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방송원고로 보는 전원주택의 좋은 점과 나쁜점

2009-02-25 | 작성자 박상언 | 조회수 18,398 | 추천수 428

'성냥갑 아파트'에 지친 도심 거주자라면 한 번쯤 꿈꿔보는 삶이 바로조용하고 공기 좋은~ 전원생활이 아닐까 싶은데... 대부분 사람들은출 · 퇴근이나 자녀교육 문제 때문에 선뜻 실행에 나서지 못하죠?

그런데 요즘엔 가까운 도심에서도 충분히 전원생활이 가능한데다,

퇴직 후라면 더더욱 그 꿈을 이룰 가능성이 높아질 수 있을 텐데요.

‘유엔알컨설팅’의 박상언 대표님과 함께 전원형 주택의 모든 것!!

알아보도록 하겠습니다.

안녕하세요~~

>> 네임수퍼 “박상언 / 유엔알컨설팅 대표”

앵커)전원생활이라고 하면, 지방에 예~ 쁘게 지어진 단독주택들이 먼저

떠오르는데... 도심 가까이에서도 전원의 삶이 가능한 주택 왜 많은 사람드리 찿는것일까요. 어떤 것 들이 있을까요?

박상언

(답변)

솔직히 대부분의 사람들이 은퇴 전에는 출 · 퇴근이나 자녀교육 문제 때문에 전원생활이 쉽지 않다. 자녀를 모두 출가시키고 직장생활의 부담도 없는 은퇴 후 삶에서라면 충분히 가능하다. 은퇴 후 내 집 짓기는 크게 신도시 단독주택과 전원주택 두 가지를 고려해볼 수 있다. 도심 내에서 집을 지을 수도 있지만 아무래도 주거의 쾌적성이 좋은 곳을 찾기가 힘들다. 비좁은 골목길을 사이에 두고 다세대 · 다가구 · 단독주택들이 어지럽게 뒤섞여 있는 경우가 많기 때문이다.

신도시 단독주택은 도심에 비해 땅값이 저렴하면서도 인구밀도는 낮고 녹지율이 높다. 또 학교, 병원, 상업시설 등 신도시 기반시설을 이용할 수 있다. 편리한 도시생활과 쾌적한 전원생활을 동시에 누릴 수 있다는 얘기다. 전원주택은 지방이나 경기도 외곽의 전원주택 용지를 분양받아 짓는 집으로 거의 '순도 100%'의 전원생활을 체험할 수 있고 지방일 경우 공시가격 3억 원 미만 집은 다주택자에 대한 양도세 중과 대상에서 제외되는 등 세제혜택도 주어진다. 다만 편의시설 이용 등 주거의 편의성에 있어서는 떨어지는 편이다.

앵커)아파트 생활에 익숙해져 있는 분들에게는 단독주택이나 전원주택 둘 다... 구입방법도 익숙하지 않을 것 같고, 가격대도

어느 정도나 될지 가늠하기 힘들 것 같은데... 어떤가요?

(Q. 신도시 단독주택 vs 전원주택의 매매 노하우?)

박상언

(답변)

신도시 단독주택의 경우, 신도시 조성 주체인 대한주택공사 등은 건설사에 공급하는 아파트 용지 외에 개인들이 직접 집을 지어 살 수 있는 땅(단독주택용지)을 별도로 분양한다. 이름은 단독주택용지이지만 정해진 용적률과 토지용도에 따라 2~3층으로 올려 다세대 · 다가구 주택을 짓는 경우가 많다. 땅 분양가는 신도시마다 다르다. 지난해 하반기 분양됐던 동탄신도시 용지는 3.3㎡ 당 422만~599만원,판교는 769만~1117만원이었다.

전원주택 용지 분양가 역시 지역마다 다르지만 도심이나 신도시에 비해서는 훨씬 저렴하다. 비교적 비싼 경기도 가평 · 양평에서도 3.3㎡ 당 30만~130만 원 정도면 땅을 구할 수 있다.

앵커)막상 전원주택을 짓자면, 부지 선정부터 시공까지 신경 쓰이는 게 한두 가지가 아니잖아요. 그래서 요즘 타운하우스를 선택하시는 분들

많은데~ 일반 전원주택과는 어떤 차이가 있을까요?

