전체메뉴 NEW

신도시로서 판교가 좋은 이유

2006-03-05 | 작성자 박상언 | 조회수 18,715 | 추천수 359

 

신도시로서 판교가 좋은 이유

 

 

어제 선생님 들 중, 한 분이 향후 집값 전망에 대해 물어 보셨죠

 

한마디로 정확한 답은 오를 지역에 있는 집은  오르고 그렇지 않은 지역의 집은 오르지 않는다라고 보시면 됩니다

 

 

한마디로 얘기하면 집값의 차별화가 갈수록 빠르게 진행되고 있다는 얘깁니다.

 

그래도, 신도시에서 공급되는 아파트는 시간이 갈수록 기반시설이   좋아져 오르는 쪽에 가깝기  때문에 판교 뿐만 아니라 다른 신도시에서 공급되는 아파트에도  관심을 가지셔야 합니다 

 

그렇다고 신도시도 위에 보이는 우상향  그래프의 블루칩지역같이   전부 다 큰 폭으로 오르는게  아닙니다

 

하지만 , 신도시내 아파트를 가장 비싼 가격에 매수하더라도, 우상향하는 그래프이기 때문에  결국엔 메도시에도 이득을 본다는 것을 보여주고 있습니다 

 

 우선, 90년대 초반에 입주했던 분당같이 블루칩으로 거듭나기 위해서는 몇 가지 조건이 있습니다

 

 

,선생님들 가급적  필기도구 꺼내서 메모하시면서 들으시면  그냥 듣는 것 보다 도움이 될 겁니다

 

 

2기 신도시로 대변되는 판교신도시가 개발되기까지의 과정이 어찌보면 1기 신도시의 개발당시의 상황과 흡사하다고 할 수 있는데요

 

1986년 올림픽 훼미리 아파트 건설 이후, 향후 아파트 공급이 중단될 거라는 인식이 확산되자 강남의 대형고급아파트를 필두로 전국적으로 아파트 투기가 발생하였습니다

판교신도시 청약을 기다리는 선생님들은  판교 신도시 청약전략전에 우선  1기 신도시간의 가격차별화가 발생하는 원인을 꼼꼼히 살펴보고 2기 신도시에 청약해야  합니다

 

 

, 신도시 아파트로 돈 버는 8가지  방법을   말씀 드리겠습니다.

 

수업 끝나고  프린트물을  나눠드릴 테니  굳이 급하게 필기 하실 필요는 없습니다

 

 박 선생님은 칠판을 둘로 나눠 큼직하만하게 대제목만  또박또박  적어내려 갔다. 

 

 

 

2.사례를 통해서 본 실전 판교 투자 전략

 

신도시로  돈버는 8가지 방법을 통한 판교 청약전략

 

 

1. 신도시내 아파트는  가급적 시범단지를 노려라

대규모로 조성되는 신도시는 정부의 주도적인 계획하에 순차적으로 개발되기  때문에  통상 초기에 분양하는 신도시내 아파트는 나머지 물량까지 분양성공으로 이끌어야 하는 숙명속에 있다 따라서 시범단지(초기에 분양하는 단지)가 바람몰이에 성공하려면 입지는 신도시내에서가장 좋은 곳에, 분양가는 저렴하게라는 캐치플레이를 걸고 분양하게 된다


신도시내 아파트 한채를 꿈꾸는 수요자들은 이점을 잘 숙지해 무조건 초기에 분양하는 곳을 노려야 한다

초기에 분양하는 시범단지 내의 아파트는 입지에 대한 프리미엄은 거져 얻는다.  시범단지에 연이어 분양하는 아파트는  입지여건이 시범단지보다 떨어짐에도 불구하고 분양가는 여러가지 이유를 내세워 시범단지보다 비싼게 일반적이기 때문이다


따라서 시범단지내 아파트는 입지에 대한 프리미엄과 가격에 대한 프리미엄으로 신도시내 대표아파트로 떠오르게 된다

1
기 신도시의 대표주자인 분당에서 가장 살기 좋다는 시범단지를 떠올리면 쉽게 이해될 것이다


2.
가급적 공원,호수,강을 바라볼 수 있는 곳을 골라야 한다

1
기 신도시중에서 비교적 높은 평당 매매가를 형성하고 있는 곳은  조망권이 가능한  곳이다

분당중앙공원과 일산호수공원 주변아파트들이 대표적으로 같은 신도시안에서도 40평형대 기준으로 2억원 이상의 가격차가 벌어지고 있다


올해 입주를 앞두고 있는  동탄 시범단지를 보자, 당시 월드건설이 분양한월드메르디앙 반도보라빌’35A 형의 경우 수도권 1순위 최고 경쟁률(2001)을 기록했다 이 단지에는 전체 청약자 3 2 458명중 40% 1 2 948명이 몰려든 것이다


