대선이후 아파트 시장 시나리오

2007-12-02 | 작성자 박상언 | 조회수 16,564 | 추천수 370

 대선이후 내년 아파트 시장 시나리오

내년아파트시장  하락vs 상승요인 분석


내년  아파트가격 ‘전약  후강’  예상

매년 이맘때면 내년 부동산 시장, 특히 많은 사람들의 관심사인 아파트시장 전망을 묻는 기고 요청과  인터뷰가 쏟아진다. 올해는 지난해와 달리  내년 시장을 예측하는 데 있어 대선변수까지 고려해야 하기 때문에 객관적인 부동산 통계와 직감만으로 예측하는데는 다소 무리가 따른다.
   
 대선이라는 큰 변수가 마무리되는  내년에는 부동산 시장 불확실성이 어느정도 제거된다는 의미에서 시장 참여자들에게는 큰 의미로 다가온다. 정권 초기 늘어난 부동산 세금에 대한 대폭적인 경감 조치와 대출규제가 풀리지 않는 한 내년 상반기 부동산 가격은   약세를 면하기 힘들 것으로 보인다.
  
   여당/야당/무소속등 어는 누가 집권하든   정권초기부터  급작스럽게  부동산정책의 큰틀을   바꾸기는 쉽진 않을 것으로 보이기 때문이다.  대신 시장반응을 예의 주시하면서  서서히  규제완화 쪽으로  초점이 맞쳐지리라 예상되는 만큼  내년 하반기로 갈수록 거래활성화와 더불어 가격이 완만하게  상승하리라 본다.

한국은행 자료에 따르면  미국의 금리인하분위기와 달리   한국의 금리는 연일  상승세를 띄고 있다. 하지만  연일 상승세를 보이고 있는 용산일대와 최고가 분양을 일찌감치 예약하고  있는 뚝섬일대 고급주상복합들, 천문학적인   토지 보상이 내년에도 대거 풀린다고 볼 때 내년  부동산시장은 전반적으로  약세속에 호재가 있는 곳 위주로 강하게 움직일수 있는 요인이 잠제되어 있다.  특히 시기적으로 보면 규제완화효과가 본격적으로 나타나는  하반기로 갈수록 강세를 뛸 가능성이 많다.    

덧붙여서  국제 유가 급등과 미국발 서브 프라임 사태에도 불구하고 대부분의 국내외  경제전문가들이 국내 경제 성장률을 5% 내외의 견실한 성장률을 내다보고 있다.

내년 아파트 시장  상승/하락에 영향을 미칠수 있는 변수를 객관적인 자료를 바탕으로 나름대로 정리해 보았다. 결과적으로 내년 상반기까지는 아파트시장이 상승요인보다 하락요인이 많이 도출되었다.

 


부동산 시장 하락요인 5가지


◆주식/해외부동산 관심 증폭

 부동산에 대한 각종 세금 증가로 인해  부동산 투자에 대한 관심은 덜한 반면 주식투자에 대한 관심은 부쩍 증가했다.   결과적으로 주식시장에서 파생된 소득이 소비에 영향을 주고 다시 주식시장이 활황세를 거듭하는'부( 富)의 효과'가 나타나고 있고  국내증시가  상승세를 거듭하면서 부동산에 대한 관심이 점점 줄어들고 있다.

1년전만 하더라도 부동산투자상담시  1억원만 있으면 아파트를 늘려가거나 소액으로 투자할수 있는  재개발이나 수익형부동산을 추천해 달라는 상담이 많았는데  이제는 주식투자에 대해 관심을 표명한다.미래에셋 인사이트펀드가 출시 한달만에에 4조원이상의 대량 자금을 빨아들였다는 점이 이를 잘 반영하고 있다.
 
게다가 내년 중에 투자목적의 해외부동산 취득이 현재 300만달러  한도가  폐지되어 국내 부동산구입대기자금이 해외 부동산으로 상당히  흘러갈것으로 예상된다.

그동안 국내 부동산에 치중되어 있었던  자산의 상당부분이 해외부동산과 국내외금융투자에 쏠리는 자산 재분배 움직임이 서서히  감지되고 있다.

◆늘어난 각종 세금 부담 

사상 최고의 고유가로 인해  경기 침체가 오고 게다가 금리 상승추세가 이어진다고 볼때 늘어난 세금과 금리부담까지 더해져, 새 정부의 획기적인 세금 경감조치가 없다고 가정하면 부동산 시장은 역시 하락할 수 밖에 없다.  

정부발표자료에 따르면 참여정부 들어 양도세·재산세 등 부동산 관련 세금이 3배 이상 늘어났고, 전체 조세 가운데 부동산 관련 세금의 비중도 2002년 14.5%에서 2006년 18.1%로 높아졌다. 부동산관련 세금이 전체 조세증가율보다 크게 늘어난 이유는  양도소득세와 취·등록세를 실제 거래 가격 기준으로 부과하는 실거래가 과세제도 전면도입, 고가 주택과 다주택 보유자에 더 많은 세금을 부과하는 보유세 강화가  가장 큰 이유다.
 내년에도 올해와 마찬가지로 과세표준화에 따른 점진적인  보유세 부담증가로 다주택자, 고가아파트 보유자들에게  큰  부담으로 다가오고 있다.  참고적으로  2006년말  기준으로 전체 조세 중 부동산 관련 세금은 18.1%로 2001~2005년 14.2%에 비해 4%p가량 높다.

