새해 부동산 전망은 정말 참조용인가?

2006-02-05 | 작성자 박상언 | 조회수 17,325 | 추천수 349

경제소설로 풀어본 내집마련 시기란?

 



유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr)

 

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새해 부동산 전망은 정말 참조용인가?

 

 

지난해 말부터 특히 정부기관이나 건설관련유관업체와 일부 유명정보업체에서 관례적으로  부동산값 하락예상을 내놓아 정부정책에 일조 하려는 모습을 보여주는 것은 당연합니다

 

하지만 예상과 달리 연초부터 강남을 비롯한 분당과 용인 등 일부 지역에서

매물 부재속에 아파트값 상승세가 이어지고 있습니다

    

결국 유수한 연구기관들의 말을 믿고  내집마련을 미룬 서민들만 으로 전락 하는 게 아닌가 싶습니다

 

부동산에 투자 할때는 미시적인 부분(지역적 호재)까지 세밀하게 관찰하여 투자하는 습관이 필요한 것 같습니다

 

한해 동안 A란 지역이 50% 상승하고 B란 지역이  55% 하락했을 때 한해 동안 평균해서5%의 하락률로 잡히기 때문에 유명연구기관들의 하락 전망에도  불구하고 A란 지역을 찿는 게 진정한 고수인 것입니다.

  

 

미시적으로 볼 때 ,부동산 투자 타이밍,특히 내집마련은 제2의 환란이 오지 않는 한  언제나 ‘NOW’ 일지도 모릅니다

 

단지 지역적 부동산 특성과 정부정책의 방향을 읽고 저평가된 곳,호재가 있는 곳을 발견했을 때 말입니다

 

 

현재 활동하고 있는 제 자신도 일정부분 책임이 있기에   제 얼굴에 침밷기를 각오하고 일주일간의 삼고 초려속에  패러디 경제소설입니다

 

 

 

그것이 알고 싶다 로 풀어본  내집마련시기

 

유엔알 컨설팅 박상언 대표 著

 

 

오늘은 시간 관계상 바로 본 사건으로 넘어가겠습니다.

본 사건의 발단이 된 것은  , 자동차부품을 만드는 대기업하청업체 계약직노동자인 전 민수씨의 자살사건에서 발단됐습니다.

 

 평소 직장동료들로부터 성실하고 악착같기로 소문난 그는 일이 끝나면 바로 집으로 퇴근해 밤늦게까지 아내와 함께 한 개 붙이는데 5원씩 받는  인형눈알 붙이는 부업까지  하던 지극히 가정에 충실한 평범한 가장이었습니다, 하지만   어느 날 갑자기 내일자 조간신문을 미리 사본다고 나간 후 우물가에 입에 거품을 문채 변사체로 발견됐습니다.

 

정확히 변사체로 발견된 한달 후 그는 병원 응급실에서  젖먹이 아들과 둘째를 임신한 아내를 남겨놓고 홀연히 눈을 감게 되었습니다.

대체 성실하고 가정밖에 모르던 전 민수씨가 유서 한 장 없이 농약을 먹고 자살한 이유가 뭐 때문이었을까요?

여기서 우리는 본 사건의 실마리를 풀기 위해 주의 깊게 살펴봐야 하는 것은 전씨와 가장 가깝게 지내는 직장동료들의 말에 의지할 수밖에 없었습니다.   사망 전 전씨의 직장동료들에 따르면 월급날 제일 먼저 전씨는 습관처럼 은행으로 달려가 청약통장에 적금을 넣는 것이었습니다. 그는 아무리 일이 힘들어도 내집마련의 꿈을 가지고 청약부금과 7년 이상 넣어야 비과세가 되는 장기주택마련저축에 밀리지 않고  돈을 불입했다고 합니다.

 

 게다가 부지런히 경제신문과 부동산잡지만을 사서 보았는데 그는 유독  전문가들의 부동산전망에 대한 것만을 스크랩해서 모아두는 평범한 우리네 이웃이었습니다.

