차기 신도시 후보지 성남공항일대 답사기

2005-10-05 | 작성자 박상언 | 조회수 24,795 | 추천수 553

'요새는 문의가 없어 조용합니다' 

지난 5일 아침 일찍히 성남시 수정구 일대 서울공항인근 토지시장 현장실사 차 방문한 공항맞은편 고등동에 위치한 학사 공인의 김봉곤 부장의 첫마디였다.

내곡~분당간 고속화도로를 타고 시흥사거리에 접어들어 좌측으로 핸들을 꺽자 차후 개발이 되면 판교를 능가할 주거지로 회자되고 있는 칙칙한 서울공항의 담벼락이 위용을 뽐내면서 한눈에 펼쳐졌다. 서울 공항부지만 80만평이고 수용될 고등동까지 합하면 120만평규모다. 이 일대 중개업소는 토지위주로 거래하고 있고 개발계획설 이후에도 신설 중개업소는 그리 많아 보이지 않았지만 드문드문 있는 농촌주택에 비해서는 많은 느낌이다

 2007말~2008년 초 완공될 영덕~양재 고속화도로가 고등동 일부 마을 야산을 관통할 계획이어서 곳곳에 고속화도로 통과를 반대하는 프랭카드가 나붙어 있었다.

지난해 전,답이 평당 100만원 하던게 얼마전까지 120만원대에 호가가 형성되고 있었는데 정부에서 서울공항 개발을 거론한 후 호가만 높아져서 그나마 있던 매물이 다 들어가 버렸는데 8.31대책으로 간혹 지주들의 매도의뢰만 있지 매수세는 붙고 있지 않다고 했다

그는 평당200~300만원(논,밭)으로 실제호가 보다 높게 언론에 비춰지는 바람에 집주인들이 보다 비싸게 팔 요량으로 매물을 일제히 거두어 들였다는 것이다.

현재 대지는 평당 600~800만원 정도에 호가가 형성되어 있고 급매물은 500만원대에도 살수도 있다고 한다.
이 일대는 토지허가구역에 속해 있어 일정규모 이상 농지를 구입하려면 전세대원이 6개월 이상 거주해야 하면서 직접 영농을 해야 하며 매입 후 6개월 이후에나 재 매각이 가능했다.하지만 8.31부동산 대책 이후 10월 13일부터   전세대원이 1년이상 거주하고 농지의 경우 2년이 지나야 재 매각할수 있게 되었다 

또한 분할거래에 의한 부동산투기를 막기위해 지난 2월 말 농지에 대한 토지거래허가 기면적을 당초보다 절반 수준으로 낮추는 바람에 가령, 이 일대의 농지 151평 이상을 사려면 사전에 허가를 받아야 한다. 이 일대 농지의 특징은 비교적 덩치가 큰 500평이상으로 구성되어 있어 대부분 토지거래 허가 대상이고 분할에 의한 구입도 여의치 않기 때문에 목돈이 들어간다.

이 일대에서 나대지를 구입한다 하더라도 그린벨트에서는 원칙적으로 집을 신축할 수 없고 1회에 한해 기존 건축물의 증개축만 가능하다. 하지만 외지인도 그린벨트 내 기존의 구옥을 구입하여 증개축을 하든가, 이축권(용마루)을 이용하는 방법으로 전원주택을 지을 수 있다.

이 일대 나대지를 구입하는 경우(현지인,외지인 포함) 집이 없는 무주택자나 집이 1채 있더라도 기존 집을 팔기를 약정한 후에 매입을 해야 하는 규정이 있다.

심곡동과 오야동 일대는 이르면 금년 안에 그린벨트에서 풀릴 가능성이 있다고 이 일대 중개업계는 내다보고 있다.

개발이 기정사실화 되면 서울공항과 인접해 있는 고등동은 대부분은 수용이 거의 확실하고 반면에 맞은편 서울공항 건너편은 이미 취락지구로 형성된 탓에 수용이 안될 가능성이 있다고 한다.

필자는 서울공항에 취재를 마친 후 시흥사거리에서 신호를 받고 대기하던 중 좌측의 낮은 언덕배기에 위치해 있는 고급 전원주택을 눈여겨 봤다.
인근 중개업소에서 확인해 본 결과 시흥동 동산마을로 불리우는 고급 빌라주택단지로 대지만 150~300평에 달한다고 했다.

