질의로 보는 노원부동산이 불난이유

2008-03-25 | 작성자 박상언 | 조회수 22,242 | 추천수 398

질의로 보는 노원구 부동산 불난 이유

 

1. 서울 노원구가 뜨고 있는 이유는 무엇일까요? 중요한 호재를 3 꼽아 자세히 분석해주세요.

(. 전셋값 급등, 상계뉴타운 개발리모델링 재건축 등 호재, 서울 외곽순환도로 개통, 중계동 학원가 매력 

먼저 노원구의 역사를 이해할 필요가 있는데 노원구의 지명유래를 살펴보면 갈대밭이란 뜻으로 전통적인 농업이 이루어지던 지역이었다. 1960년대 후반에는 도심재개발사업으로 중구 지역의 철거민들이 집단 이주하면서 불량주거지역이 형성되어 가내수공업 공장들이 들어섰고 1970년대에 들어와서는 근교농업이 성행하였다. 1980년대 이후 상,중계동 일대의 마들평야에 대단위 아파트 단지가 조성되면서 신흥도시 주거지역으로 변모하게 되었던 것이다. 이처럼 노원구의 역사를 보더라도 많은 장점들을 발견할 수 있다. 강북에서 찾아보기 힘든 넓은 평야에 조성된 대규모 택지개발이라는 점이 핵심이다. 그 동안 시간이 흐르면서 그 명성이 퇴색되긴 했지만 도시가 재생성 되면서 다시 주목 받고 있다. 노원구가 뜨고 있는 이유는 여러 가지로 분석할 수 있는데

첫째,넓은 평야에 택지개발로 조성된 대단위 아파트 단지로서 쾌적하다.

둘째,대단위 아파트 단지의 주요 평형대가 소형아파트다 보니 DTI가 적용되면서 시기적으로 유동성 자금이 몰렸다.

셋째,도심재생사업 및 기반시설이 확충되면서 주거환경이 개선되고 있다는 점이다.

 

2. 노원구의 경쟁력을 주변 다른 도심과 비교해본다면? (장점과 단점 자세히~)

장점

노원구를 강북의 어느 지역과 비교해 보아도 손색이 없다. 상계뉴타운 개발로 주거환경이 개선되고 있고, 서울 외곽순화도로 개통으로 그 동안 문제점으로 지적된 강남 진입이 수월해 졌다. 특히 노원구 중계동 학원가의 교육수준은 강북의 어느 지역과 비교해 보아도 부족함이 없어 강북의 유일한 강남 내지는 분당과 같은 장점들이 많다.

단점

노원구의 분당과 비교를 하기에 비슷한 환경을 갖추고 있는데 차이점은 지정학적으로 그린벨트지역을 사이에 끼고 있느냐 없느냐의 따라 큰 차이를 보인다. 이것이 바로 도시연담화 현상으로도 설명이 가능한데 노원구의 경우 그린벨트 없이 도시가 비대해지면서 가장 큰 문제인 기반시설이 부족하게 되고 그로인해 주거여건이 열악해지게 된 반면 분당의 경우는 그린벨트 ZONE이 서울과 사이에 넓게 분포하고 있어 도시의 절제된 확장과 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있다. 또한 노원구는 작은 평형의 대단위 아파트가 많아 부동산 시장을 떠 받쳐 줄 소득기반이 다른 지역에 비해 열악한 점이 단점으로 꼽을 수 있다.

 

3. 강북이 뜨고 있는 가운데 노원구의 미래 위상은 어떻게 변할까요?(. 가격, 거주 여건 면에서 서울 00구 수준 도약 등)

강북에서는 유일하게 도시 기반시설(도로,편의시설,교육 등)이 잘 갖추어진 지역이다. 강남과 비교해 강북의 대부분 지역들이 지정학적으로도 구릉지이거나 역사적으로 초창기의 도시다 보니 기반시설이 열악한 점이 큰 차이점이다. 노원구의 경우 1980년대 이후 상,중계동 일대의 마들평야를 중심으로 택지개발이 이루어져 대단위 아파트 단지가 조성되면서 강북의 유일한 주거 인프라를 갖추고 있는 것이 사실이다. 하지만 그 동안은 강남 진입에 다소 불편함이 있어 외면 받아왔지만 여러 개발 호재와 소형아파트의 구매력이 좋아지면서 주목받고 있다. 앞으로 노원구가 상계뉴타운 및 리모델링 재건축 등으로 도시가 재생되고 서울 외곽순환도로 등 기반시설이 확충된다면 1980년대의 명성을 되찾을 수 있을 것으로 전망된다.

 

4. 노원구에 투자한다면 틈새 유망 투자상품은? 투자에 유의할 점은?

-유망 투자상품 : 중형아파트

-DTI규제의 영향으로 소형아파트로 유동성자금이 쏠리면서 시세가 많이 상승했다. 특히 2007 12월 대선 결과에 따라 친 시장적인 부동산 정책의 기대감으로 인해 순식간에 매도자 우위시장으로 바뀌면서 집주인들이 싼값에는 팔려고 하지 않고 있다. 그러면서 매도자,매수자간 가격격차가 커지면서 자칫 너무 비싸게 구입 할 수 있다.따라서 아직까지 상대적으로 저평가 되어있는 105제곱미터의 중형아파트를 노려야 한다.

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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