.그럼 시청자 여러분은 전씨가 사망하기 전 단란했던 과거로 시간 속 여행을 해보겠습니다
.

만수 아빠는 드디어 꿈에 그리던 청약통장에 가입하고  1순위가 되자  내 집이 생긴 것처럼 뛸 뜻이 기뻤습니다. 그래서 주말을 이용해 임신한 아내와 젖먹이 아들을 데리고 부푼 꿈으로 새로 분양하는 모델하우스를 자주 들락거려 어지간한 모델하우스 청소아줌마도 만수아빠를 알아봅니다. 그 중

에서 붙임성 있는 오룡 건설 청소부아줌마는 인사치레로 만수아빠에게

이것저것 보지 말고 후닥 계약 해 버리랑께””지금  청약 한 사면 후회 한다께 라고 반갑게 아는 체를 자주했습니다

 

하지만 만수아빠는 수년간 전문가의 말을 분석한 결과 아직은 때가 아니다 모델하우스 청소나 하는 주제에 부동산에 대해 뭘 안다구 하며 청소부아줌마의 말을 무시했고 내심, 전문지식으로 무장된 자기한테 훈수 둘려는 게 기분이 언잖았습니다.
 

그 동안 전문가의 말을 스크랩한 앨범을 다시 한번 잠자리에 들기 전 뒤적거리다 대다수 부동산전문가의 말처럼 조금 더 거품이 가라앉고 분양가가 내려가기를 기다리기로 했습니다.

만수엄마 어차피 국내 내노라하는 전문가 대부분이 아파트 값 떨어지고 분양가도 동반 하락한다고 했는데 게다가 일본까지 거품으로 난리라는데 좀 더 시간을 갖는 게 좋겠째

,그래도 내년에는 만수동생도 태어나고 , 시골에 있는 아버님이라도 올라오게 되면 방이 한 개라 당장 주무실 때도 없는디, 그냥 이번 기회에 괜찮은 곳에 청약 해 버리자께라. 아니면 옆집 순돌이네도 은행에서 생애최초 대출받고 30평 아파트로  옮겼다고 하는데 우리도 그렇게 해 붑시다. 만수아빠
은행금리도 싸고 설정비도 면제해 준다는디


라고 만수엄마는 만수아빠를 다그쳤습니다.

 

 

이 여편네가 하라는 살림은 안하고 낮에 어디를 그렇게 싸돌아 다녀””내일 새벽에 일찍 가서 잔업 해야 되니까 어서 불 끄고 자잔게

 

만수 엄마.~ 내가 화내서 미안한데,이젠 말 이어 만수엄마는 나만 믿으면 돼

 

그 동안 괜히 신문스크랩 했는지 안감. 신문에 나오는 사람들은 우리나라에서 내노라하는 전문가들이야! 이 사람아! 이분들 대부분이 내년이나 내후년까지 기다렸다 집을 사라고 했어, 잘못하면 일본같이 부동산 버블이 올지 모른데 부동산 버블이 와서 집값이 빠지면 훨씬 싸게 살수 있잖아

 

한마디로 당신이 과일가게 김씨 할머니 집에서 만 원짜리 수박을 2천원 깍아 8천원에 사고 나머지 돈으로 우리 만수 기저귀 1개와 막소주 한 병 살수 있어서 이문 아닌감?

만수아빠는 아내에게 괜시리 화낸게 미안해 나직이 속삭여 봅니다

 

아 참 당신 청약가입하고 나서 2년 동안 신문 보더니 버블이란 단어도 알고 많이 유식해졌슈 그라믄 이제 신경 안쓸테게 당신이 알아서 다 해부쇼!

오늘은 만수도 깨어 있고 몸도 피곤한 케 그냥 잡시다.