웰빙아파트, 더 나아가 로하스 아파트에 대한 수요가 더 증가할수록 아파트의 내적인 요인외에 위와 같은 외적인 요소에 의해 프리미엄 차이는 극명하게 벌어질 것이다

3.
지하철 노선이 연결되는지 체크하라


1
기 신도시중에서 평당가격이 높은 곳은 대부분 역세권에 자리잡고 있다.
지하철 거리도 인기아파트로서 필수조건으로 1기 신도시의 단지 중에서 분당의 시범단지,일산의 강촌마을 ,산본의 솔거마을등이 대표적이다


과거 분당의 경우 전철이 개통되지 않았을 때 서울까지의 평균 출퇴근 시간은 138 분이었다. 특히 2년 내에 이사하겠다고 응답한 가구는 138분이었다.이중 과반수 이상이 이사하겠다는 이유로 교통문제 즉 출퇴근 시간이었다. 하지만 1994년 오리~수서간 지하철이 개통되자 분당의 아파트들은 일대 상승전기를 맞아 속칭 천당 다음으로 살기 좋다는 분당이 된 것이다
.

4.
아파트 내부 평면구조를 잘 살펴라


동탄 신도시의 경우 35평형 아파트의 경우 4.5베이,복층형 아파트, 2m의 전면 발코니,실내 정원등 1기 신도시 분양당시 찿아볼 수 없었던 최첨단 설계를 선보였다. 20평형대 아파트도 욕실이 2개일 정도였다. 또한 신평면은 안목치수까지 적용할 경우 3~5평정도 넓어진다
.
지난해 7월 분양된 동탄 신도시에서 분양된 아파트 프리미엄이 30평형대 기준 1억원 가량 형성되어 있는 이유는 신 평면적용이 요인중의 하나다


5.
강남권과의 거리와 학군을 체크하라


돈은 한곳에 머물지 않고 투지수익이 높은 곳을 찿아 흐르기 마련이다. 투자금을 대부분 손에 쥐고 있는 사람은 강남권 사람이라 해도 과언이 아니다
.
1
기 신도시 분양당시의 분양가 규제가 최근의 신도시별 아파트 가격차이에 미친 영향은 극히 일부다. 신도시의 아파트 가격은 분당을 필두로 서울 도심,특히 강남권으로의 접근성, 즉 부자들과의 거리로 인해 신도시별 아파트 가격이 조정된 것이다

또한 유례없는 교육열로 인해 명문학교와 유명학원이 밀집한 신도시 지역도 관심을 가져야 한다


6.문화시설과 첨단시설이 밀집된 신도시를 찿아라

소득이 높아갈수록 사람들은 맑은 공기를 마실 수 있는 환경적인 곳과 더불어 즐길 수 있는 문화시설이 구비된 곳을 원한다
.

일산호수공원의 노래하는 분수대,부천중동과 상동의 대규모 스키돔과 아인스월드 그리고 영상문화단지, 분당의 탄천을 배경으로 형성된 조깅로등 문화와 환경적인 요구가 충족된 이러한 곳이 신도시내 아파트 가격을 주도하고 있다
.

일산 호수공원 근처에 `노래하는 분수`가 들어서 있는 주엽동 일대 중대형아파트가 일산의 아파트시세를 주도하고 있다
.
또한 부천 영상문화 단지가 들어선 상동에도 평당가가 1000만원에 근접하는 아파트가 즐비하다
.

그 밖에 디지털미디어시티가 들어서기로 예정된 마포구 상암동 상암월드컵 단지도 30평형대 기준으로 6억원대를 호가하고 있다.상암동 일대 아파트는 주택시장 침체 여파에도 불구하고 완만한 상승세를 보이고 있다
.
특히 디지털 문화시설안에 방송과 게임,영상까지 입점할 예정이어서 상암동일대 아파트가 한차례 더 용트림 할 것이다
.

7.
시장의 흐름인 중대형평형아파트에 집중하라


올해 아파트 시장을 움직였던 주요 테마중의 하나는 중소형평형과 중대형 평형의 가격

이원화이다. 더 엄밀히 얘기하면 중소형과 중대형아파트가격의 이원화다
.

유효수요(투자자)가 움직일 만할 신도시를 찿았다면 이왕이면 중대형 아파트에 집중해야 한다
.
앞으로 신도시내에 건설되는 아파트도 중소형과 대형의 가격차가 점점 벌어진다
.
예전 대부분의 사람들은 30평형대까지 가는 게 목적이었는데 요즘은 40,50평형대 이상까지 원하고 있다


10
년전 목동 6단지 45평형은 2 7~3 7천정도였는데 현재는 13억원대를 호가하고 있다
.
반면에 노원구 상계동 주공아파트 7단지 18평은 10년전 7천만원 정도였는데 현재는1억원선이다
.

