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질의응답으로 보는 내년 부동산시장 전망

2008-12-22 | 작성자 박상언 | 조회수 15,487 | 추천수 405

 

1. 부동산 PF 부실, 글로벌 금융위기로 인한 유동성 위기 등 건설경기 침체가 내년에 언제쯤 회복될 것으로 보십니까.

 

대다수 전문가들의 예상대로 내년 하반기경으로 본다. 미국의 집값은 저금리에 힘입어 지난 2001년부터 본격적으로 상승했는데 미국 케이스·실러지수는 20대 도시 기준으로 2001 1 112.39에서 정점인 2006 7 206.52까지 94.13포인트(83.8%)나 올랐을 정도였다. 하지만 2006년 하반기 부터 집값이 급락하기 시작했다. 한국의 주택가격은 단기적으로는 미국과 괴리가 나타나지만 중장기적인 추세는 이와같이 동조화 현상을 보여주고 있다. 미국의 서브프라임 모기지론사태를 계기로 미국,영국등의 주택 거품도 시차를 두고 붕괴되고 있다. 미국 케이스·실러지수는 지난 8월 말 기준으로 정점 대비 20.3% 하락했다. 영국의 주택가격지수는 미국보다 13개월 늦은 2007 10 371.1로 최고를 기록한 후 2008 10 316.9까지 54.2포인트(14.6%) 하락했다. 미국 주택시장은 차압매물이 늘면서 지속적으로 하락하고 있는데 대다수 전문가들은 앞으로 10% 이상 추가 하락할 것이라고 하고 반등시기는 내년 하반기경으로 점치고 있다.,

 

2. 하강 국면에 처해 있는 부동산 가격 하향세는 내년 대략 언제까지 갈까요.

미국 주택시장이 바닥을 찍고 새로 미국 대통령에 취임하는 오바마가 성공적으로 금융위기를 극복한다고 봤을 때 이르면 성수기에 들어서는 내년 9월부터라도 국내 주택시장도 반등할 것으로 보인다.

 

3. 내년 재테크로서의 부동산 투자 종목으로 가장 전망이 있는 것은 무엇입니까

(: 아파트상가, 오피스텔 등)

 

도심권에 위치한 소형오피스텔이 유망할것으로 보인다.

 

 

4. 내년 중 아파트 매수 시기와 팔 시기는 언제 쯤으로 보십니까.

내년 하반기쯤 국내경기가 좋아지고 아파트시장이 반등한다고 볼 때 비수기인 7~8월쯤이 매수타이밍이 될 것 같다. 연말까지는 가격 하락속에 거래 공백상태가 지속될 수밖에 없기 때문에 역시 내년 하반기쯤 매도 시기를 잡는게 좋아보인다.

5. 내년에도 부동산 시장의 침체로 인한 아파트 전세 가격의 동조화 현상은 계속될까요.

 

-매매가와 전세가격 동조화현상은 하반기로 갈수록 어느정도 진정예상

 

민간 부동산 정보업체의 조사에 따르면 내년 전국에서 입주하는 아파트 물량이 지난 2008년보다 6만여가구 감소할 것으로 보이는데 서울은 2만여가구로 절반수준도 안된다.구체적으로 살펴보면 내년 전국의 입주 예정 물량은 전체 258,850가구로 올해 316,564가구보다 18%가량 감소하는 것으로 나타났다.서울 지역은 올해 51,700가구의 입주가 예정된 가운데 내년에는 21000가구만 입주하게 되고 경기도는 올해(87,737가구)보다 소폭 늘어난 99,722가구에 달한다. 내년에는 입주물량이 줄어들면서 신규 입주물량으로 인한 주변 아파트 가격 하락의 악순환은 일단 멈출것으로 보인다.


6. 2009
년 부동산 가격 변동에 영향을 미치는 주요 요인들의 변동에 따라 부동산 시장은 어떻게 변할까요.