사실 만수아버지와 어머니는 결혼 당시 만수아버지의 집이 변변치 않고 직장이 안정적이지 않다는 이유로 만수 엄마집안의 심한 반대에 부딪쳤습니다.

하지만 결혼승낙도 받기 전 만수엄마배속에 만수까지 자라고 있어서 만수아빠는 막노동을 해서라도 배속의 만수를 지키기 위해 결심을 하게 됐습니다. 그 해 7월 장마철이 한창인 때 비가 억수로 쏟아지던 날 만수할머니 집에 찿아가 무릎을 끓고 만수 부모님은 마치 2% CF 정우성전지현이나 되는것처럼
우리 그냥 사랑하게 해주세요””결혼 안 시켜주면 이 자리에서 같이 죽어불랍니다라고 차가운 금속 철제 대문앞에서 둘이 부둥켜 안고 울다가 마침내 만수할머니는 외동딸 잃는것보다 낫겠지 하는 심정으로 아무것도 쥐어 주지 않은채 내쫓듯 딸을 만수아빠에게 보냈습니다. 물론 결혼식 올릴돈도 없어 쵸코파이에 촛불 켜고 물 한컵 떠다놓고 서로 인사 후 쉴틈도 없이 직장이 위치한 구로동으로 보증금 1000만원에 월세 10만원 짜리 허름한 반 지하에 살림살이라고 할것도 없는 것들을 풀어 놓기 시작했습니다.
만수엄마네 친정과도 연락이 끊은 채 구로동 방 한 칸짜리 반 지하에서 산지 어느덧 한 해가 지나니 살림 살이 도 제법 늘어나서 간혹 손주를 보러 들르시는 시아버지가 오시면 방이 한 개라 맘 편히 시아버지가 주무시는 방이 없어 얼마나 불편한지 모릅니다


요전날은 시아버지가 올라와 날이 어두어 져서 할 수 없이 조그만 방을 사이에 두고 시아버지와 자리에 같이 눕던 날이었습니다. 만수엄마가 한밤중에 가슴이 답답해  눈을 떠보니 평소에  얌전빼던 만수아빠가  발동이 걸렸는지 만수엄마에게 엉기어 뿌리 치느랴 얼마나 힘들었는지, 아침에 일어나 한동안 시아버지 얼굴을 제대로 보지 못해 혼났습니다.

그래서 만수엄마는  만수아빠와 동거를 시작하자 마자   방이 2개인 집에서 살기를 꿈꿉니다.

만수아빠,   아버님 올라오면 한방에서 자는 것도 거시기 한케 방2개짜리로 옮겨야 쓰지 않겄소, 지금 당장 돈은 없은 게 청약부금인가,적금인가 듭시다. 내일 요 앞에 큰 길에 있는 은행에 가서 한번 알아 보쇼 그렇게 해서 만수아빠는 말로만 듣던 청약통장에 가입해 1순위가 다가올수록 부동산에 관한 관심이 많아져 제법 동료들 사이에서는 제법 부동산 전문가라는 말도 듣게 되어 직장생활이 여간 즐거운게 아니었습니다

 

다 당신 덕 뿐이란케 ,인자 불독 같은 작업반장님도 나한테 와서 어디가 가장 유망하냐고 묻는다케””허허 .

(생전 만수아빠와의 청약통장 때문에 즐거웠던 한때)

