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질의응답으로 보는 타운하우스 현재와 미래

2008-07-18 | 작성자 박상언 | 조회수 14,386 | 추천수 329

 

앵커) 보통  40대이상의 중장년층이 타운하우스 수요층으로 알고 있는데요..;  실제로 이분들의 상담이 많이 들어오고 있습니까? 

 

박 대표)

그렇다. ‘실제로 요즘 고객들에게 많이 상담 받은 내용중의 하나는 제2의 인생을 위해 전원주택지나 타운하우스에 대해 알아봐 달라는 것이다. 최근에는 도심과 가까운 타운하우스의 경우 30대 중반의 연령대까지 관심 범위가 넓어 졌는데 아이들을 사방이 시멘트 벽면으로 둘러 쌓인 곳보다는 자연속에서 맘껏 뛰어놀 수 있게 하고자 하는 욕구 때문이다. 이들 대부분은 전원주택이나 타운하우스등에 투자해서 아파트처럼 큰 폭의 시세차익은 애당초 바라지도 않고 단순히 도심과 가까운 전원생활을 만끽하면서 물가상승률 정도만 오르고 필요할 때 제때 팔았으면 하는 바램을 가지고 있다.

 

은퇴를 앞둔 800만명이 넘는 베이비부머들이 은퇴 후 과거 정들었던 고향 같은 집에 둥지를 틀고 싶어함. 40,50대들이 노래방을 가면 꼭 ‘남진의 둥지’라는 노래 빠지지 않고 부르지 않습니까? 중장년층을 대상 즉 은퇴를 목전에 둔 베이비부머들을 대상으로 하는 부동산 트렌드 변화에 대해 가끔  하는 말이다.

 

앵커) 타운하우스 뿐만 아니라 저층 저밀도 주택은 특히 선진국을 중심으로 부유층들이 많이 선호하는데  세계적인 추세라고 할수 있겠죠?

 

 

박대표)네 우선 타운하우스의 유래를 보면 본래는 영국귀족들이 사는 교외주택(country house)에 대한 도시 내 주택을 뜻하였으나, 2차 세계대전 후 북아메리카를 중심으로 주택지의 개발설계방법의 기술개발과 목조패널()벽공법의 개량개발이 합쳐져 새로운 형식의 교외주택으로서 정착되었다.개인의 프라이버시를 보호하면서 동시에 방범방재 등 관리의 효율성을 높인 주거형태로 공동주택 편리성과 단독주택 독립성을 절묘하게 절충한 타운하우스 인기는 세계적인 추세다.현재까지 보급되고 있는 미국, 유럽 등 서구에서 보편화된 타운하우스 주택 단지는 아파트의 보안편의성과 단독주택의 사생활보호의 기능을 고루 갖추고 있다. 타운하우스에 관한 법은 현재까지 따로 마련되지 않고 있으며, 현재 개발되고 있는 타운하우스도 연립주택의 법을 적용받고 있다.

연립주택이란 1층 또는 2~3층 형으로 독립주택을 병렬시켜 인접외벽을 공유한 것으로 전기시설 등을 집중시켜 건설비를 절감하면서 대지를 효율적으로 이용하는 저층 주거형태이다.건축학적으로는 ‘각 호마다 전용의 뜰을 갖고 있고, 놀이터, 보도, 주차장 등 공용의 열린 공간을 갖고있는 공동주택‘등을 일컫는다. 특히 외관 및 구조 내부에 있어서는 여러가구가 살고 있지만 외관상으로는 단독주택과 같은 한 개의 단위이며 수직적으로는 복층형식, 수평적으로는 가구와 가구가 벽으로 구분되는 합벽식 구조를 취하는 것이 타운하우스의 전형이다. 타운하우스란 단독주택과 공동주택의 장점을 겸한 것으로 1~2층의 단독주택이 10~100가구씩 모여 정원과 담을 공유하는 단독주택군이다.

앵커)타운하우스가 본격적으로 알려진지는 얼마되지 않은 것 같은데요..