- 실물 경기

( : 실물경기 하락 --> 부동산 시장 위축 심화)

- 금리 (정책금리의 지속적인 하락으로 자금경색이 완화되면 주택담보대출도 대폭 인하 예상으로 주택하락속도 진정)

- 정부정책 방향 (규제완화 지속으로 하반기 소폭 반등)

- 주택금융(자금위축지속으로 주택 공급 위축)

- 입주물량 (감소로 전세나 매매시장은 하반기 들어 소폭 반등 )

- 주택공급 (건설사 자체적 어려움속에 공급감소)

 

7. 주택, 토지가격은 2008년 하반기보다 어떻게 움직일까요.

( 빠른 속도로 하락, 유지, 소폭 상승, 고속 상승)

 

하반기 들어 소폭 상승방향으로 갈 가능성 농후

 

8. 2009년 부동산 투자 마인드를 어떻게 가져야 하는지. 조언 한 말씀.

오로지 아파트 투자에서 벗어나 임대수익과 시세차익을 얻을수 있는 특히 경기에 덜 민감한 수익형 상품에 관심을 가지는게 필요

9. 뉴타운, 신혼부부 주택 공급, 재건축 규제완화 등 이명박 정부의 ‘공급 위주’ 정책이 내년에 어느 정도 실현될 거라 보십니까.

 

도심지 주택 공급을 통한 주택가격 안정에 있는 만큼 내년에도 뉴타운, 신혼부부 주택 공급, 재건축 규제완화가 보완책을 찿아가면서 계속 추진될것으로 본다

 

10. 2009년 부동산 시장의 총체적 전망을 한다면.

 

금융위기 지속으로 인한 자금시장 경색으로 혼돈의 시장이 될것으로 보인다.

 

 

 

- 이명박 정부가 들어서고 재건축 규제, 분양권 전매제 한이라는 큰 대못 두개가 빠졌습니다. 내년 부동산 시장에 어느 정도 영향을 미칠 것이라 생각하십니까.

 

오히려 규제가 완화되면 될수록 시장에 공급이 증가하는 효과가 가져오기 때문에 가격 하락요인으로 작용한다..

- 내년 부동산 PF의 부실이 2008년에 비해 어느 정도 더 심화될 것으로 보십니까.

내년도 집닶이 올해보다 10~20% 정도 떨어진다고 가정할 때 분양시장도 더욱더 위축될 수밖에 없어 부실이 올해보다 2배이상 증가 ,

 

- 올해 강남, 분당 집값이 많이 떨어졌습니다. 강남 불패신화가 계속될 거라 생각하시는지요. 강남 전망과 강북 아파트값, 땅 값 전망을 한다면.

 강남불패는 어느정도 막을 내리지 않았나 생각하고 상대적으로 저평기된 강북이

 

내년 경기가 회복되면 키 맞추기 할 가능성 있음 , 토지는 수도권 규제완화 추이에 맞춰 중장기적으로는 상승여력 충분

 

- 2의 강남지역으로 성수와 구로 지역이 떠오른다는 데 맞습니까.

준공업지역이 대거 밀집한 성수와 구로는 발전가능성은 있으나  2의 강남으로까지 비약하기에는 아직까지는 무리다. 강남같은 인프라를 갖추기까지는 적어도 10년이상은 소요될것임

 

- 내년 정부의 종부세 폐지, 재건축 규제완화, 뉴타운, 균형발전촉진기구로 인한 투기 수요는 없을까요.

 

경기침체와 자산디플레이션에 대한 우려로 투기 수요는 없을 전망

 

 

- 꼭 하시고 싶은 말씀.

 

부동산 시장 침체기가 예상보다 오래 갈 가능성(앞으로 3~4)이 있기 때문에 투자용 고가부동산은 가급적 정리하고 저가 매수 기회를 보는게 중요하다. 또한 수시로 경매시장의 종목별 부동산 낙찰가율을 잘 파악하여 매매시점을 잘 잡는게 필요

 

 

 

 

 

 

 

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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