8.
단독택지도 관심을 가져라


신도시내 단독주택용지가 인기를 끌고 있는 것은 택지개발지구 특유의 편의성과 단독주택의 쾌적성을 동시에 갖추었기 때문이다. 특히 상가를 포함한 점포주택을 지을 수 있는 용지는 안정적인 임대수익을 올릴 수 있어 3~5억원 정도의 여유자금을 굴리는 사람들에게 적당한 상품이다

신도시내 단독주택용지는 주거전용과 상가겸용으로 나뉜다. 통상 용적율이 100%인 주거전용은 상가없이 단독과 다가구 주택만을 지을 수 있다. 신도시내 쾌적한 주거환경을 원하는 사람들에게 적합하다

상가 겸용은 근린생활시설 일부를 넣을 수 있다. 상가겸용용지는 통상 용적율 180% 가 적용되어 1층에 상가,2~3층에 주택을 넣는 것이 일반적이다

주거성은 주거전용에 비해 떨어지지만 비교적 안정적인 임대수익을 올릴 수 있어 투자상품으로 제격이다. 분양가는 일반적으로 주거전용이 저렴하나 향후 시세차익은 상가겸용용지가 훨씬 높은 편이다



 

방금 설명드린 8가지 핵심 포인트  잘 들으셨죠

 

~

 

수업 이틀째를 맞은 수강생들은  제법 목소리에 힘이 들어가 있었다.

 

신도시란 새롭게 건설되는 도시형 정주공간이고 계획적으로 개발되는 신시가지 유형의 하나로,자족성을 유지할 수 있는 인구규모와 기능을 수용하는 도시인 것입니다
신도시 입주때는 1기 신도시중 가장 성공작으로 꼽는 분당이라 할지라도 초기에는 입주민들이 불편이 이만저만이 아니었습니다. 하지만 신도시내 수용인구가 많기 때문에 시간이 갈수록 자족기능과 기반시설이 완비된다는 점을 명심하기 바랍니다.

 

 


추가적으로 하나 더 알아야 할 점은,  판교는 물론 신도시와 같은 공공택지 내에서 건설하는 중소형규모의 아파트는 분양가 상한제가 도입될 예정입니다.

또한 중대형아파트도 일정부분 발생하는 시세차익 환수를 위해 채권입찰제가 적용될 예정입니다

 

공공택지내 분양가 상한제 대상인 전용 25.7평 초과 주택에 적용될 채권입찰제의 채권발행조건은 10년 만기 이자율 0%로 정해질 예정이고 즉시 할인했을 때  손실률은 35% 정도입니다.

 전자발행제도하에서는 채권 매입과 매도를 동시에 할 수 있기 때문에 손실액만큼만 내면 되기 때문에 손실액만큼만 현금을 보유하면 됩니다.

 

 청약예금 동일 순위중 채권 매입액이 가장 많은 자에게 주택을 공급하되 채권 상한은 실분양가격이 주변 시세의 90% 이상이 되도록 설정합니다..

분양가 상한제가 적용되는 중소형아파트도 최장 10년까지 전매제한을 두기로 했는데
위와 같은 대책은 분양가 안정과 시세차익 환수 그리고 서민들의 주거생활안정에 목적이 있습니다.

따라서 전용면적 25.7평 이하에 당첨되는 경우 전매제한과 중대형평형에 당첨되는 경우 채권입찰제 때문에 예전과 같이 즉석에서 시세차익은 힘들 전망입니다


하지만 대규모 조성되는 공공택지, 즉 신도시는 이러한 규제에도 불구하고  기반시설이 순차적으로 완비되기 때문에 시간이 갈수록 프리미엄이 상승하는 특징이 있기 때문에 충분히 메리트가 있다고 생각합니다



 

분양가 상한제. 채권 입찰제

 

박선생님은 또다시 칠판 정중앙에  두 글자를 큼직함하게 또박또박 적습니다

 

박선생님의  글씨체에 반한 일부  젊은 미시 수강생들은 우우~ 하고 감탄사를 연발합니다.

 

제 주업이 서예 강사고. 부업으로 재테크 강의 하고 있습니다.’’

 

 박선생님의 유머스러운 말솜씨에 . 수강생들은 너도나두 할 것 없이    까르르 웃음보를 터트렸다   

 

 

, 오늘은 과제를 하나 내줄 테니 댁에 가셔서 연구해보고 오세요,

 분양가 상한제. 채권 입찰제에 대한 의미인데 경제신문이나 인터넷을 뒤져보시면 될겁니다.

 

 

, 오늘 수업은 여기서 마치겠습니다

 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기