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주택임대 사업의 매력

2008-04-17 | 작성자 박상언 | 조회수 22,581 | 추천수 370

                                                                

주택 임대사업의 매력

 

임대수익과 시세차익을 동시에          

 

베이비 붐 세대들의 본격적인  은퇴를 앞두고 노후 대비용으로   시세차익과 임대수익까지  겨냥한  주택임대사업에 관심을 가지는 분들이 증가하고 있다.

특히 올해들어 노원구를 필두로   강북권의  아파트 가격 상승폭이 두드러지면서  지역에 소재한 1~2억원 내외의 임대사업 하기에 용이한  소형아파트에  투자 상담이 쏟아지고 있다. 이는  고가주택에 대한  대출규제 여파로 실수요자 위주의 시장재편과 맞물려   재개발 뉴타운  개발에 의한 전세난이 원인중의 하나다. 게다가  임대사업자들의 소형아파트 사재기까지 가세해 소형아파트 상승폭에 불을 지피고 있다.

 실제로   지난 2007년 초 노원구에 위치한 소형아파트 5채를 전세끼고   구입한 분당에 거주하는 김 성호(42.자영업)씨는, 임대수익은 별도로 하고도  1년 사이에 50%이상의 시세차익을 거두고 있다.

월세로 전환했을 경우  은행금리보다 월등히 높은  5~7%(매년)짭짤한 임대수익을 거둘 수 있을뿐 아니라 개발호재 있는 곳의 소형아파트는 위와 같은 추가적인 시세차익도 가능하다.  

역세권에 위치하면서 매매가 대비 전세가 비율이  50% 이상인 지역이 주택임대사업하기에는 제격이다.

정부의 대출규제에 대한 완화가 없다면 강남권을 포함한 고가주택보다 임대용으로 적당한 소형아파트가 주로 밀집한 강북권에   투자 열풍이 당분간 계속될 것으로 예상된다.

  재개발  지분을 이용한 임대사업도 관심

사업추진이 빠른 옥수.금호동일대 유망 재개발 지역

재개발 완료 후 향후 임대사업을 겨냥해 추진일정이 빠른 서울 성동구 옥수동,금호동, 성남시수정구,중원구 등 의 역세권 재개발지분에 관심을 가지는 것도 좋다.  6 0

규모의 주택을 배정받을수 있는 30 ㎡규모의  재개발지분도 전세를 안고 약간의 대출만  이용하면   1억원 남짓으로 구입할 수 있기 때문이다.

다주택자들  주택임대사업 관심둘만 

 

  

부동산에 대한 정부의 규제로  갈팡질팡하는 자산가들 사이에서  종합부동산세나 양도소득세 중과 회피로 소형아파트 장기 임대상품을 권할 만 하다.

특히  2채 이상의 다주택자들은 추가적으로 임대사업용으로 소형아파트를 추가적으로 사들여  기존의  주택을 포함해서 임대사업을 하면  각종 세금 부담에서 비교적 자유로울 수 있다.최근에는  10년 임대 이후, 자녀 명의로 한채씩 증여하기 위한 목적으로  소형아파트 구입의뢰가 많이 접수되고 있다.

 

 

매입 임대사업자 등록시 세제 혜택

종합부동산세

85㎡ 이하

동일 시 군내에서 공시가격 3억원 이하 5채 이상 10년 임대시 종부세 합산 배제

양도소득세

85㎡ 이하

동일 시 군내에서 5채 이상 10년 이상 임대시 양도세 중과 배제

취득·등록세

60㎡ 이하

2채 이상 5년 이상 임대시 면제

60~149

20채 이상 10년 이상 임대시 25% 감면

재산세

40㎡ 이하

2채 이상 5년 이상 임대시 면제

40~60

2채 이상 5년 이상 임대시 50%감면

60~85

2채 이상 5년 이상 임대시 25% 감면

 

종합부동산세 부과시 합산 배제되는 주택임대사업자로 등록하려면동일 시·전용면적 85(25.7) 이하공시가격 3억원 이하 △5채 이상 보유 △10년 장기임대 등의 요건을 모두 갖춰야 한다. (단 건설임대는 2채를 5년이상 임대한 경우).

