남부터미널 복합단지 수혜 부동산은 ?

2007-12-07 | 작성자 박상언 | 조회수 15,471 | 추천수 367

MC네.  새 주거 트렌드로 부상하면, 부동산 침체기에도 불구하고 가격 상승을 주도하고 있는 복합단지! 오늘도 주목받는 복합단지를 살펴보고, 후광효과를 누릴 수 있는 주변 지역을 분석해 보겠습니다. 오늘이 세 번째 시간인데요. 도움 말씀 주시기 위해 ‘유엔알 컨설팅’의 박상언 대표팀 나오셨습니다. 안녕하세요?

박상언 안녕하세요?

MC‘복합단지 후광지역’! 오늘은 강동구 천호․성내지구와 서초동 남부터미널 부지에 들어서게 될 복합단지에 대해 살펴볼 텐데요. 먼저, 천호․성내지구로 가보겠습니다. 강동구 천호사거리를 업무·상업·주상 복합 지구로 변신시킨다는 계획안이 나왔죠?

박상언 네. 강동구 천호동 453번지 일대와 성내동 일부 등 천호사거리 일대 옛 시가지 27만7,100여㎡를 2009년까지 개발하겠다는 ‘천호·성내 재정비 촉진계획’을 마련했습니다. 계획에 따르면, 천호사거리 현대백화점 뒤쪽은 이마트, 현대홈쇼핑 등을 거점으로 관련 업종을 확대해 물류·유통 및 상업 중심으로 개발합니다. 또, 현대백화점 오른쪽 블록에는 최고 200m짜리 고층 건물을 신축, 업무·판매시설을 갖춘 지역 랜드마크로 삼을 예정입니다. 천호대로와 접한 천호동 로데오거리 오른쪽 블록에는 사무용 건물과 호텔 등 일반 업무 및 업무 지원 시설이 들어서게 되고요. 로데오거리 상권의 활성화를 위해 지하주차장 일부에 쇼핑몰을 조성해 천호동과 성내동으로 쪼개진 두 상권을 연결합니다. 이와 함께 성내동 지역은 디지털콘텐츠 육성 지구로 개발될 예정입니다.

MC네. 이 일대는 복합단지 개발에 대한 따른 천호·성내 재정비 촉진계획 개발 호재로 관심이 집중되고 있는 데 천호뉴타운 사업과 더불어 연계개발 되는것 아니겠습니까?

박 상언 네~그렇다고 볼수 있다.천호ㆍ성내재정비촉진지구는 지난 2005년 3곳의 균형발전촉진지구 중 한 곳으로 지정됐다가 지난해 10월 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’에 따라 ‘천호ㆍ성내 재정비촉진지구’로 변경 지정됐다. 이에 따라 천호대교 남단 사거리 지하철 5호선 천호역에서부터 강동역까지 천호대로 양쪽 구역이 모두 천호ㆍ성내재촉지구로 지정돼 있으며 천호동 362-60번지 일대 36만3,700㎡ 규모의 천호뉴타운 사업과 연계돼 개발이 진행되고 있다.

천호대로 이면에는 좁고 구불구불한 구길과 재래시장, 20년 이상된 노후 건축물과 다세대ㆍ다가구 주택이 복잡하게 엉켜 전형적인 재촉지구의 모습을 띠고 있다.

시는 자연발생적으로 형성돼 기반시설이 부족하고, 주거 환경이 떨어지는 강동구 천호동 지역의 집창촌 및 재래시장 일대를 2012년까지 서울 동부권의 신주거 중심 지역으로 개발한다는 계획을 가지고 있다.

앵커) 그렇다면   천호뉴타운 개발기본구상안은 어떻게 되고 현재 분위기는 어떻습니까?

박 상언) 천호뉴타운은 41만㎡ 면적에 15층 높이의 랜드마크 격 주상복합건물을 중심 축으로, 이 일대가 주거ㆍ문화ㆍ상업 복합공간으로 거듭난다.

