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원자재가격 상승압력 속, 3.4월 알짜 분양 단지

2008-03-11 | 작성자 박상언 | 조회수 14,328 | 추천수 344

원자재가격 상승압력 속,  3.4월 알짜 분양 단지

 

앵커)

 

최근 국제 곡물가격뿐만 아니라  국제 원유값  폭등장세를 보이고 있다. 주택을  지을때 기초가 되는 철근값도 폭등하여 아파트 분양가 인상의 도화선이 되지 않을까 우려의 목소리도 있다.

유엔알 컨설팅 박상언 대표와 애기 나눠보겠다.

 

안녕~

실제로 얼마전 전용면적 85(25.7) 아파트의  기본형 건축비가 올랐었죠?

 

박대표)

~  전용면적 85(25.7) 아파트 기본형 건축비가 지난 3 1일부터 313만원가량 올랐는데 분양가 상한제가 적용되는 공동주택 분양가를 산정할 때 적용되는 기본형 건축비를 기존보다 2.16% 상향 조정해 적용했다.
기본형 건축비는 6개월마다 물가상승률 등을 고려해 조정되며 이번에 상향된 금액은 지난  3 1일 이후 입주자 모집공고 승인신청을 하는 공동주택에 적용된다. 인상 조치에 따라 전용면적 85(공급면적 112) 아파트 기본형 건축비는 작년 9월부터 적용해 온 금액보다 313만원(공급면적기준 ㎡당 28000) 오른 14836만원이 된다. 건교부는 지난 6개월간 노무비와 철근 등 건자재값이 올라 기본형 건축비를 올렸다
.

하지만 건설업계는 인상률이 물가상승분을 충분히 감안하지 못했다며 불만의 목소리를 높이고 있는데 철근값만 3.3㎡당 6만원 이상 올랐고 다른 원자재값 상승분까지 포함하면 표준건축비 상승률로는 수지를 맞추기 어렵다고 요구하고 있어 원자재가격 상승이 계속되면 표준건축비의 추가인상도 배제할수 없다, 

 

앵커)문제는 정부에서 최근의 이같은 국제시세를 감안, 아파트 표준건축비를 몇백만원 올린다고 발표했지만 원자재가 부족하고 가격이 폭등하여 일선 건설현장에선 공사가 중단될 위기가  오면 아파트 계약자들의 입주차질도 우려되는데 어떻습니까?

박대표) 실제 공사현장에서 철근이 부족해 공사가 중단되는 사업지도 나오고 있다.현대산업개발이 지난해 4월 착공해 공사중인 서울 고덕1단지 재건축 현장에서는 최근 철근이 부족해 일부 구간의 공사를 멈추기도 했다. 이 현장에서는 지상 20층 높이의 아파트 1142가구를 짓는 공사가 한창이다. 하지만 지난달 골조 공사의 필수자재인 철근이 모자라 몇 일간 일손을 놓아야만 했다.  구매력을 가진 대형 건설업체도 피해갈 수 없는 분위기다. 대형 건설업체를 비롯해 중소형 업체에 이르기까지 지난해 하반기 이후 꾸준히 철근 부족으로 애를 먹어왔다. 일부 중소형 건설업체에서는 가격은 불문하고 물량만 안정적으로 공급해달라는 목소리까지 나오고 있다. 그러다보니 제강사 대리점에서는 웃돈 요구까지도 서슴치 않고 있는 정도다. 천정부지로 치솟는 철근 가격도 문제지만 공급 자체가 원활하지 않은 것은 더욱 큰 문제다. 건설업체 입장에서는 조달에 더욱 신경을 쓰고 있어 구매담당자들은 입이 바싹 마를 지경이다.

앵커)이와 같은 가격급등속,건설자재 품귀 현상은 무엇보다 건설업체들이 분양가 상한제를 피하기 위해 지난해 말부터 아파트를 대거 조기 분양한  데도 원인이 있지 않은지?

 

박대표)

  그렇다고 볼수 있다.무엇보다 건설업체들이 분양가 상한제를 피하기 위해 지난해 말부터 아파트를 대거 조기 분양한 데 따라 연초부터 아파트 공사가 몰려 있어 앞으로 자재난이 더욱 심화되고 있다.

