층 아파트에 사는 사람들은 상대적 박탈감에 젖어있는 부류들에 대한 위협으로 경호업체들이 초호황을 누리고 있습니다.
주류시장에서도 귀족들이 찿는 30년이상된 수입고급양주와 서민들이 선호하는 소주만 잘 팔리는 양극화 현상이 나타나고 있습니다.

지금은 한국에서 돈쾌나 있는 사람들이 모여사는 곳은 한국의 비버리힐스인 교통이 편하고 친환경적인 판교의 고급전원주택촌과 강남과 용산,목동의 초고층주상복합촌 그리고 한강을 끼고 있는 잠실일대의 아파트촌입니다.

일반인들이 이들지역에 들어올려면 세금을 3~5배까지 내야 하지만 “그들만의 리그”를
즐길려고 하는 부자들의 심리에 의해 여전히 고율의 세금이 유지되고 있습니다.

10년전 강남지역에서 부자들이 주로 거주했던 아파트는 임대아파트문제로 인한 생활환경저하로 그들은 50층이상 되는 초고층,초호화주거촌이 밀집해 있는 강남일부와 용산의 일부 그리고 땅을 밟을 수 있고 숨쉴 수 있는 판교나 하남 그리고 청계산과 서울공항주변같은 서울 근교의 동호인 형태의 고급전원주택으로 이동했습니다

2015년 무엇보다 집값에 영향을 미칠 수 있는 것은 얼마나 맑은 공기를 마실 수 있고 쾌적한 삶을 사는가,그들만의 부자커뮤니티를 공유하는가에 따라 결정됩니다.

판교투기 열풍 휴유증

10년전 판교분양되기 전 여러 언론에서 판교의 안 좋은 점을 부각시켜 어려운 건설경기를 살릴려고 목소리를 같이 했습니다.

하지만 지금은 모든 신문사, 잡지,방송사 할것없이 판교를 한국의 베버리 힐스라 노래하고 있고 드라마 촬영지로서도 각광을 받고 있습니다


내집마련계획도 미루고 수년간 판교에 목숨 걸어 무주택 우선순위 유지했으나 결국 미끄려져 아내에게 이혼당하는 사람도 있었고 판교 시민되는 우회전략으로 용인의 동천이나 신봉리,성복리에 터를 잡은 사람도 있습니다.

이들은 항상 주장합니다. “용인 동천과 신봉,성복리는 판교편익시설 누리므로 성남시 판교구에 편입되어야 한다고”

분당에 사는 야탑동과 수내동 주민들도 똑같은 논리로 판교시민되기를 바래 지자체들은 골머리를 앓고 있습니다..

 

10년후 부동산 중개업소

10년전 1층에서 영업하던 부동산은 이젠 초고층 아파트가 보편화되어 2층 이상을 올라가야 볼수 있는 풍경이 되었고 단순중개보다는 자산관리를 전담하는 대규모법인이 되었습니다.
일부 이름 난 중개법인은 자체 감정평가사와 변호사 세무사를 직원으로 여럿 두기도 합니다.
역시 국내 부동산의 완전 개방화에 발 맞추어 한집 건너 한명씩 외국인이 중개보조원으로 일하고 있습니다.

전문화를 추구하는 중개업법령에 의해 겸엽을 근무하고 있으나 미모의 러시아 무용수 출신의 H중개업소 “나타리” 사장은 이태원밤무대에서 이중 생활하는게 적발되어 자격증이 취소되기도 했습니다.


10년 후 충청권

10년 전 한국형 고속철인 KTX의 개통과 행정수도 이전 호재로 인해 충정지역의 아파트가 많이 오르긴 했지만 지금 생각하면 수도권아파트의 오름폭에 비하면 “새발의 피”였습니다.

결국엔 KTX의 전국 방방곡곡개통과 충청권의 행정도시 이전으로 인한 공급물량 확보로 최대의 이득을 본 이익단체는 건설업계였습니다..
이젠 KTX는 전라도,경상도,강원도 전국 어디든 다녀 그때마다 건설업체들은 수요도 없는 시골구석구석까지 초고속 KTX를 들먹이며 아파트들을 분양해서 입주시점엔 결국 빈집으로 변해 지자체들의 큰 골치거리로 변했습니다.

이젠 건설사들이 가장 무서워하는 것은 분양원가공개압력을 넣었던 시민단체나 “아내모”같은 단체가 아닌 전국방방곡곡 “웰빙이다”,”배산임수다” 하여 집을 짓느랴 환경을 파괴 해 수많은 ANTI-건설사등과 같은 환경보호자들의 양산입니다.

10년후 부동산 투기 열풍장소

그동안 개성공단의 활성화로 남북화해무드가 조성되어 통일이 눈앞에 가시화되었습니다.

수년전에는 개성공단에서 일하다 눈이 맞은 남북의 근로자가 첫아이를 출산해 통일전사로 한동안 화제거리가 되기도 했습니다.

김통일 군의 아버지는 통일이의 돌잔치때 남북한 대통령을 초청해 잔치를 하고 싶어합니다. 여성지와의 인터뷰기사가 나간 뒤 홍보효과를 의식해 각종 선물을 앞세워 자기들 호텔로 돌잔치를 유치할려는 일류호텔들의 로비전이 한창입니다.

그래서인지 요즘 9시 뉴스헤드라인을 장식하는 것은 “통일시대에 맞는 행정수도를 어디로 할것인가에 대해 여,야간 치열한 공방을 벌이고 있습니다.