중략


만수엄마는 이젠 젖먹이 아이까지 데리고 험난한 세상을 만수 아빠 없이 헤쳐 나아가야 합니다.
그래서 한달 내내 일해 받자 반찬값밖에 되지않는 인형눈알 부치는 것을 그만두었습니다
.
3
일에 한번씩 들르는 사장님께 그만두겠다고 말했더니 얼마나 만류하는지
그럼 인형눈깔 1개 붙이는데 7원씩 줄텐게 한번 해 볼라요라고 했으나 평생 인형눈알만 붙이다가 기저기야 없으면 발가벗기고 뛰놀게 하면 그만인데 만수와 만덕이 분유도 못 먹일 지경일껏 같고 요즈음 하루종일 자리잡고 앉아 해서 인형눈깔 2천개 붙인다고 해도 만원밖에 벌 수 없습니다. 예전에 만수 아빠가 살아 있을때는 일끝나고 눈알붙이는 일을 도와줘서 그나마 만원도 가능했지 지금은 애들 보랴,인형 눈알 붙이랴 하루 온종일 해도 5천원벌이 밖에 못합니다.결국엔 봉제인 사장님은 그럼 우린 땅 파먹고 장사하는게 아닌케,지난날 돈은 만수엄마가 사람 구해주면 줄랑케, 그렇게 아쇼라고 문을 탕하고 닫고 가버렸습니다.

그 돈 20만원이면 우리  만돌이 한달 분유값 인디, 만수아빠 어째야 쓰껏소라고 뒷문을 나선 봉제인형 최사장에게 따지듯이  말했으나 뒤도 안돌아 보고 트럭짐칸에 완성된 봉제인형을 싣고 가버렸습니다.
그 동안 한달 동안 쉬지 않고 일하면 30만원까지 벌 수 있었는데 만수 아빠 장례 치르느랴

일주일 정도 쉬어서 20만원밖에 벌지 못했습니다.

-중략-

만수아빠를 산에 묻는 날 신문지상에는 우리나라 기상관측이래 최대의 폭우가 쏟아졌다는 기사가 머리글을 장식했습니다. 그 덕분인지 눈물인지 빗물인지 모를 물줄기가 만수엄마의 두 볼에 목덜미를 타고 끊임없이 흘러내렸습니다.

 

 

 

둘째 아이 산달을 얼마 남겨놓지 않아 동네분 들은 그만 울고 정신을 가다듬으라고 말했으나 만수아빠가 유서 한장 남겨놓지 않고 떠났다는게 너무나 기가 막혔습니다.

그것도 모르고  4살배기 만수는  친척들과 동네사람들이 많이 모이자 들떠서 헤헤거리며 뛰 돌아 다녔습니다.

만수아빠를 땅에 묻는 마지막까지 친정에 계시는 아부지와 어머니는 아예 나타나지 않으셨습니다.

차라리 이런 모습을 보이기 싫어 친정부모님이 나타나지 않는 게 다행인지도 모른다고 만수엄마는 스스로 위로했습니다.
3
일장을 끝내고 집에 돌아와보니 대문 옆 화장실옆에 수북히 쌓인 신문들이 만수어머니 눈에 들어왔습니다
.
평소 같으면 부지런한 우리 만수 아빠가 제일 먼저 신문을 보고 필요한 부분을 가위로 싹둑싹둑 오리고 만수엄마한테 잔소리 들을까봐 나머지 부분을 쓰레기통에 버려서 신문의 존재를 알지 못했습니다
.

만수엄마는 그래도 만수아빠와의 추억을 생각하며 지난 신문을 차근차근 신문을 뒤적이다 보니까 만수아빠의 생전사진과 전 민수씨란 만수 아빠의 이름이 크게 나와 있었습니다.

구로동에 사는 전 민수씨 아파트값 폭등으로 농약먹고 자살

만수아빠의 사망원인을 파출소에서 나온 순경들이 왔다가서 조금은 눈치채고 있었으나 아내에게도 말못할 고민이 있었구나라고 이제야 만수아빠가 자살한 이유를 알 수 있을 것 같았습니다.
내일 모레면 만수아빠가 저 세상으로 간지 5일째 되는 날입니다. 마지막으로 만수아빠의 유품을 정리하고자 만수아빠가 그토록 아끼던 앨범을 찿아 지난 겨울에 인형 눈알 붙이고 첫 월급 받는날 기념으로 사준 가죽장갑과 귀마개모자와 같이 태워 만수아빠 곁으로 보낼려고 합니다.문득 앨범을 정리하다 보니 만수 아빠가 청약통장에 가입하고 부동산전문가의 말을 하루도 빠지지 않고 스크랩해오고 있다는 사실을 알게 되었습니다
.

