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9가지로 풀어보는 판교투자궁금증

2009-04-22 | 작성자 박상언 | 조회수 16,134 | 추천수 434

9가지로 풀어보는 판교투자궁금증

 

주변 용인과 분당도 유망

 

1. 현재 경기가 안 좋고 앞으로도 당분간 안 좋을 것 같은데 지금 투자를 해도 될까?

 

 지난해 말 수천만원 불과했던 판교신도시아파트 프리미엄이 올해 1월부터 급등해  4월 중순 현재 프리미엄이 2~3억원가량 붙었다. 따라서 실수요차원이 아닌  투자차원에서 접근하는 것은 부담스러운 수준이다. 하지만 최근  한국은행이  기준금리를 연 2.0%로 동결하고  추가적인 금리인하를 시사한만큼 유동성장세로 지난해 하반기처럼 부동산시장 급락세는 없을 전망이다. 호전된 경제지표만 보더라도 최악의 상황은 지난 것으로 파악되고 있기 때문에 합법적으로 전매가능한 평형대를 실수요 차원에서  접근하는 것도 좋다.

참고적으로  지난 2006년 판교분양당시를 떠올려보면 쉽게 투자해법을 찿을수 있다. 그 당시 판교에 당첨되어 행운을 거머쥔 사람도 있었지만 분양 훨씬 전부터 판교주변의  용인과 분당지역의 아파트를 전세끼고 투자한  분들이 판교당첨자 못지않게 투자에 성공하였다. 따라서   급등한 판교신도시아파트에 직접투자하는 정공법보다 용인과 분당일대 저평가된 기존 아파트에  눈을 돌리는 것도 좋은 투자 방법이다.  특히 펜트하우스 분양임박으로 다시 주목받을것으로 보이는   동천래미안 단지 인근 동문아파트와신봉 성복일대아파트, 2경부속도로 수혜지인   광주태전동성원아파트  ,수원의 강남이라고 불리워지면서  지하철 개통호재가 있는  영통의 황골주공아파트를 주목할 필요가 있다.

 

 

 2. 정부가 정책적으로 베드타운 만들려고 임대아파트로 단지를 조성한 곳인데 그러면 가격 안정이 우선이지 않나? 아파트, 상가, 오피스 등 모두 가격이 오르지 않을 것 같은데?

 

판교 임대 아파트는 일반적으로   관념상 생각하는 서민들이 거주하는 곳이 아니다.

, 기존의 서민임대아파트와 비교해서   결코 싸지 않은 임대료를   지불할수 있는 분들인데다가 분양전환을 염두하면서 분양을 받은분들이 대다수일 정도다.    

 

실제로 지난 2월 판교의 마지막 중대형  공공임대 아파트 당첨자의 청약가점제 평균 점수가 최고 72점을 기록할 정도로  관심이 뜨거웠다.

공급된 주택은 모두 전용면적 101~181㎡의 중대형으로, 101㎡가 17150만원의 보증금에 월세 65만원 △115~118㎡는 18971만원 보증금에 월세 71만원 △150~154㎡는 21960만원 보증금에 월세 78만원 △180~181㎡는 25670만원 보증금에 월세 84만원으로 책정되어 임대료 수준만 놓고 볼 때 일반적인 서민들 대상 상품이 아니었다.   판교신도시 중대형 공공임대도 선방했는데. 1순위 청약 결과 2009가구 모집에 5147명이 몰려 평균 2.6 1, 최고 127 1의 높은 경쟁률을 나타냈을 정도로  필자 주변의 고소득자까지 판교   임대아파트에 청약에 나설 정도였다. 지난 2006년 분양한 민간업체 105  판교임대료의 경우도 보증금 22000만원에 월세 40만원에 책정되었음에도 청약자들이 몰려들었다. 이는   인근 분당지역의 전셋값보다 1억원이나 비싼 것이다.