 

박 대표)_. 국내 타운하우스의 효시는 서울 구로구 항동의 ‘그린빌라’. 33~65평형 137가구로 지난 1983년 목장 부지 2만여 평에 지어졌다. 외부에선 2층으로 보이지만, 내부는 4층으로 돼 있고, 가구끼리 벽을 공유하고 있다. 이 단지는 골프장연습장, 농장, 수영장, 테니스장 등 각종 부대시설을 갖추고 있다. 한때 최고급 주택의 대명사로 꼽혀 유명 연예인과 정치인이 많이 살았다.  요즘엔 강남 투자자들이 사는 경우가 많다. 분당 조이빌리지와 조이테라스빌, 분당동 하나빌라, 경기 양평의 분지울마을 등도 타운하우스 개념이 적용된 단지다.

일반인들에게 널리 알려진 것은  경기도 파주시 교하읍 파주출판문화단지에 조성된 132세대 ‘헤르만하우스’다. 후분양식으로 입주자를 모집해 온 파주 ‘헤르만하우스’는 대형평형 137가구로 구성된 국내 최초의 대규모 단지형 타운하우스이다.

이 지역의 경우 2~3층 높이의 고도제한을 받는 지침상 저층형 집합주거로 가야 했으나 고급브랜드를지향하는 추세의 주거 시장에서 연립주택과 같은 일반 타입으로는 성공하기가 어렵다는 판단 하에 찾은 컨셉이 타운하우스였다. 일반 단독주택이 지닌 장점(개인 정원과 고유의 공간감, 층고 변화의 가능, 자기 차를 집 앞에 주차하는 방식)과 아파트가 가진 장점(관리용이, 보안, 관리비 저렴, 공동대처 가능)을 취합한 타운하우스 주거가 단지 규모로 정식 실현된 것은 헤르만하우스가 국내에서 거의 처음이라 할 수 있다.

최초 분양당시 분양가는 4 2,000~5 6,000만원선이었고 최근 시세는 6 5,000~7 5,000만원선으로 프리미엄도 1~2억가량 붙었다.

 

또한 행정도시 ‘첫마을 사업’에 테라스하우스, 타운하우스 등을 적극 유치한다는 계획을 발표했다.행정중심복합도시건설청에 따르면, 행정도시 첫마을 사업 대상지로 결정된 충남 연기군 남면 송원리34만평에 7000세대 규모의 주택이 공급될 예정인데, 이 지역의 주거지 조성에 테라스하우스, 타운하우스 등 다양한 유형의 주택을 공급한다는 방침으로 알려져 있어 투자자들의 관심이 지대하다.

 

앵커)그렇다면 타운하우스 수요층이  경제적으로 비교적 안정되고 자녀도 어느 정도 성장한 나이로 볼수 있는데. 환금성도 많이 개선되고 있다고 하죠

 

 

 박 대표) 일부 지역의  타운하우스의 경우 최근 분양가에 수억원씩 웃돈이 붙어 매매되고 있어, 아직 아파트 수준은 아니지만 환금성도 많이 개선되고 있다.  특히 지난해  분양한  용인 동천 래미안 아파트 단지내 타운하우스인 힐하우스의 경우 50대가 전체 계약자의 31%로 가장 큰 비중을 차지했고  40~50대를 합쳐 61%를 기록했다. 201~324㎡ 등의 중대형 56가구로만 구성됐고 최고 분양가가 17억원에 달해 일정 수준 이상의 자산을 보유하고 있는 연령층이 주고객일 수 밖에 없었던 것이다. 30대 고소득자도 18%로 비교적 많은 비중을 차지했다. 반면 20대는 4%로 비율이 가장 적었다. 전체적으로 보면 20~30 22%를 뺀 나머지 78% 40대 이상으로, 고급타운하우스의 주된 고객이 40대 이상이란 점을 다시 한번 입증했다.

직업별ㆍ소득별 조사 내용을 공개하지 않았지만  이 들 중 대다수는 의사ㆍ변호사 등의 고소득ㆍ전문직이다.  

 

앵커) 건설사들도 고소득 전문직 대상 마케팅을 다양화하고 있다고 하죠?

