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4가지 질의로 보는 한남더할 투자가치및 기타 임대아파트 전망

2009-02-16 | 작성자 박상언 | 조회수 16,146 | 추천수 526

 

1. 이번주(16~17)에 분양하는 용산 한남더힐이 높은 보증금과 임대료로 관심을 끌고 있습니다. 마침 판교 중대형 임대아파트도 분양을 진행하고요. 분양 가치는 얼마나 될 걸로 보시는지요?

임대보증금 14억∼25억 원 선이고 월 임대료만 23970004291000원에 이른다고 했을 때.. 오랫동안 관심을 끌어온 지역이고 , 부가적으로  일반인대상보다는 외국대사관이나 주재원, 국내고급수요층대상으로 마케팅을  강화했을  경우 분양전망과 가치는  나쁘다고 볼수 없지만 현 경제상황과 1년전에 비슷한 컨셉으로 분양했던 건국

'더 클래식500'과 비교해서도 단기간에 분양이 되기는 힘들것으로  본다.


   
2. 그동안 등장한 자양동 스타시티 등의 고급 임대아파트와도 비교되는데요. 지금까지 나온 고급임대아파트 중 가장 투자가치 높은 단지를 꼽아주신다면, 이유는?(분양전환 가격과 프리미엄, 다른 메리트 등 감안했을 때)

 

 

2007 4분기에 분양했던  광진구 자양동 건국대학교 앞 스타시티 단지내에 걸립중인 '더 클래식500'은 은 보증금 상승에 따른 권리를 기존 입주자와 분배하는 형식으로, 일종의 권리금 형태의 프리미엄을 누릴 수 있는 상품으로 훌륭한 기획상품이으로 추천할만하다.
'
더 클래식 500'은 국내 최초로 시세상승 프리미엄을 인정하는 원금보장형 임대상품으로, 임대 보증금만해도 기본 5년 계약에 16억원에 이른다. 또한  차기 입주자의 보증금이 상승할 경우 공급업체와 최초 입주자가 상승 이익분의 절반씩을 나눠 갖는구조의 임대분양물량이지만 워낙 대형이고  임대보증금 (클래식 8억원 골드 12억원 플래티넘 16억원)이 높다보니까 185~195(전용 120.5~130.85)형 전체 450가구중 지금까지 100개 남짓만 분양될 정도로 호텔급 편의시설을 이용할수 있는 도심주거지지고 개인적으로 판단했을경우 좋은 투자상품이다.

 

경기도 판교에서 공급된 중대형임대아파트도 나름대로 고급평면과 미래가치가 있다. 10년 중대형 임대주택이 3자녀 특별공급에서 최고 경쟁률 5.6 1로 마감되었을 정도로 인기다.

 

3. 임대아파트를 일반 분양아파트, 혹은 다른 부동산 상품과 비교해주신다면? ,


과거같이  주택에 대한 인식이나 트렌드가 바뀌고 있는 만큼 꼭 분양 받아 내 집 마련하고

시세차익을 노리는 형태에서 많이 변화가 되었다.

 입주 일정기간 살아보고 본인이 원하면 주변시세보다 저렴하게   분양으로 전환이되는 장점이 있어 좋다.임대아파트에 살경우도  청약통장의 순위도 그대로 유지되는 등 여러 가지 장점이 있다. 또한  요즘 임대아파트는 내부 마감재와 평면이 일반아파트에 별 차이가 없다.

 

하지만 최근에 나오는 판교와 임대아파트의 경우  보증금과 월세비율이 주변 전세가격에 비해 너무 과도한 면도 있어 단점으로 보인다.

 

4. 이번에 등장한 건 고급임대아파트지만 지금까지 임대아파트에 대해선 좋지 않은 인식이 많습니다외국사례 등과 비교했을 때 향후 임대아파트의 활성화가 바람직한지(소형, 중대형?), 그렇다면 효율적인 방안은 무엇인지요?


 
임대아파트 활성화가 바람직한데 문제는 분양전환을 받지 않았을 경우 본인 것이 아니라는 생각에 관리에 소홀하기 쉽상이기 때문에 저가 임대아파트의경우 슬럼화가 우려되어 주변단지들이 반대해 왔다. 주공이 무작정  공급하고 내버려두는 식이 아닌   민간 업체에서 철저히 관리하는  관리형 임대아파트,특히 중대형 위주로  들어서게 된다면   이미지 변환으로 아파트공급 활성화가  기대된다    

 

미국와 유럽등 선진국에서도 1950~1970년대 저소득층의 주거복지를 위해 지었던 공공임대주택단지의 상당수가 빈민가로 전락해 사회문제화 되었습니다.

 

임대주택비율이 높은 독일의 경우 이런 문제를 극복했는데   민간주택업자가 임대주택을 지을경우 파격적인 세제나 금융으로 지원해주고 임대료를 통제하여 사실상 공공주택의 기능을 제공 , 또한 민간업자가 매각을 하기 때문에 정부가 유지.보수를  걱정할필요가 없어 임대 아파트 성공사례로 꼽힌다  


‘2.12
부동산 규제완화 정책이후,  부동산 투자전략세미나 개최

 

 ㈜유엔알컨설팅은  투모컨설팅과 공동으로   오는 2 20() 오후 2~5 인천광역시 평생학습관 (연수구 동막역앞)에서 “ 경제위기 시대, 부동산 경기 바닥은 언제인가?”란 주제로  세미나를  개최한다. ㈜유엔알 컨설팅 상언 대표와 다산고시학원  김용필원장이  경제위기속 2.12 부동산 규제완화 정책이후,  신부동산 투자전략 뿐만 아니라 청라, 송도, 영종도 등 인천경제자유구역과 인천 주요 재개발 재건축 지역의  핵심투자전략을 강의하고   2부에서는 불황탈출 재테크 전략이란 주제로   투모컨설팅 강공석 대표가 강의한다. 참가비는 무료다.    문의: 02)3424-0999

 

 


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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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