새 정부들어 대폭적인 세제 손질이 없으면  늘어나는 각종 세부담으로  부동산에 대한 투자매력도는  떨어질 수밖에 없다. 

◆내년  입주물량  증가(강남권 ,대구등)
 
대형건설업체 모임인 한국건설경영협회가 최근  내놓은 '2008년 건설시장 전망' 보고서를 살펴보면 전국에서 내년에 입주하는 아파트는 32만2601가구로 올해보다 3.3% 늘어날 것으로 추산했다.지역별로는 수도권이 15만6910가구로 올해(14만363가구)보다 10.6% 늘어나고   경기도 역시 8만8859가구가 입주해 올해보다 16.4% 늘어나는 걸로  나타난다. 반면 인천은 1만6250가구로 전년 대비 43.5% 줄어들 것으로 추정됐다.

지방권에서도 모두 16만5691가구가 입주할 전망이다. 서울은 강남권 입주물량 급증에 힘입어 전년 대비 46.8%나 늘어난 5만1801가구에 이를 것으로  추정했다.이 가운데 대구지역은 내년 중 3만5083가구가 입주해 올해보다 무려 86.6% 늘어날 것으로 예상됐다.부산(1만9910가구)과 광주(1만3576가구)도 올해에 비해 각각 6.8%와 12% 늘어날 전망이다.
반면 대전은 5786가구로  올해보다 43.3%가 줄어드는 등 지방권 13개 시.도 가운데 8곳은 입주물량이 줄어드는 것으로 나타났다.입주량만으로만 놓고 볼때 내년도에는 수도권 뿐만아니라 대부분 지역의 입주물량 증가로  하향 안정세가 지속될 것으로 보인다.

강남권 입주대란으로 하향안정세 이어질듯  

송파구 잠실단지를 비롯한  대규모 재건축 입주단지가 잇따르면서 집값이 하향안정세를 보이고 있는 서울 강남권에 내년에도 초대형 입주단지가 잇따라 쏟아진다.
민간  부동산정보업체에 따르면 내년에 서울 서초.송파.강동구 등 강남권 3개구에서 신규 입주를 하게 될 3000가구 이상 '매머드급 재건축 단지'만도 5곳(2만4741가구)에 이르는 것으로 조사됐다.이는 내년 서울지역 전체 입주예정 아파트(5만1000여가구 추산)의 절반에 육박하는 물량이다. 수도권 집값 움직임의 중심역할을 해온 강남권에 이 같은 대규모 입주물량이 집중될 경우 매매.전셋값 동반약세는 물론이고,수도권 집값도 올해에 이어  내년에도 하향 안정세가 지속될 것이다.


◆미분양 아파트 증가속도 빨라 

  아파트 청약시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 미분양주택이 10만가구에 육박, 외환위기 직후인 1998년 말 수준에 근접했다.
 건설교통부에 따르면 9월 말 현재 전국의 미분양주택은 9만8235가구로 한 달새 7.1%(6521가구)나 증가해 자금력이 취약한 일부 건설사들은 부도공포에 휩싸이고 있다.
악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’도 한 달새 296가구(2.0%) 늘어난 1만5412가구로 집계됐다.지방에서도 지방주택경기의 어려움으로 신규 분양이 위축돼 미분양이 3201가구(3.7%) 늘어나 8만9098가구가 됐다. 특히 울산은 미분양주택이 1676가구(107.2%)나 늘어났다.1998년(10만2701가구) 이후 9년 만의 최대 규모다. 업계에서 ‘쉬쉬’하며 감추는  비공식적인 미분양 물량까지 합하면   10만가구 이상이 될것으로 추정한다.      

미분양 물량 내년 더 심화될듯 

 다주택자에대한 중과 뿐만아니라 아니라 분양가 상한제와 청약가점제 시행 등의 여파로 분양시장 침체가 더욱 심화,지방은 물론 수도권 일부 지역에서도 아파트 청약률이 '0%'로 추락하고 있어  올해도 미분양 물량이 더욱더  늘어날 것으로 예상된다. 특히 수도권을 포함한  대부분의 지역에서   연초까지 밀어내기식 분양이 계속될 예정이기 때문에 새 정부의 획기적인   미분양대책이 없으면 기존아파트 시장까지 파급효과를 끼쳐   하향 안정세가 이어질 전망이다다. 


◆처분조건부  대상 아파트 복병
 
주택시장의 하락 변수중의 하나인   처분조건부 대출 대상 아파트가 예상과 달리 올해하반기에는  많이  출회되지 않았다.    
 처분조건부 대출은 아파트를 담보로 대출받은 사람이 투기지역의 아파트를 추가로 구입하면 1년 안에 기존 아파트를 처분하는 조건으로 받은 대출이다.