 
주택임대사업자가 5채 이상 보유한 임대주택은 종부세 합산과세 대상에서 배제돼  종부세를 내지 않고  양도세 60% 중과도 피할 수 있다. 하지만
 현행법상 임대개시후 10년 뒤에 양도 당시 단 1채라도 기준시가 3억을 초과하면   중과세 대상이 되기 때문에 가급적 1채당 소형아파트 투자금액을 1억원내외로 고정시키는 게 중요하다    지자체에 따라 일정 면적 이하 신규 공동주택 구입 시 취·등록세  감면이나 면제 부분을 활용하면 투자 수익을 극대화 할 수 있다는 점도 참고적으로 알아두는 게 좋다.

 

, 임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일) 30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 해야 세제 혜택을 받을 수 있다.  하지만   취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다.

 

다가구주택과 다세대주택 임대시 차이점

 

다가구주택과 다세대주택의 임대는 세금 혜택이 다르다는 점을 염두에 둬야 한다. 다세대주택으로 주택임대사업을 할 경우 종부세와 양도세를 모두 피할 수 있다. 반면 다가구주택은 종부세만 피할 수 있다. 10년이 경과 된 이후 다가구주택을 매각할 때는 단독주택으로 판단해 주택수에 따른 고율의 양도세가 적용된다.  

참고로 다세대주택이란 연면적 660㎡이하 4층 이하 2가구 이상을 말하고 다가구주택은 연면적 660㎡이하, 3층 이하인 단독주택으로 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구 이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축된 주택을 말한다.

 

종부세와 양도세 산정기준 차이점

 

종부세를 피하기 위한 요건과 양도세를 피하기 위한 조건은 비슷한 듯 하지만 차이가 있다. 일단 동일 행정구역의 기준이 다르다. 종부세는 특별시,광역시,도에 소재하는 주택을  기준으로 5채를 판단하지만 양도세는 동일한 시(특별시 또는 광역시) 또는 군에서 해야 한다.

공시가액 3억원의 조건도 종부세는 주택임대사업을 시작하는 단계에서 판단하지만 양도세는 양도단계에서 판단한다.  결론적으로 종부세와 양도세 모두 혜택을 보기 위해서는 동일한 시에서 5채의 주택을 묶어 임대사업을 하고 시작할때와 매각할 때 모두 공시가격이 3억원 이하여야 한다.   따라서 서울에서 2채를 가지고 있는 분이 임대사업을 한다면   추가적으로 서울에 3채를 더 구입해 임대사업을 시작하는 게 낫다.       

 

 

단독주택  다세대로 전환해 임대사업 활용  

 

 거주하는  단독주택을 노후대비용으로  다세대나 원룸으로 전환해서 임대 사업하는 것도 임대사업용으로 권할만 하다. 단독을 다세대로 만들라고 치면 일정수준의 인접대지 이격거리 ,주차장법등을 충족시켜야 한다.  도심권과 가까운 지역은  임대수요가 풍부해서  매년 7~8%의 임대수익을 얻을 수 있다. 다세대 신축에  부족한   자금은  추후 건물 완공시  들어오는 보증금으로 대체하면 별반 문제될게 없다.

 


 

 

유엔알 컨설팅 제공 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597

  

 

저서:MB시대 新  부동산 투자전략'중 일부

 





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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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나도 한마디  전체 1

닉네임

등록
산사람 2008-04-22
DJ시절은 2채이상 무조건 임대 사업하라고 하고선..가격 폭등하니 좌파정권이 5채로 한정하고 까다롭게 하다보니 지금은 별로 헤택이 없습니다.
결국 보유세 더 걷기 위한 술수에 불과 하였습니다.
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