 

따라서 판교지역 공급된   임대아파에 거주하는 분들은 도시근로자 평균수준의  소득수준이 되는 분들로서  인해 주변 아파트와 상가,오피스까지 제대로 평가 받지못한다는  것은  맞지 않다. 

 

3. 상권이 좋은 것도 아니고 기업이나 오피스도 없는데 쉽게 강남이나 잠실처럼 될 수 있을까?

 

90년대 초반  분당입주초기만  하더라도 지금의 판교처럼  아파트와 단지인근의 몇곳의 근린상가 외에는 편의시설이 부족해 서울이나 수원까지 나와서 원정 쇼핑하는 분들이  많았다.  시간이 갈수록 눈에 뛰게 도시의 기능을 갖춰지는  신도시의 특성상   기업체와 오피스등이 입주이후 순차적으로  몰려오는 건 당연하다. 

  

 

2012년경  모습을 드러낼  판교테크노밸리에  한국의 내로라하는 첨단벤처기업들과 프랑스 파스퇴르연구소 등 세계적 연구개발 기업들이 집결할것으로 보여 자족기능을 갖춘  판교신도시가 될것으로 보인다. 또한 테크노밸리 전체를 하나의 유기체로 묶어주는 3만평 규모 복합시설용지에는 코엑스와 킨텍스에 버금가는 금융비즈니스, 지식정보교류 지원시설이 있어 편리함과 신속성, 국제화가 뛰어나 외국첨단연구소들이 입주를 위해 줄지어 대기하고 있다. 따라서  도로와 지하철등 사회기반시설과 이러한 비즈니스시설이  완비될 시기가  오면 오늘날 말끔하게 정리된 잠실처럼 각광을 받을 것이다.    

 

 

  4. 호재라고 하는 사업들이 현재 중단 하고 소송도 여러 건인데 그런데도 투자해야 하나?

 

 용산역세권개발뿐만 아니라 판교 알파돔사업의 경우도 사업성자체보다는  금융위기로 인해  PF자금 조달 때문에  차질을 빚고 있다. 하지만 사업취소가 아닌 사업연기인만큼 판교신도시 잠재력은 아직 살아있다고 볼수 있다.

특히 알파돔 같은 경우  56700억원이 투입되어  주상복합과 백화점, 할인점, 쇼핑센터 등 상업시설을 짓는 대형 복합개발사업으로  연면적 39600( 12000) 규모다.

이곳에 입점할 롯데백화점의 경우 “중산층 이상의 주거지역인 판교 신도시 특성을 살려 판교점에 해외 명품 등 고급 브랜드들을 대거 입점시킬 계획”이라고 밝힌만큼 판교신도시는 명품신도시로 발돋을 할것으로 보인다. 경기도 판교신도시 임대아파트 입주예정자들이 임대보증금을 내려달라며 시행사를 상대로 소송을 제기한 상태다.현재 진행중인 소송도 임대아파트  보증금 인하건문제로 판교아파트시세에 미치는 영향은 거의 없다고 봐도 무방하다.

 

 

 

5. 언제쯤 투자한 만큼 수익을 거둬들일 수 있을까?

 

현재 강남 도심과 연결되는 주요 도로 사업이 아직 진행 중이고 학교는 물론 쇼핑센터 등 편의시설이 마련돼 있지 않아 입주민들이 불편을 겪고 있다 하지만 중•장기적으로 봤을 때 판교신도시는 입지면에서 장점이 많아 미래 가치가 높다.신분당선 판교역 지하철이 내년 5월 개통되고 기반 시설이 들어오게 되면 판교 신도시를 찾는 이들이 많아져 대내외적인 악재만 없다면 다시한번 판교 아파트 가격이  상승할 것으로 본다. 판교테크노밸리가  모습을 드러내고 입주가 마무리되는 단계인 2012~2013년경 시세 상승여지가 충분하다. 단기적으로 보고 투자할때도   적어도  양도세율이 낮아지는 시점인    2~3년정도의 시간을 가지고 투자에 임해야 한다.

