MB시대 핵심 정책에 따른 내집마련 전략

2008-01-11 | 작성자 박상언 | 조회수 13,931 | 추천수 404

1.MB 시대 핵심 눈여겨볼 내집마련 관련 정책

‘이명박 정부’의 부동산 정책을 요약해보면 금융정책을 중심으로 하고, 세제정책은 보조적인 수단으로 활용하여 시장을 안정시키면서 도심지의 공급을 확대하는 등 친시장적인 정책으로 부동산 시장을 안정화시킬 전망이다. 즉, 대출 규제를 통해 투기적 가수요를 차단하고, 우선 양도세 완화를 통한 거래를 활성화 시키는 것을 가장 우선적으로 계획하고 있다. 다음으로 시장 상황에 따라 도심지 재개발‧재건축 용적률 완화를 통한 공급 확대로 부동산 시장이 안정되면 종합부동산세를 단계적으로 완화하여 서민들의 세 부담을 경감시키게 될 전망이다. 때에 따라서는 거래세(취‧등록세)를 대폭 경감시켜 거래 활성화에 숨통을 터줄 가능성도 있어 보인다.

①양도소득세와 종합부동산세 인하 여부

종합부동산세는 연말에 부과되는 만큼 시장의 상황을 지켜봐서 조정해도 늦지 않기 때문에 가장 후순위로 밀려날 공산이 크다. 하지만, 양도소득세는 거래 활성화를 위해 가장 우선적으로 요구되는 만큼 조기에 완화될 것으로 전망된다. 특히, 한나라당에서 양도소득액을 보유기간으로 나눈 금액에 세율을 적용해, 오래 보유할수록 그만큼 양도세를 적게 내는 방식을 추진하고 있고, 대통합민주신당도 양도세 인하에 찬성하는 입장이어서, 이번 임시국회 처리 가능성은 그만큼 높다. 그러므로, 이르면 올 상반기에 양도세 완화가 시행되어 1가구1주택자에 대해 양도세가 완화되면 2008년부터는 거래 활성화에 도움이 될 것으로 전망된다.

②건축물 용적률의 상향 조정여부

이명박 당선자가 확정된 이후 핵심 공약사항인 ‘한반도대운하’와 ‘재개발‧재건축 용적률 및 세제 완화’에 대한 기대심리로 부동산 시장이 다시 불안해지자 2008년은 참여정부의 정책기조를 유지하면서 정책들을 검증한 후 1년 뒤인 2009년부터나 시행될 가능성이 커졌다. 2008년도는 용적률 완화로 인해 발생되는 불로소득을 차단할 수 있도록 ‘이익환수장치’등을 완비하여 규제 완화에 대비하는 한해가 될 전망이다.

2.내집마련 포인트 및 주의할 점

‘이명박 정부’에서 내집마련 포인트는 재개발과 재건축이다.

하지만,2007년 한 해 동안 DTI규제와 종합부동산세의 영향으로 중대형 평형의 고가아파트가 약보합을 유지한 반면 소형평형 아파트와 소액 투자가 가능한 재개발 지역의 시세가 꾸준히 상승하면서 현재는 높은 수익률이 가능한 지역이 그리 많지 않은 실정이다. 특히, 금리가 계속 오르는 추세이기 때문에 무리한 대출을 통한 내집마련은 자칫 화를 불러 올 수 있으므로 2008년부터는 분위기에 휩쓸리지 말고 새 정부의 부동산 정책의 향후 추이를 지켜본 후 긴 호흡으로 내집마련을 준비하는 전략이 필요하다.

3.구체적으로 들어가는 부분

-아파트 / 재개발 매매 전략

현재의 부동산 시장 환경으로 아파트는 사실 높은 수익률을 내기가 쉽지 않다. 다만 국지적으로 대형 개발호재가 연이어서 예정되어 있는 지역은 그나마 나은 편이고 앞으로도 상승여력이 남아있다고 할 수 있다. 그 대표적인 지역이 용산과 뚝섬 주변지인대 용산은 국제업무지구,민족공원,한남뉴타운 등의 대형 호재가 2020년까지 꾸준히 진행되는 지역이다. 성수동 뚝섬 주변지는 상업용지에 고가분양가인 고급주상복합아파트가 분양대기 중이고 중장기적으로는 성수동 한강변 일반주거지역이 제4차뉴타운으로 개발될 경우 강남을 대체하는 명품 주거타운으로 탈바꿈하게 될 지역이다. 그러므로 아파트 매매 전략은 이런 확실한 개발 호재가 있는 지역을 대상으로 장기적인 내집마련 전략이 필요하다.

재개발의 경우 대선이후 ‘이명박 효과’로 인해 호가가 많이 반영되어 있어 투자에 주의를 요한다. 재개발 지역 중에서도 한강변 내지는 서울시의 ‘한강르네상스프로젝트’ 주요지역들이 향후 많은 변화가 예상되나 그런 기대감으로 이미 많이 가격이 상승했다. 그러므로, 재개발 과정에서 추가부담금이나 대출이자 부담을 꼼꼼히 따져 향후 새 정부에서 전개될 부동산 정책에 대비하는 전략이 필요하다.

-분양(분양가 상한제 적용 여부) 전략

청약제도는 무주택자가 내집마련하기에 유리한 환경으로 재편되고 있으므로 청약가점이 높은 무주택자는 송파신도시 또는 광교신도시와 같은 인기지역의 청약기회를 느긋하게 기다리는 전략이 필요하다. 반면, 청약에 불리한 조건의 무주택자는 2008년도에도 분양가상한제를 피한 분양물량들이 대거 쏟아지면서 미분양이 발생될 가능성이 예상 되는 만큼 이들 중 옥석을 가려보는 것도 좋은 내집마련 전략이라 하겠다.

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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