만수아빠가 살아 있을 때 처음 같이 모델하우스를 방문하여 청약통장을 사용하던지 아니면 전문가의 말을 무시하고 대출을 끼고 유망지역의  집을 샀었어야 하는데

 

 만수아빠는 부동산 전문가의 말을 너무 믿었던 게 화근이었습니다.

만수아빠는 집을 사야 했던  최상의 기회를 놓치고 불과 몇 년 만에 곱절로 오른 집값 때문에 혼자 고민하다가 농약을 마신 것입니다.


 

만수아빠에게는 집이란 재테크 수단이라기 보다는 날로 오르는 전세금에 걱정하지 않고 철야 근무로 늦게 들어와도 집주인 눈치 보지 않는  편안한 보금자리이지 그 이상도 이하도 아니었던 것입니다.

 

내가 만난 진정한 부동산 전문가는
전국의 모델하우스에만 10년 넘게 일한 청소부아줌마였다..

이 글은 만수아빠가 죽기 전 길가 전봇대에 희미하게 낙서한 글입니다



만수아빠 사례에서 보듯 우리가 여기서 하나 배워야 할 교훈은  부동산전문가의 말을 단지 참조만 하라는 것입니다.

그렇다고 해서 아예 이들의 의견을 무시하거나 그들이 하는 말에 귀를 막아서는 안됩니다. 그들은 그래도 우리보다 더 부동산의 현상에 대해 깊게 연구하고 대하는 사람들이기 때문이다.

한마디로 중국의 고사 성어로 먹고는 싶은데 버리기는 아까운 계륵 인 것입니다.

 

 

방송이 끝난 한달 후 프로그램의 제작진은 구로동에 살고 있는

만수엄마를 다시 찿아 보기로 했습니다. 이젠 만수엄마는 그토록 사랑하던 만수아빠를 가슴에 묻고 젖먹이 얘들을 위해 새로운 일을 시작하려고 합니다.
무엇보다도 애들을 위해 일도 중요하지만 만수아빠를 위해 부지런히 공부하고 현장구석구석을 돌아다니고 있습니다

 

그래서 오늘아침엔 만수와 만돌이가 잠이 깨기 전 새벽에 집을 나와 노량진에 있는 공인중개사 학원에 등록했습니다.돌아오는 길에 노량진에 있는 학사서점에 가서 요즘 잘나가는  공인중개사 교재를  몇권 샀습니다.

만수엄마의 꿈은 올해 있을 공인중개사 시험에 도전할 생각입니다. 그렇다고 해서 생계를 팽개치고 수험생처럼 매달리고 싶지는 않습니다. 만수와 젖먹이 아이는  시험에 합격할 때까지 나라에서 지원하는 영세민보육원에 온종일 맡길 계획입니다
.
다행히 막걸리집 김사장님 덕택에 마을버스로 두 정거장 근처에 공인중개사 사무실에서 애들이 오기전 낮시간 동안만 일하기로 되어있습니다
.
시험이 예전같이 않다는 소문을 익히 들은지라 올해는 민법과 부동산학개론중심으로 기초를 다진후 1차를 패스하고 내년에 2차 시험에 차근차근 도전할 생각입니다
.
그래서 내년쯤엔 구로동 인근에서 만수어머니 이름을 건 공인중개사 간판을 내는 것이 꿈입니다.

 

 은혜 공 인 중 개 사

그 동안 만수아빠와 살고 애 키우느라 처녀적 불리던 이름도 잃어버렸는데 비로서 만수엄마는 그녀의 이름이 만수엄마가 아닌 김 은혜인걸 깨달았습니다.