 

~최고급 타운하우스의 경우 건설사들이 청약통장 보유자를 대상으로 한 마케팅을 최소화 하는 것도 특징이다. 40~50대 고소득층의 경우 청약통장이 없는 경우가 많아 이들을 타깃으로 한 최고급 타운하우스의 경우 일부러 순위내 마감을 피하고, 프리미엄 고객을 대상으로한 개별접촉을 통해 분양에 성공을 거두는 경우가 많다. 대출규제 등에 구애받지 않고 수십억대의 주택을 구입할 수 있는 이른바 '슈퍼리치'의 경우 타운하우스 구입이 재테크 수단이라기보다는 실거주를 목적으로 한 것이지만 최근엔 타운하우스 시세도 많이 올라 재테크 면에서 접근해도 무방하다. 서판교에 자리잡은 타운하우스 빌모트빌 264㎡형의 경우 2년전 분양가는 15억원대였지만 현재는 22억원을 호가하고 있다.

특히 아파트 가격이 약보합세를 보이고 있는 가운데 판교나 파주 인근 등 수도권 택지지구에서 분양된 타운하우스의 경우 꾸준한 상승세를 타고 있어 이젠 아파트를 대체하는 재테크 수단으로까지 부각되고 있다.

 

앵커) 얼마전에 청약을 마친 타운하우스단지는 청약율이 예상만큼 나오지 않았었죠?


2~3년전만 해도 파주 교하지구나 고양행신2지구 하남 풍산지구 등에 공공택지지구에서 공급된 타운하우스는 인기가 좋아 초기에 계약이 마무리 되었다.

하지만  주거시설로 인기를 끌었던 타운하우스가 지난해부터 분양시장에서 고전을 면치 못하고 있다.  동백지구 '롯데펜트하임'  기흥구 보정동 '죽전 스타클래스' 고전을 했다.

분양가가 비싼데다 대부분 중대형으로 구성돼 있어 종합부동산세 부과 대상인 것도 청약률이 낮은 요인이다. 현재 대형 위주로 계획되고 있는 택지지구 내 블록형 단독주택주택(타운하우스) 용지 내 가구별 주택 분양면적을 중소형 등으로 다양화해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 단지계획 계획 당시부터 대형 위주로만 타운하우스를 건설토록 돼 있어 단지의 다양성이 떨어지는 데다 한 채당 분양가격이 수십억원에 달해 분양성을 악화시키는 주요인으로 작용하기 때문이다.
분양 업체들은 분양을 시작할 때부터 순위내 청약은 기대하지 않고  앞으로 고급수요층을 대상으로 '11 마케팅' 방식으로 분양률을 끌어올리겠다는 계획으로  고급 수요층들의 관심은 살아있다..

앵커)그렇다면 수요자들이 타운하우스를 고를 때 우선적으로 살펴봐야 할 것은 무엇인가여?

 

박대표)

 타운하우스를 선택할 때 주로 입지,단지규모,브랜드와 등을  고려해야.

입지는 주로 자연 환경이 쾌적한 수도권 외곽지역에 공급되는 점을 감안할 때 생활편의시설 접근성 등이 의외로 열악할 수 있다는 점을 고려해 이 부분을 꼼꼼히 따져봐야 한다


요즘은 택지지구에 공급되는 블록형 타운하우스가 대세이기 때문에 생활편의시설 접근성이 크게 취약한 단지는 드문 편이다."되도록이면 택지지구 내 아파트 단지가 입주를 시작한 지 1~2년이 지나 편의시설 등이 잘 갖춰진 지구 내 물량을 고르는 것도 요령이다.. 입주가 시작된 지 1년 안팎의 택지지구는 상업시설 등 편의공간이 미흡한 경우가 많기 때문이다
.

단지규모는 관리비,보안 여건 등을 따져봤을 때 되도록이면 대단지를 고르는 것이 좋다. "단지가 크면 공동기반 시설이 갖춰지는 등 관리비 절감 효과가 크고,단지 내 편의시설도 넉넉히 들어서기 때문에 여러모로 입주자들에게 유리하다 나홀로 단지는 보안문제도 취약할 수 있어 주의가 필요하다  브랜드 가치도 요즘은 고려대상이 될 수 있다. 타운하우스는 주거공간에 대한 독창성과 실용성을 추구하는 수요자들로 인해 아파트보다는 브랜드에 대한 가치비중이 적은 편이다.내부 공간구조와 부대시설,건축물 디자인 등이 중요시된다. 하지만 요즘은 대형 건설업체들도 속속 타운하우스 시장에 진출하고 있어,같은 값이면 브랜드 인지도가 높은 단지가 장기적으로 유리할 수 있다는

 

 

 

 

앵커)하반기에 관심을 가지고 지켜봐야 할 타운하우스 뭐가 있을까요?