(Q. 타운하우스의 장·단점?)

박상언

(답변)

주택경기 침체가 계속되고 있는 가운데 전원주택의 대체 상품으로 타운하우스가 다시 주목받고 있다. 타운하우스는 아파트 못지않은 기반시설에 개인 정원과 테라스가 갖춰져 있어 전원생활을 편리하고 쾌적하게 누릴 수 있는데다, 단지 전체를 완공한 후에 분양한다는 점과 기존 주택을 매각한 후에 바로 입주할 수 있다는 점 등이 장점으로 꼽힌다. 허나 높은 분양가 때문에 대부분의 수요자들에게는 부담으로 작용하고 있는 게 사실이다. 타운하우스가 가격이 비싼 이유는 분양 면적이 크기 때문인데, 그 대신 대지 지분이 또 많다. 보통 아파트의 대지지분은 분양면적의 50%수준에 불과한데 비해 타운하우스는 분양면적의 2배 정도의 대지 지분을 갖고 있기 때문이다. 부지를 고르는 일, 집을 짓느라 신경 쓸 일 없는 타운하우스지만 분양면적에서 대지지분이 얼마나 차지하는지, 주변 시세에 비해 가격은 적절한지 따져보고 사는 게 우선이다.

고가의 타운하우스가 부담스럽다면, 구매자들의 편의를 고려한 후분양 전원주택 단지도 속속 생기고 있는데... 후분양 전원주택은 부지선정부터 기반시설 조성, 설계, 시공까지 전문업체가 도맡아 해 주는 것이다. 수요자들은 입주 전 집의 모양과 자재 등을 미리 보고 기호에 맞게 선택할 수 있는데다 여러 세대를 동시에 짓기 때문에 건축비를 절감할 수 있고 상대적으로 분양가를 낮출 수 있다.

앵커)

도심에서 떨어진 지역인데다, 실거주 목적인 분들이 많다 보니

주변에 꼼꼼히 살펴봐야 할 것들도 더 많을 것 같은데...

전원형 주택을 선택 할 때, 꼭 체크해봐야 할 것들이 있다면?

(Q. 전원형 주택용지 선택 시, 체크포인트?)

박상언

(답변)

타운하우스나 후분양 전원주택의 경우 다 지어진 건물을 사면되기 때문에 주변 입지만 잘 고려한다면 생각보다 쉽게 취득할 수 있다. 허나 직접 땅을 사고 집을 지어야 하는 전원주택이나 신도시 단독주택의 경우엔 신경 써야 할 부분이 매우 많다.

우선 도시인이 농지에 전원주택을 지을 땐 농지전용허가를 받아야 하는데 그 절차가 그렇게 쉬운 것이 아니다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 그러나 소유권을 이전하는 당 해 연도에는 전용허가가 나지 않는다. 따라서 당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가를 받은 뒤 이전을 해야 한다. 또한 건물을 직접 지을 때는 토지의 형질변경 가능 여부도 미리 챙겨보아야 하는데, 매물로 나온 토지의 형질이 어떤 지목에서 변경된 것인지를 알아야 하는 것이다. 부적합한 땅에 건축을 하면 2, 3년이 지나 지발이 침해되기 시작해 주택이 수평으로 금이 벌어지기도 하기 때문이다. 전원주택을 고르실땐 우선 풍수지리학적으로배산임수를 따져봐야합니다.뒤로는 산이 병풍처럼 펼쳐지고..앞으로는 물이흐르고...그다음은 전기를 끌어 써야하는데

마을이 형성된곳이 아니라면기존 전선으로부터 약 200m 이후에는 할증요금이 부과됩니다.요금 비싸. 그다음은 수돗물...주구장창 허구헌날 땅을 파도 물 안나오는곳이 있습니다.가끔 헐값에 판다고 나오는 물건들은 대부분 문제가 있어서특히 물이 잘 안나오거나 전기요금이 후덜덜한곳이 많아요.차가 다니지 못할 도로라면도로개설 비용도 따로 생각해 두셔야 합니다.또 경치만 보고 지었는데 비가오면 물난리가 나거나산이 흘러내리거나.... -ㅅ-

집안으로 뱀이 다니거나..공사비가 공사중간쯤 가면 업자들이

배째라며 더달라고 해서 연기되는수도 허다합니다.