서울공항 영향권인 고등동과 인근의 심곡동,오야동 일대가 대부분 그린벨트로 묶인 반면 고급빌라가 위치해 있는 시흥동일대는 비교적 개발규제가 적은 자연녹지로 이루어져 있다.

앞으로 판교가 개발된 후 어떤식으로든 서울공항까지 개발되면 편리한 교통여건까지 갖춘 이 일대가 고급 주택가로 각광받을 것이다.

서울과 수원이라는 대도시 중간지점에 96년까지 분당신도시가 개발되었다. 또한 90년대 중반부터 수원과 분당의 중간지점인 용인이라는 거대한 땅덩어리가 개발되었다.
그렇다고 보면 개발지 중간지 이론상 앞으로 신도시로 조성될 판교와 강남/송파의 중간지점인 성남공항이 신도시로 개발될 수 밖에 없는 필연적인 이유인 것이다.
강남집값을 잡기 위해서 2003.5.23 대책 때 김포와 파주를 신도시로 조성한다고 발표했을때 강남대책은 별로 힘을 받지 못하고 있다.

또한 얼마전 2.17 대책으로 남양주 별내,양주 옥정,고양시 삼송등 판교급신도시3곳을 개발한다고 발표했어도 유효(투자)수요가 움직이는 강남보다는 강북과의 접근성이 용이해 강남,판교,용인의 급등하는 집값을 잡기에는 역부족으로 나타났다.

개발중간이론을 적용해 판교 이후 개발될 제3의 신도시를 예측해보면 성남공항일대이다.
서울공항이 이전된다고 가정할 경우 이곳은 판교를 능가하는 주거 위주의 대규모 신도시로 개발될 가능성이 높고 강남집값을 잡기 위한 유일한 대안인 것이다.

작금은 국방부가 개발반대표시를 하고 있으나 판교 입주가 시작될 때인 2008년 말부터 더 이상 강남에 버금가는 입지여건이 탁월한 땅이 없어 강남의 아파트 값이 다시 한번 폭등할 때, 비로서 개발여론에  밀려 성남공항공항 어떤 식으로든 개발될 가능성이 명백하다.

왜 하필이면 입주시점인가? 브랜드 있는 건설사의 입주민들이 비행기 소음 때문에 어떤 식으로든 또다시 개발이익을 노린 건설사와 합심해 성남공항 이전을 이슈화할 농후하기 때문이다.

지금이야 판교신도시에 대해 여기저기서 ‘여타 부타’ 하더라고 여기에 대응할 이해 관련자들이 거의 없기 때문에 판교신도시의 악조건에 대해 다소 과장되게 침소봉대되어지고 있는 것이 현실이다.
하지만 브랜드 있는 건설사들이 택지를 공급받는 시점인 금년 5~6월 경에 들어서면 어느순간 자본논리에 의해 언론들은 판교신도시에 대해 긍정논리로 접근 할 것이다.

참고로 토지투자에 관심있는 분들은 중,장기적으로 개발지 예정지 인근 5KM 이내 지역에 관심을 기울이는 것도 효과적인 재테크 전략이다.

답사후기:

취재원인 중개업소에 들어서자 마자 그분은 유심히 저를 보더니

학사공인 김부장:‘혹시 모네타에서 신도시강의 하시는 분 아니세요’라고 아는체를 했다.

그동안 라디오위주로만 방송을 해서 일반인들이 잘 알아보지 못할텐데 의외였다.

필자:‘맞는데요 어떻게 저를 아세요’

학사공인 김부장:‘ 목소리 들으니까 알겠네요’

방송이나 강의시 그 동안 지방색(사투리) 없애기 위해 부던히 애쓰고 있으나 아직까지 못 고치고 있다.

그래도 고향 내려가면 친구들은 ‘아따, 서울 물 먹으께 서울말 써부네’라고 면박을 주곤 한다.

저는 중개업소를 나오면서 ‘이것도 인연인데 기념사진 하나 찍죠’ 라고 요청하고 수시로 정보교환도 약속하고 훗날 ‘재회’의 여운을 남겨두고 발길을 돌렸다.

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

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