 

박 대표)

 

하반기 분양중/예정 타운하우스

 

 

 

 

위 치

시공사

가구수

주택형()

분양시기

문의

경 기

화성시

동탄

반송동

대우건설

99

139-221

분양중

031)726-9889

롯데건설

36

235-291

분양중

031)377-6363

한화건설

90

200-230

분양중

080)729-2400

과천시

문원동

LIG건영

23

198-396

분양중

02)6900-5408

용인시

동백동

동백지구

SK건설

82

191-291

분양중

031)275-1234

용인시

영덕동

흥덕지구

롯데건설

17

500-507

9

1688-5500

모아건설

24

미정

10

062)520-0113

파주시

교하읍

교하신도시

현진

60

155-191

12

031)600-1135

풍성주택

72

161

하반기

031)236-6979

화성시

동탄 반송동

우남건설

38

235-275

하반기

041)629-6114

 

 

 

 전반적인 주택분양시장 침체에도 불구하고 올 하반기  전국에서 총 720여가구의 타운하우스가 분양중이거나  공급이 예정돼 있다. 이는 지난해 공급된 1100여가구의 3분의 2가량 해당하는 물량이다. 하지만 공급물량이 화성 동탄,과천,용인 동백 등 수도권 유망지역에 많아 실수요자들은 관심을 가져볼 만하다.
현재 분양중인  화성 동탄택지지구 공급물량뿐만 아니라 어 여름 휴가철에는 무더위를 피해 동탄 타운하우스 견본주택을 둘러보며 '피서(避暑)'를 해보는 것도 나쁘지 않을 듯하다. 타운하우스는 현장에서 샘플하우스를 운영하는 곳이 많다
.

 

 

 

 

 

 

앵커)아무리 타운하우스가 좋다고    무작정 청약해서는 안될 것 같은데요   유의점은 뭐가 있을까요

 

박 대표)

타운하우스 투자시는 무엇보다도  필요할 때 제때 매도못하는 환금성의 제한이 따를 수 있다.  택지개발지구내에서 공급되는 타운하우스는 별개로 치더라도 대부분 도심에서   한참 떨어지는 지역에 위치해 있는 만큼 생활편의시설의 부족으로 입주민들은 불편을 겪을수도 있다. 또한  단독주택에 비하면 사생활보호가 덜한 편이고  집 외부의 변경시   단독과 달리 지극히 제한될수 있다.최근에 타운하우스 청약률이 낮은 것은 아직 국내 타운하우스 수요가 한정돼 있기 때문이다.

 

 공사기간이  아파트보다 짧아 중도금, 잔금 등 분양대금을 단기간 마련해야 하는 점도 부담 요인이다 .따라서 수요자들은 철저하게  투자관점보다는 실수요자 관점에서 움직여야 한다.


앵커)끝으로 ,앞으로 타운하우스의 미래는 어떻다고 보시나여 /아파트를 대체할수 있을까요

 

박대표) ,대답하기 힘든 질문인데여고 층아파트용 택지가 점차 줄어들고 있고 동시에 주택 수요자들도 주거환경의 질을 따지면서 가격이 고가이더라도 용적률을 낮춘 주택을 선호한다. 즉 주거환경의 질적 향상을 바라는 경향으로 주택 선택의 눈이 높아지고 있는 것이다. 앞으로 가중될 도시의 주택난과 친환경적인 주거환경의 조성을 고려할 때 단독주택과 같은 저층 주거형태가 갖는 장점과 고층주거가 갖는 장점을 적절히 보완한 형태의 타운하우스형 주택이 한층 더 높은 고급의 주택유형으로 인식되고 있기 때문에 미래는 상당부분 . 타운하우스형 주택이 아파트를 대체할것으로 보여진다.

 

특히 경제력이 된는 중산층들을 중심으로 전원생활과 커뮤니티 두가지 모두를 충족시켜 주는 신도시내 타운하우스형 주택들을 선호하는 추세이다. 최근 몇 년 동안 서울 강남권의 중대형 아파트값이 고공행진을 벌이면서 상대적으로 기반시설을 맘껏 누릴수 있는 수도권 타운하우스에 열렬한 구애를 보이고있는 이유중의 하나다.

 

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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