공인중개사를 목표로 하고 며칠 신문을 정독했더니 주택신고제등,토지거래허가제등 이런 용어는 별로 만수엄마에겐 낯설지 않게 다가옵니다
.
.
만수엄마는 경험이 없다는 이유로 다른 직원처럼 중개업소사장과 6;4 5;5대로 이익금을 나누는게 아니라 자격증을 딸 때까지 한 달에 70만원씩 받고 일하고 있습니다

 

 게다가 대머리 고사장이 오전에 학원에서 공부할 시간만큼 배려를 해줘서 얼마나 고마운지 모릅니다.
단지 혼자 살고 있는 대머리 고사장이 끈적끈적한 눈빛을 자꾸 보내는게  만수엄마에게는 약간 겁이 날 지경입니다


하지만 만수엄마가 개업을 할때쯤이면 분명히 부동산 경기가 좋아지겠지 라며 스스로 위로해 보며 애들 귀가 시간에 맞춰 집으로 발길을 돌립니다.

 

부동산 경기를 잘못 예측한 전문가의 말을 믿고 폭등한 집값으로 인해 끝내 내집마련을 포기한 농약을 먹고 숨진 제2,3의 만수아빠가 나오지 않기 위해 부동산업계에 종사하시는  는 모든분들은 잠시 머리 숙여 생각해 볼 것을 건의 하면서  그것이 알고 싶다 를 마칩니다.

지금까지 시청해 준 시청자 여러분에게 감사 드립니다
.


이 글은 저를 포함한 각계에서 열심히 활동하는 실무를 모르는 부동산전문가들을 싸잡아 비난 하는게 아니고 중,서민층 그리고 그들의 말 한마디가 국가 거시정책을 세우는데 중요한 토대가 되고 있다는 중요성을 각인시키는데 목적이 있습니다.

 

이상으로 만수아빠의 애기를 마치면서 여기서 하나 짚고 넘어가야 할 것은 과연 전문가들이 얼마나 정확하게 부동산 시장을 전망하냐 하는 것입니다.

물론,국내외 모든 상황이나 9,11테러 같은 대외변수를 정확히 점쟁이 같이 100% 예측하기는 힘들지만 중요한 건 서민들 입장에서 언론에 등장하는 이들의 말을 전적으로 믿을 수밖에 없다는 것입니다
.

 
증권 애널리스트들의 전망이 빗나가는게  50%정도 된다고 합니다.

 

얼마 전 외국에서 증권전문가와 침팬치를 놓고 누가 더 주식을 잘하는지 알아보는 재미난 실험을 한적이 있습니다.
이 실험은 일반인의 상상을 깨고 침팬치가 무작위로 집은 주식종목의 수익률이 높았습니다
.
그래도 양식 있는 증권 애널들은 년간 1~2두명씩 본인의 잘못된 예측으로 피해를 본 투자자들에게 머리 숙여 사죄하곤 합니다
.

하지만 잘못된 분석과 예측으로 보다 저렴하게 서민의 내집마련의 꿈을 멀게 만드는 수많은 부동산애널들은 고개 숙이는 것을 한번도 보지 못했습니다.

작전세력과 외국의 거대자본이 판치는 주식시장과 부동산시장을 비교하기는 무리가 따릅니다.

부동산 전문가들의 미래예측능력은 과거의 관례대로 본다면 증권분석가보다 더 뒤쳐져 있습니다.
우리나라에 부동산이란 학문이 정비된 건 외국에 비해 아주 짧은 기간입니다
.

이웃나라 일본의 경우 사회적인 여론정화시스템이 잘되어 빈번한 실수를 하는 전문가들은 공익성을 위해 언론에서 스스로 자정하고 있다고 합니다.


저 뿐만 아니라 모든 부동산 전문가들은  국민, 특히 서민들에게  봉사하고 국가의 거시적인 부동산 정책을 세우는데 큰 역할을 부여 받았다는 사명감을 가지도록 노력해야 하겠습니다.

유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr)

 

 

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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