광진교 개통에 따른 구천면길을 확장, 천호구사거리의 교통체계를 개선하고 천호동 로데오거리와 연계해 상업기능이 활성화될 수 있는 여건을 마련할 방침이다. 뉴타운지구 내에 고루 분포돼 있는 주거지역은 11구역으로 나눠 소형주택 2,341가구, 중대형주택 2,993가구를 짓는다. 그러나 1,066세대에 달하는 단독ㆍ공동주택은 그대로 둘 예정이다. 한강 광나루와 인접한 지역적 특성을 이용해 뉴타운지구 안에 보행자 중심의 ‘한강가는 길(총연장 940m)’ 공원을 조성하는 등 녹지율을 40%까지 확대할 계획이다. 재촉지구와 뉴타운 일대의 소형지분의 경우 한때 3.3㎡당 2,700만~3,000만원에 거래되던 것이 현재는 3.3㎡당 4,000만~5,000만원까지 올랐다. 현재는 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 거의 뜸하고 매수자들도 관망세를 보이고 있다

MC(답변 정리하고) 그리고 또, 강동구 하면 ‘도심 그린웨이 사업’이 활발한 걸로 알고 있는데요. 이 사업이 복합단지 개발과 더불어 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 거 아니가 싶은데요?

박상언네. 강동구는 간선도로와 보조간선도로의 연계 체계를 마련하고, 한강∼재정비 촉진지구∼일자산 녹지축으로 이어지는 도심 그린웨이도 구축할 예정인데요. 특히 지구 내에 모두 아홉 개의 소공원을 조성할 계획입니다. 이렇게 되면, 초고층 건물과 녹지가 어우러지도록 개발될 예정인데요. 이로써, 천호․성내 지구에 들어서게 될 복합단지는 친환경의 입지여건을 확보하게 될 것으로 보이는데요. 이로써 이 일대가 보다 쾌적한 주거환경을 갖추게 된다고 말씀드릴 수 있습니다.

MC네. 천호․성내 지구에 들어서게 될 복합단지! 초고층이면서도 녹지환경을 갖춘 친환경 복합단지로의 변모가 기대되는데요. 개발계획 발표 이후의 움직임도 궁금한데요. 천호동과 성내동 일대 현재 시세는 어떻게 형성되어 있나요?

박상언이 일대는 이미 지난해 10월 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’에 따라 재정비 촉진지구로 변경 지정되면서 한차례 집값이 크게 오른 상황인데요. 이곳에 대규모 업무ㆍ상업ㆍ주상복합 지구를 만들겠다고 강동구가 밝힌 뒤에 현지인은 물론 외부인들의 문의가 이전에 비해 늘어나는 모습을 보이고 있습니다. 참고로, 천호동 태영의 경우 시세는 142㎡ 아파트의 경우, 6억 2,000만 원에서 6억 5,000만원, 109㎡가 4억 7,500만 원에서 5억 원으로 형성돼 있지만 호가는 142㎡가 7억 원 선, 109㎡가 5억 2,000만 원에서 5억 3,000만 원 선입니다.

MC네. 호가가 굉장히 치솟은 상황인 것 같은데요. 강동구의 업무·상업·주상 복합 지구 개발안이 구체화되면 주목해야 할 곳은 어디가 될까요?

박상언네. 보통 복합단지 개발로 직접적인 수혜를 받을 수 있는 곳이 후광효과 일순위지역이라고 말씀드릴 수 있지만, 이 지역은 좀 다르다고 할 수 있습니다. 복합단지 개발로 직접적인 수혜를 볼 수 있는 천호동의 경우 이미 가격이 많이 상승해 투자 메리트가 많이 떨어졌다고 분석할 수 있는데요. 그래서, 오늘 천호․성내지구 복합단지의 후광지역으로, 강동구의 핵심지역이라고 할 수 있는 명일동 일대를 추천해 드리고 싶습니다.