 

 

6. 2006년에 물량을 워낙 많이 풀어서 가격 상승에 불리하지 않나?  

 

그렇다.아무래도  전매제한기간이 3년으로 대폭  완화된  중대형 단지가 올해6~ 8월이후  대거 매물로 쏟아질수 있어 일시적으로 가격이 약세로 돌아설 수 있다. 

 

반대로 생각하면  인프라가 웬만큼 구축되고 조금씩 판교신도시 모습을 갖춰가기 시작하면 값이 올라 싸게 사는 것이 어렵기 때문에  8월경에 중대형 급매물을  골라 잡을 수 있는 기회가 된다.

 

7. 판교도 다른 신도시처럼 베드타운화가  되어 가격하락의 위험이 없나?

 

2018년이후  인구수가 본격적으로 줄어들고 판교를 분양받았던 중장년층의 은퇴시기와 겹치게 된다.   저성장이 시대가 도래하면서 일자리가 많은 도심으로 사람들이 몰릴수 밖에 없다. 따라서  업무시설이 제대로 갖춰지지 않으면   입주 10년차 베드타운화 되어진  도시로써 ‘탈 판교화’ 현상이 일어날 수 있다.

 

 

8. 학교에 가면 아이들 5~6명 앉아있다는데 현재 상황이 너무 좋지 않은 것 아니냐?

 

아무래도 입주가 덜되어 학생수 부족현상이 나타나는 것은 당연하다.달리 생각하면 학생수당 교사 비율이 선진국수준이라  좋은 점도 있다. 여하튼  입주가 빠른속도로 진행되는 만큼  올해 2학기부터는 정상적인 학급운영이 가능하리라 본다.

입주가 거의 마무리되는 2013년 이후에는 오히려 과밀학급을 적정해야 할지 모른다.  현재. 20여 개 학교가 판교신도시 안에 모두 들어올 계획이지만 현재 개교한 학교는 절반에 미치지 않는다. 올해 9월에는 백범초교 대장초교, 내년 3월에는 율곡초교 석운초교 하산중교 하산고교 석운고교, 2011년 이후에는 사송고교 삼평고교 등이 문을 열 예정이다.

 

학교뿐만 아니라  입주민들이 살 수 있을 정도로 환경도 그다지 좋지는  않다. 판교신도시는 현재 공사가 한창 진행 중으로 안양과 성남을 잇는 국지도 57호선 확장 공사, 부대시설 건설 공사, 도로 확장 공사, 판교테크노밸리 공사 등이 동시 다발적으로 진행 중이다. 이 때문에 차라리 전세를 놓고 모든 시설들이 갖춰진 뒤에 들어오겠다는 집주인들이 많다.

하지만 부동산 투자관점에서 본다면 기반시설이 갖춰진 곳에 투자하는 것보다 판교같이  현재 공사중인 곳에 투자하는 게 수익률을 높이는데 유리하다. 

 

 

9. 판교투자시 편법을 이용하려는 분들에게 한마디?

 

 

정식으로 전매가 되지 않는 기간에 편법적인 방법을 통해 아파트를 매수 할려는 행위는   애당초부터  생각하지 않는 게 좋다.  복등기등을 통한 매수계약을 했을 때 도중에 시세급등락이라도  있게 되면  매수자와 매도자간에 분쟁이 생길 수 밖에 없다. 실제로 정식으로 전매동의서를 발급받는 걸 전제로 계약했는데 단기간에 시세가 급등해서  매수매도자간 분쟁이 일어나 소송까지 이른 사태도 많다. 또한    분양권이나 주택을 불법 전매하거나 알선할 경우 매도자•매수자•중개업자 모두 3년이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금이 부과되며 불법 전매자는 주택공급계약이 취소된다는점도 주목해야 한다.

 

       [박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]

 

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국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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