조만간 정부는 “100조원이 들어도 행정수도를 건설하겠다는 대통령의 발언에 힘입어
휴전선 인근 김포와 ,파주를 포함한 4개지역의 후보지를 선정해 향후 10년간 개발행위를 제한할 예정입니다.

10년전 한때 서점가에선 “한국형 땅 부자들”과 “집 없어도 땅은 사라”등의 땅에 대한 토지가 반짝 고개를 들었습니다 하지만  2006년 판교분양을 기점으로 주택시장이 살아나 “신도시 투자로 5억만들기””너에게 맞는 집을 꼬~옥 찍어주마등 주택에 대한 책들이 인기몰이를 했습니다.

하지만 현재 다시 대형서점가의 베스트셀러 코너에 무려 10권중에 3권이상이 땅에 대한 책이고 통일시대 대비한 행정수도 이전논란속에 또다시 휴전선인근으로 토지 투기 열풍이 불고 있고 13년전에 상영했던 “공동경비구역JSA” 리메이크판이 다시 영화관에 내걸리고 있습니다.

통일 후 제2의 수도 건설 논란속에 휴전선과 가까운 연천과 문산 파주일대의 논,밭은 천정부지로 치솟아 정부는 결국 이곳을 토지투기지역으로 지정했습니다.

부동산전문가들은 “제2의 수도가 통일을 대비해 휴전선 인근에 건설되는 2016년경에는 50조원의 정부의 보상금으로 인한 대토수요로 제2의 수도 인근 토지들이 상승할 우려가 있다”고 말했습니다.

10년 후 건설업계

사실 제2의 수도 이전으로 가장 혜택을 보는 이익단체는 역시 건설업계들입니다.

굳이 통일이 되더라도 제2의 수도를 따로 두지 않아도 서울과 평양이 여전히 기능을 다할 수 있으나 택지공급란에 시달리는 남한 건설업체의 논리와 건설수요창출을 통한 내수 경기부양이라는 절묘한 이해관계에 의해 제2의수도 건설은 이미 가시화되었고 이에 부응해 건설주가는 연일 상승세를 타고 있습니다.

10년전 택지지구내에서 전용면적 25.7평이하의 분양가 상한제라는 악재에 건설업체들은 잠시 주춤거리는 듯 했으나 경제논리에 의해 이들은 원가공개 의무가 없는 중,대형이상만 주로 공급하여 언제나 충분한 마진을 확보했습니다.

마지못해 관급공사 입찰기준에 맞추기 위한 중,소형평형 공급의무화로 인해 건설사들은 마진없는 중,소형평형을 공급했으나 부실공사하기 일쑤였고 모 건설사가 경기도 용인에서 공급한 아파트는 그야말로 벽지도 바르지 않은 벽과 바닥만 달랑 공급하고 나머지는 마이너스 옵션으로 처리해 시민단체들의 원성을 사고 있습니다.

좁은 국내시장에 안주에 기술개발과 해외시장 개척에 게을리해 결국엔 국내건설업계 절반이상이 선진금융기법과 최첨단기술로 무장된 다국적 외국건설사들에게 넘어갔습니다.

이젠 주택시장도 외국에게 완전히 개방되어 민수씨가 근무하는 오룡건설은 초고층주택만을 전문적으로 짓는 미국계회사에 인수될 예정입니다

그나마 외국사에 인수된 건설사들은 국내시장에서 인정받는 그나마 기술력 있는 브랜드 있는 건설사지만 선택되지 못한 대부분의 건설사들은 이미 부도처리되었거나 파산절차를 밟고있습니다.

10년전 한때 부지매입업무를 담당했을 때 좋은 땅을 발견하고 “이때가 한몫잡을수 있는 기회다”라고 독립해 시행사를 차릴려고 준비까지 했으나 정부의 갑작스런 부동산규제로 디벨로퍼의 꿈을 접어야 했습니다.

또한 그동안 건설사와 맞물려 고속성장했던 수많은 광고대행사와 분양대행사도 실력있는 대형업체 몇 개만 살아남았으며 금주 중 토종 광고대행업체 2곳마저 외국사에게 인수될 예정입니다.

그동안 실력보다는 인맥과 로비에 길들여진 건설관련업체들은 내성이 약해질 때로 약해져 선진기법과 투명경영을 앞세운 외국사의 진출에 순식간에 길을 내주었습니다.

그나마 살아남은 토종 광고,분양업체직원들은 당장 프리젠테이션(P.T)를 외국인건설사 임원앞에서 영어로 진행해야 합니다. 일부 발빠른 광고,분양대형업체들은 기본적으로 영어가 되는 해외파나 아예 외국인을 거액의 계약금을 지불하고 직원으로 채용했습니다.

“정부 내수경기 활성화 위해 건설경기 연착륙 유도”

이 문구는 10년전의 경제신문을 장식했던 똑 같은 용어입니다.”

민수씨가 살아온 50년 인생동안 경제신문의 헤드라인을 유추해볼 때 우리나라의 경제가 어렵지 않고 위기가 아닌 적이 없었습니다.

10년 후 본인이 어떤 길을 걷고 있을까 생각해 보는 귀중한 시간이 되었으면 좋겠습니다.

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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Young 2005-10-20
10년 후에 새롭게 부촌으로 등장한다는 판교의 이야기는 정말 좋군요.
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