MC네. 이미 천호동 일대는 가격 상승이 큰 상황이라, 명일동 일대를 주목해야 한다는 말씀이신데요. 그렇다면, 명일동 일대에서 눈여겨봐야 할 수혜단지, 어디를 꼽을 수 있을까요?

박상언네. 1983년에 입주를 시작한 명일동 삼익그린2차 아파트 (맞아요)가 유망할 것으로 예상됩니다. 단지도 대규모인데다 중고등학생들을 위한 학원가가 잘 형성되어 있고, 리모델링과 재건축 등 호재도 있고 인근 고덕 상일 주공단지의 이주수요도 어느 정도 기대해 볼 수 있기 때문인데요.

89㎡는 5억 5,000만원에서 5억 7,000만원에 가격이 형성되어 있고, 전세는 1억 6천 만 원 선입니다.

MC네. 천호․성내지구에 들어서게 될 복합단지의 후광효과가 기대되는 아파트로 삼익그린2차 아파트를 추천해주셨습니다. 다음은 서초동 남부터미널 부지에 들어서게 될 복합단지를 살펴볼 텐데요. 이 사업은 서울시가 추진하고 있는 ‘버스터미널 현대화 사업’과 연관이 있다고요?

박상언그렇습니다. 서초동 남부터미널 부지에 들어서게 될 복합단지는 서울시의 ‘버스터미널 현대화 사업’과 맞물려 있는데요. 사실, 그동안 버스터미널 재개발 사업이 산발적으로 진행되어 왔는데요. 지난해 서울시 도시계획시설 정비제도 기준안이 마련되면서, 터미널 소유주들과 서울시의 입장이 대치되는 상황으로 이어져 왔습니다. 기준안의 내용 중에 가장 상충되는 것이, 주거시설의 허용 여부였는데요. 터미널 소유주들이 사업성을 들어 주거시설을 고집한 데 반해 기준안은 주변 집값을 자극할 수 있다는 이유로 주거시설을 허용하지 않고 있습니다. 이 점 때문에, 서울 시내 일곱 곳의 터미널 소유주들은 사업계획안조차 세우지 못하고 있었는데요. 이런 상황에서, 남부터미널 소유주가 지난 5월 주거시설을 제외한 사업제안서를 서초구에 신청했고, 서초구가 도시시설관리계획 변경을 서울시에 요청해 놓은 상황입닏. 이로써, 10년 넘게 끌어온 버스터미널 현대화 사업이 남부터미널부터 우선적으로 추진될 예정입니다.

MC네. 서초동 남부터미널 부지에 들어서게 될 복합단지, 구체적으로 어떤 시설들이 들어서게 되나요?

박상언네. 서초동 남부터미널 부지는 약 1,900 여 제곱미터 규모인데요. 계획안대로라면, 지난 1988년 건설됐던 터미널이 지하 6층에서 지상 42층 규모의 복합시설로 탈바꿈하게 됩니다. 지하 1층부터 6층까지는 현재 크기의 3배 규모인 16600㎡ 규모의 터미널이 들어서고, 지상 1~6층까지는 판매시설이, 7층에는 뮤지컬 전용극장이 조성됩니다. 또, 지상부에는 초고층 호텔이 유치될 전망입니다.

MC네. 버스터미널 재개발 사업 중에서 가장 먼저 가시화되고 있는 남부터미널인데요. 현재 남부터미널 복합단지 개발안이 어느 단계까지 진행되고 있나요?