 절대적인 물량 자체는 많지 않지만 거래 침체가 계속될 경우  처분조건부 대출이 특히 수도권 아파트의 매물 적체 현상을 가속시키면서 하나둘  급매물로 바뀌어. 내년  아파트 시장 하향안정화에 상당부분  기여할 것으로 보인다.

부동산  시장 상승요인 3가지
 
◆대선이후 규제 완화 가능성

 지난 참여정부 기간동안  줄기차게  부동산에 대한 규제를 강화했기 때문에 차기 정권에서는 완만한 규제완화로 선회할 것이라는 기대감이 투자자들 저변에 깔려있다.

이 때문인지 , 대선이후 규제 완화와 더불어 신속한 사업추진 가능 기대감으로 특히 강남권 저층재건축 단지와 재개발 지역에 대한 투자상담이  서서히 증가세를 보이고 있다.
올해  한해동안 강북은 상승세를 보인반면  강남권은 하락세를 보인 까닭에 일부에서는 강남아파트가격 바닥론도  제기되고 있다. 

 일반적으로 강남권 재건축단지는 여타 지역 아파트와 달리  매물이 일정량  쌓였다 할지라고  작은 호재에도 민감하게 반응해 호가상승속에 일시에 매물부족 현상을 껶는다. 

 하지만  정권초기부터  급작스럽게  부동산정책의 큰틀을   바꾸기는 쉽진 않을 것으로 보인다. 대신  서서히    규제완화 쪽으로  초점이 맞쳐지리라 보여지기 때문에   내년 하반기로 갈수록 일부지역의 경우 가격 상승력 압력을 받을 수  있다.
 

◆풍부한 시중 유동자금,  가파른 증가세
 
한국은행 자료에 따르면 올해  8월말 기준  광의유동성(L)은  전년동월 대비 12.4% 증가해서  두자릿수 증가율을 이어갔고  금융기관 유동성 역시 10.3%가 증가했다.

미국의 금리인하분위기와 달리   한국의 금리는 연일  상승세를 나타내고 있지만    시중의 자금은 계속 늘어나고 있다. 토지보상금과 함께 시중에 돈이 많이 풀리면   일부자금이 부동산 시장으로  흘러갈 수  있다.


◆ 대규모개발지 , 가격상승촉매 우려   

  대선 이후 내년 1분기 경,  역대 초고가분양아파트로 기록될  주상복합아파트가 뚝섬지역에  들어선다. 성동구 뚝섬 상업용지의 대림과 한화에서 선보이는   주상복합아파트는  분양가가  3.3㎡당 4000만원을 훨씬 초과 할 것으로 예상됨에 따라 주변부뿐만 아니라 강남권 아파가격 상승의 촉매제로 작용할 수  있다.게다가 총 투자비 28조원이 투자되어 개발되는   용산역세권 국제업무지구로 인해  서부이촌동일대뿐만 아니라 주변부까지  개발기대감으로   상승세를  뛸 가능성이 있다.

투자포트폴리오를 다양해 해야

마지막으로  내년에도 경제성장율이  올해와 같이  견실하게  이루어진다고 봤을때  규제가 촘촘한  주택, 특히 아파트만  전적으로  매달리는  투자보다는 상가나 오피스텔, 오피스 등의 수익형부동산 투자로 포트폴리오를 다양화 할 필요가 있다. 
. 특히 오피스텔,오피스 같은 상품은 전체적으로   공급부족현상을 보이고 있기 때문에  적어도 1~2년동안은 임대료 상승속에    가격 상승세도 기대된다.   게다가 이러한 수익형(income investment) 부동산은 향후 금리가 상승해 대출이자부담이 가중되더라도 , 지금과 같은 경기 수준에서는  금리상승분만큼 임대료에 전가시킬수 있기 때문에 금리상승 헤지(hedge)도  가능한 상품이다. 이러한 수익형 부동산은 경기상황과 밀접한 관련이 있는 만큼 내년 경제 성장률에 비추어 볼때 투자유망한 상품이다.


유엔알 컨설팅 박상언 제공 02-525-0597

 

 

 

 

 

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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민추식 2007-12-14
2007.12둴 현재 주택업계의 정확한 소식통은 회사당 수천세대릐 미분양으로 자금줄에 비상이 걸린 상태임니다. imf시절보다 훨신 더 심각한 수준임을
알아야 하는데 좌파 정부관료와 정치권은 내몰라 하는 실정으로 엄청난 경제적 손실과 일자리가 없어진후에...에 대책을 세울것임니다.
민추식 2007-12-14
전체 숲을 보지 못한 진단임니다. 각종 세금으로 거래.신규 수요를 차단한 부작용이 미분양 20만세대가 될것임니다. 수십개 건설업체 부도나고 일자리 없어지고 좌파정권의 폭탄설치에 대한 이런 부작용을 해소할려면 정치권은 모든 세금폭탄을 없애는 수순을 밟아나갈것이고 내년 하반기는 서서히 거래가 이루어질것으로 예상되는데 그때 봅시다.
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