 

앵커)전원형 주택을 투자의 목적으로 분양받으려는 분들도 분명 계실 듯한데... 시세차익이나 수익도 노려볼 만 한 건가요?

(Q. 전원형 주택의 수익성?)

박상언

(답변)

신도시 단독주택이나 전원주택이 당장 '황소'가 될 것으로 생각하면 안 된다. 아직까지 아파트에 대한 수요가 많아 환금성이 떨어지는 데다 신도시와 지방에 주택 공급이 넘치면서 집값이나 땅값이 전반적으로 약세여서다. 신도시 단독주택용지의 경우 1회에 걸쳐 전매를 할 수 있는데, 현재 판교신도시 외에는 대부분 웃돈을 기대하기가 쉽지 않다. 그러나 단독주택을 선호하는 노령인구가 증가하는 추세여서 향후 시세차익 면에 있어서도 메리트가 커질 것이란 분석이다. 특히 신도시 단독주택은 정부의 원룸형 주택이 올 하반기에 도입되면 임대수익 상승이 두드러질 가능성이 제기되고 있다. 원룸형 주택은 세탁실과 휴게공간 등 생활편의시설을 공동으로 사용하고 취사시설은 가구별로 따로 갖추는 소형 주택이다. 원룸형 주택은 임대수요가 많은 1~2인 가구를 타깃으로 지어지는 데다 주차장 면적이 작아도 되며, 임대수익률이 최대 두 배 수준으로도 커질 수 있을 것으로 전망된다.

앵커)요즘 동호인들이 모여서 짓는 형태의 동호인 주택도 인기라고 하죠?

박상언 네 동호인이란 우선 직업이나 취향 혹은 비슷한 수요층(가격,입지,규모등)을 중심으로 구성된 동호인을 바탕으로 공동구매,공동사업으로 파격적인 원가절감을 이루는 주문식 주택입니다.

      동호인 사업취지와는 별도로 개발공급자가 개발사업수익을 목적으로 일부자금을 조달하여 비슷한 수요층을 대상으로 분양     모집하는 것으로

    동호인 본래 사업취지와 비교한다면,토지,건축형식등 선택의 여지가 줄어들게 된다  

   동호인 주택의 종류는     동호인주택(크게는 주택조합)은 사업대상지역에 따라 도심지 혹은 도심 인근지역의 도심형 동호인주택과 전원형 동호인주택으로        분류할 수 있다.

    

질문) 동호인 주택의 장점이 있듯이 단점도 있을것 같은데요?

 네 동호인 주택의 단점은 )토지에 따라 사업기본계획이 달라지므로 여러토지에 대해 계획을 수립하는 것이 현실적으로 어려우며,여러사업 대안중 아파트     분양받듯이 여러 물건중에서 선택하는 것이 좋겠지만 선택의 폭이 좁습니다.토지매입,건축비등 제반비용의 50%이상이 단기간에 투입되어야하므로 약간의 여유자금으로 계약하고,입주시 대부분 자금을

          지불하게 되는 일반적인 주거 이주 관행으로는 해결하기 힘들다

따라서 동호인 주택의 최대장점인 30%이상의 원가 절감 요소를 위하여 동호인 주택의 단점을 최대한 극복할 수 있도록 비슷한 수요층     (가격,입지,규모등)을 구성원으로 모집하고 동호인에게 적합한 사업대상지역의 토지를 선정하여 계획을 수립토록 하며 토지매입, 건축비등 50%이상의 비용이 단기투입되는 것은 토지구입 자금대출, 중도금대출등 자금을 활용한다면, 초기자금은   여유자금으로 지불하고 잔여자금은 일반적 주거이주 관행에 따라 입주시 지불하는 방법으로 대책을 강구할 수도 있다.

      제반 기획, 토지매입, 토지 전용허가, 건축 인허가 등 사업과정이 복잡한 전문적업무와 설계, 시공, 감리에대한 사업관리를 전문   사업관리사에서 하도록 하는 것이 바람직하다.

앵커)- 답변관련 코멘트 -

마음속으로만 그려오던 전원에서의 삶... 입지에서 주변 여건까지~

꼼꼼히 살펴본 후, 그림 같은 집에서의 행복한 노후생활...

꼭 성공하실 수 있길 바랍니다.

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국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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