 

분양가상한제를 피하기 위한 밀어내기 분양이 늘면서 지난해 말과 올해 초 수도권지역을 중심으로 분양아파트는 전년 같은기간에 비해 4.5배나 증가했다.
지난해 12월부터 올해 1월 수도권에서 일반분양 아파트는 총 4837가구에 달했다. 전년 같은기간에는 8783가구에 불과했다.
건설업계는 주요 건자재 가격 급등현상이 올 상반기는 물론 길게는 10월까지도 해소되기 어려울 것으로 예상하고 있다.

업계에 따르면 건설업체들이 사용하는 건자재의 25% 정도를 차지하는 철근 값은 지난해 보다 20% 이상 올랐다.

 

이 같은 건자재값 급등으로 건설업체들의 수익성 악화가 불가피해 가뜩이나 미분양 사태 등으로 경영에 어려움을 겪고 있는 중견.중소업체들의 구조조정을 가속화할 것이란 전망도 나오고 있다.

 

앵커)재개발·재건축 사업지에도  원자개가격 상승으로 조합원과 시공사간 갈등의 요인으로 비쳐질수 있을 것 같은데요?

 

 

박 대표)  실제 대림산업이 시공을 맡은 서울 잠원동 한신 5차 아파트. 이 아파트는 2006년 말에 관리처분인가를 신청했고, 작년 상반기까지 이주 및 철거를 마무리짓고 사업 착공에 나설 계획이었다. 이에 따라 2006 11월부터 전체 555가구 중 160가구가 이주를 마치기도 했다. 그러나 일부 주민들로 구성된 비상대책위가 관리처분계획안에 반발하면서 사업이 전면 중단된 상태다. 이주했던 160가구도 직접 거주하거나 전·월세를 놓는 방식으로 다시 입주한 상태다. 사업이 전면 중단됨에 따라 대림산업은 비상이 걸렸다. 철근 등 원자재 가격 폭등으로 전체 공사비 상승이 불가피하지만 이를 반영할 수 있는 방안이 마땅치 않기 때문이다. 재건축 사업은 사업계획 승인 후 시공계약을 맺고 관리처분 총회 때 조합원들로부터 추인을 받는다. 이후 이주가 이뤄지기 때문에 계약과 착공 사이에는 1년가량의 공백이 생긴다. 이 기간동안 원자재 가격 상승분은 일반분양 분양가에 반영해 해결하는 게 일반적이었다. 그러나 한신아파트처럼 착공이 늦어질 경우 늘어나는 공사비를 보전할 방안이 없다. 특히 분양가 상한제 적용으로 일반분양가를 높게 책정할 수도 없다. 재건축 시공사는 시공사대로 사업 착공은 이뤄지지 않은 상태에서 철근 등 원자재 가격이 폭등해 대책 마련에 부심하고 있고 이미 사업이 진행 중인 민간 분양아파트도 적자시공 위기감에 휩싸여 있다. 업계에 따르면 대형 건설사인 ㅇ사는   건축 중인 전남 광주 H아파트는 직접 공사비 2885200만원, 철근가격 182000만원에 맞춰 공사비를 책정했다. 철근 가격은 t 59만원에 조달키로 했으며, 직접공사비에서 차지하는 비중은 6.31%였다.  그러나 현재 철근가격이 t 70만원으로 폭등(18.4%)하면서 결국 철근가격도 36000만원이나 올라 적자 시공위기감에 휩싸였다
 

 

앵커) 원자재 가격 상승으로 아파트 분양가 상승의 압박 요인으로 작용할 것으로 보여  분양대기중인  아파트에 더욱더 관심을  가질수 밖에 없을 것  같다. 특히 매매시장에서도 강세가 꺾이지 않고 있는 소형아파트가 분양시장에서 인기라고 하죠?

 

박 대표_)

특히 최근 강세가 꺾이지 않고 있는 소형아파트가 분양시장에서도 주목받고 있다 일부는 좋은 대출조건을 내거는 등 초기부담마저 없어 실수요자들을 중심으로 적극 나서는 것도 좋은 방법이다 실제로 기존 주택시장처럼 청약시장에서도 소형아파트 쏠림 현상이 지속되고 있는 것으로 나타나고 있다.민간  부동산정보업체 따르면 올해 1-2월 전국에서 분양된 아파트 59개 단지(25576가구)를 대상으로 청약 경쟁률을 조사한 결과 전용면적 85㎡ 이하 중소형(주택형 126)의 경쟁률이 평균 1.65 1 85㎡ 초과 중대형(187) 0.83 1보다 2배 정도 높았다.
이는 올해 공급 물량 중 중대형(1638가구)이 중소형(9537가구)보다 많기 때문이기도 하지만 대출 규제와 보유세 강화 등으로 중대형 아파트 선호도가 떨어진 영향도 크다는 분석이다. 올해 중소형 공급 물량중 순위내 청약을 마감한 가구는 총 4402가구로 전체 공급량의 46%를 차지했다
.