박상언아직까지 서초구와 서울시의 입장이 평행선을 그리고 있는 상황입니다. 서초구청은 터미널 승객들에 대한 편의라든지 현대화사업으로 인해서 상권도 활성화 시킬 수 있고 문화 시설을 넣음으로 해서 문화 타운으로 만들 수 있는 좋은 기회로 보고 있구요. 이에 반해 서울시는 부동산 시장 자극과 교통난을 우려하는 입장입니다. 서울시는 현재 시정개발연구원에 의뢰해 노후한 여객 터미널을 어떤 방식으로 활용할 것인지에 대한 용역을 진행 중이서빠른 시일애 결론이 날것으로 보인다..(현재도 용역 진행중 이라 빠른 시일로 바꾸어서)

앞으로, 남부터미널 사업이 확정되면 서울 시내의 타 터미널 재개발의 향방도 정해질 것으로 보입니다.

MC네. 아직 서울시의 결정까지 좀 더 지켜봐야 하는 상황이군요. 자, 그렇다면 남부터미널 복합단지 개발안이 구체화되면 수혜를 볼 수 있는 곳은 어디가 있을까요?

박상언아무래도 남부터미널이 위치해 있는 곳은 도심지역이기 때문에 오피스나 오피스텔 수요가 많은 상황입니다. 특히, 강남권일수록 정부의 주택부문에 대한 부동산 규제 때문에 아파트가 수혜를 입기보다는 오피스나 오피스텔이 수혜를 입을 것으로 전망됩니다. 특히, 주상복합아파트 안에 있는 현대슈퍼빌 오피스텔은 남부터미널 초역세권이면서도 남부터미널 복합단지와 가장 근접해 있어서 큰 수혜를 볼 것으로 예상되는데요. 참고로 현대 슈퍼빌 오피스텔의 시세를 말씀드리면, 79제곱미터의 경우 그동안 1억 6,000만 원 선을 형성해 왔는데요. 남부터미널 복합단지 개발 계획이 발표된 후 최근 2~3개월 만에 시세가 1억 8,000에서 2억 원을 호가하고 있습니다. 이 가격은 복합단지 개발안이 확정되는 내년쯤 2억 4,000만 원까지 올라갈 수 있을 것으로 전망됩니다.

MC네. 오피스텔 가격 상승을 예상해 주셨는데요. 복합단지 개발 기대감 이외에도 어떤 특별한 호재가 있는 건가요?

박상언네. 남부터미널 인근지역이라고 할 수 있는 삼성역 근처 삼성타운 전체 입주(이 내용, 맞는지 확인바랍니다)가 바로 그것입니다. 내년 상반기 경, 삼성타운 전체 입주가 완료되면 외국인 바이어나 협력업체 관계자들로 인해 인근의 소형 오피스텔이 한차례 더 상승할 여력이 많아 보이기 때문입니다. 이미 입주를 시작한 삼성타운의 후광효과로 이 일대의 오피스, 오피스텔의 매매 임대가 모두 초강세를 보이고 있는데요. 삼성타운 인근의 삼성트라팰리스, 풍림아이원, KT동양파라곤은 거의 공실이 없고 임대료도 계속 오르고 있는 상황입니다. 실제로 이 일대 오피스텔의 임대료를 살펴보면, 49제곱미터의 경우, 지난해 보증금 1,000만원에 월 임대료 55만 원에서 60만 원 선이던 것이, 현재는 70만 원에서 90만 원 선으로 뛰었습니다. 분양받은 가격에서 변동이 없던 매매가도 상승을 했는데요. 3.3제곱미터 당 750만 원에서 800만 원 선이던 이 일대 오피스텔 가격은 현재 3.3제곱미터 당 1,100만원에서 1,300만 원을 호가하고 있습니다.

MC네. 지금까지 ‘복합단지 후광지역’ 세 번째 시간으로 강동구 천호․성내지구와 서초동 남부터미널 부지에 들어서게 될 복합단지에 대해서 살펴봤습니다. 다음 시간에는 광명역세권과 금천구 시흥동에 세워질 복합단지와 그 후광지역을 자세하게 분석해 드리겠습니다. 오늘 도움 말씀 주신 ‘유엔알 컨설팅’ 박상언 대표님, 수고 많으셨습니다.

박상언(인사)

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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