반면 중대형은 전체의 24.3% 3900가구만 순위내에 청약자를 채웠다
.

지난 1월말 쌍용건설이 동작구 노량진동에 분양한 '쌍용 예가'는 분양면적 79㎡가 3.45 1, 83㎡가 4.14 1 1순위에서 마감됐지만 대형인 147㎡는 3순위에서도 0.63 1로 미달됐다. 1월말부터 분양한 상도동 두산 위브는 중소형 112-113㎡는 모두 1순위에서 모집 가구수를 채운 반면 중대형 158㎡는 3순위에서 마감됐다.

, 원자재 가격상승으로 분양가가 더 오르기 전에  입지좋은 곳의 아파트를 분양받는 것도 좋은 재테크전략이다,

 

 

앵커) 그렇다면 3,4.월에 관심을 가질 분양단지는 어디가 있나요?

 

소형 주택형 포함한 3,4월 분양단지

위치

건설사

           면적()

총가구수

소형물량

문의

서울 

동작구 상도동

한진중공업

83~142

1,559

47

02)450-8904

경기

남양주 묵현리

신도산업개발

113~154

476

422

031)568-3300

용인 흥덕지구

현대건설

113~116

570

570

1577-7755

용인 신봉동

동일토건

112~207

1,462

428

031)712-0009

용인 신봉동

GS건설

110~197

299

60

031)235-3535

인천

청라지구(14BL)

호반건설

110

745

745

02)2007-7164

남구 용현동

풍림산업

83~175

630

115

1600-5700

 

박대표)네 우선 4월중 서울에선 한진중공업은 동작구 상도동에서 83~142㎡로 구성되는 1559가구 규모의 '해모로'를 선보인다. 일반분양분은 286가구이며 83 9가구, 109 38가구 등 총 47가구가 소형 물량이다. 분양가는 83㎡가 3.3㎡당 1800만원 대, 109㎡는 2100만원 대에서 각각 책정할 계획이다.

경기에서는 남양주 마석에서 오는 12일부터 1순위 청약을 받을  신도산업개발의 '마석역 신도브래뉴3'가 소형 주택형을 포함하고 있다. 전체는 113~154 476가구이며 이 가운데 전용면적 85㎡ 이하인 113㎡가 422가구로 대부분을 차지한다. 분양가는 3.3㎡당 810만원으로, 중대형에 비해 5% 이상 저렴하다. 계약금은 5% 2회 분납이며 중도금은 무이자 대출해 준다. 용인 흥덕지구 2-3블록에 들어설 현대건설의 '힐스테이트' 113~116(570가구)의 소형으로 구성된다. 광교신도시와 맞닿아 상당한 후광효과가 예상된다. 분양가상한제가 적용, 공급가격이 3.3㎡당 1000만원 미만이 될 것으로 보인다. 용인 수지구 신봉동에서는 동일토건이 소형 물량이 포함된 1462가구를 공급한다. 분양가는 3.3㎡당 1500~1600만원 선.

인천경제자유구역 청라지구 14블록에서는 오는 3월말 호반건설이 110㎡ 단일 주택형 745가구를 짓는다. 역시 분양가상한제가 적용, 지난해 공급한 중대형보다 30~40% 가량 싼 3.3㎡당 900~1000만원 선에서 결정될 전망이다.

 

앵커) 지방에서도 3  분양하는 단지중에 관심을 가져볼만한 단지가 있다고 하죠?

 

박 대표)

네 우선 대림산업이 광주시 서구 광천동에서 ‘광주광천e-편한세상’ (111~194 196가구)과 경북 경산시 중방동에서 ‘경산중방 e-편한세상’(108~178 1477가구) 충남 아산시 용화동 용화도시개발구역에서 현대산업개발은 ‘아산용화아이파크’(112,152 877가구)을 들수 있겠다.

 

 

 

 

 

 

 

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