질의 응답으로 보는 남양주진접지구의 전망

2007-10-05 | 작성자 박상언 | 조회수 16,109 | 추천수 354

질의 응답으로 보는 남양주진접지구의 전망

앵커) 대거 미분양 사태를 낳았던 남양주 진접지구가 선착순 청약에서 70~80%의 계약률을 보이고 있다. 진접지구에 계약율이 올라가고 있다고 하는데 그 배경이 어디에 있는지?

박 상언 대표)

두가지로 나누어서 해석 해 볼수 있다.

첫째,아무래도 최장 10년간 전매제한 완화라는 규제 기대감과 ‘택지지구 불패’라는 학습효과로 청약통장을 아끼려는 실수요자들이 대거 몰리고 있는 것으로 보고 있다.

둘째,분양 초기 순위내 접수에서 약 50%대의 청약률을 기록하며 사실상 ‘분양 실패’를 보였던 진접지구에 실수요자들이 몰리고 있다.

앵커) 진접지구 물량에 대해 관심이 있는 시청자 분들이 많을 것 같은데 이분들을 위해 진접 지구 입지에 대해 간략하게 설명해주세요

박대표)

네~진접지구는 진접읍, 장현리, 연평리, 금곡리, 오남읍 양지리 일대 206만㎡(62만2000여평) 부지에 들어서는 대규모 택지개발 단지다. 서울 중심부에서 동북쪽으로 30㎞ 거리에 있다.진접지구는 아직 교통사정이 좋지 않다. 국도 47번 퇴계원~임송교 구간 4차로가 2011년까지 8차로로 확장되고 서울외곽순환도로 일산~퇴계원 구간 중 미개통 구간이 내년이면 개통된다. 특히 지하철 4호선이 진접지구까지 연장된다면 서울 접근성이 훨씬 좋아진다. 2009년 말 경춘선 복선전철(망우~춘천역), 2013년 지하철 8호선 연장구간 별내선(암사~구리 퇴계원)도 개통될 계획이다.교통여건만 개선된다면 왕숙천, 천마산, 광릉수목원 등 친환경적인 주거환경에 서울 중심부 접근성까지 갖추게 되는 셈이다. 삼림욕으로 유명한 광릉수목원과 밤섬유원지, 동구릉을 비롯해 남양주 종합촬영소, 몽골문화원 등 문화시설도 두루 갖추고 있다.

진접지구는 별내지구보다 규모는 작지만 임대주택 비율이 낮고, 주변에 연평산업단지가 들어서기 때문에 실수요 뒷받침이 좋다.

앵커) 업체별로 특장점을 구체적으로 설명해 주시죠

박 대표)

동시분양형태로 공급된 건설사는 경기지방공사(509가구), 금강주택(790가구), 남양건설(443가구), 반도건설(873가구), 신안(2340가구), 신도종합건설(538가구), 신영(434가구) 등 7개사다.

신영과 신도 2개사는 중대형, 나머지 5개사는 중소형대 아파트로 보시면 된다.

진접지구 내에는 초등학교 3곳, 중학교 2곳, 고등학교 1곳 등 총 6개 학교가 들어선다.

학교가 가장 가까운 곳은 남서쪽에 위치한 반도건설과 신안, 경기지방공사를 들 수 있다.

또 상업시설을 가장 편리하게 이용할 수 있는 곳은 신영과 금강주택이다. 자연친화형 미니신도시를 표방하기 때문에 대부분 자연환경이 쾌적한 편이다. 반도건설은 왕숙천과 중앙공원을 끼고 있어 조망권이 좋다.

구체적으로 보면 신영은 10블록에 127~193㎡ 434가구로 구성되어 있다. 11개 동 최고 12층 규모로 조성될 예정이다. (중대형)단지 동측에 왕숙천 지류인 금곡천이 흐르고, 금곡천 건너편으로는 단독주택지가 조성되어 조망이 좋다. 서측으로는 지구에서 가장 큰 공원이 들어선다.

단지 남쪽에 위치한 초등학교를 비롯해 근거리에 학교가 위치해 있다. 진접지구 중심에 위치해 있어 지구내 대부분의 기반시설과 편의시설이 가깝다. 단지는 특화된 커뮤니티시설이 설치되며, 녹지율을 35%이상으로 높여 주거환경의 쾌적성을 더했다.

신도종합건설은 538가구가. 지하 4층~지상 15층 규모로 127~261㎡로 중대형으로 구성됐다. 유럽풍 테마공원 조성과 최고급 마감재 및 최신 평면, 시스템을 적용했다. 단지 안에 대규모 입주민 전용 휘트니스 센터를 조성한다.진접지구 중심에 위치해 있어 중심상업지구 시설들을 단지 내 상가처럼 이용할 수 있다. (중대형)

남양건설은 15~20층 7개동 규모로 조성된다. 주택형태는 114㎡ 단일형으로 3가지 타입이다. 진접지구내 첫 자리에 위치해 있어 서울 접근이 쉽다. 단지 앞에 조성될 근린공원은 체육시설, 산책로, 자전거도로 등을 갖춰 단지의 친환경 테마파트와 연계된다.

경기지방공사는 3블록에 113㎡(34형) 509가구를 분양하고 있다. 7개 단지 중 유일한 청약저축 가입자 대상 물량으로 왕숙천변에 자리 잡고 있다.

지상 15~20층 9개동 규모로 113㎡ 4가지 타입으로 구성될 예정이다. 단지 중심에 데크브리지를 설치해 주민편의시설을 집중 배치한 것이 눈에 띈다. 3.5베이 평면 설계로 개방감이 높다.거실은 아트월과 서재 중 선택할 수 있으며, 한국적 전통 순수미를 강조한 방패연 이미지를 옥상구조물에 설치했다. 중앙광장에 누드 엘리베이터와 데크브릿지를 도입해 동선이 단절되지 않도록 했다. 첨단과 전통미를 살린 설계가 두드러진다.

금강주택은 9블록에 지상 15층 규모의 아파트 15개동 790세대를 선보이고 있다. 113㎡ A, B형 두 가지 타입으로 구성된다. 113㎡ A형은 확장형 드레스룸과 부부욕실로 이어지는 고급형 마스터존을 설치했다. B타입은 부부와 자녀의 주거공간을 분리해 프라이버시 확보에 중점을 뒀다.9블록은 진접지구의 중심부인 중앙에 위치해 있으며, 교통과 생활의 편리함을 갖추고 있다. 단지 인근에 초등학교가 들어설 예정이다.

금강주택은 호평지구와 자연지구에서 선보였던 명품아파트의 이미지를 이어가기 위해 진접지구의 랜드마크로 기능하도록 수려한 외부 디자인을 계획하고 있다.

앵커)수요자를 끌어들이기 위해 업체측에서도 내놓은 혜택들도 분양에 일조를 하고 있는건 아닌지?

박 대표)

네~그렇다고 볼수 있다.

진접지구 동시분양에 참여한 7개 업체들은 분양가 인하는 물론 중도금 무이자 혜택 등 다양한 인센티브를 내세우고 있다.

대표적인 업체가 남양건설. 남양건설은 발코니 확장과 중도금 무이자 융자 가운데 하나를 고를 수 있는 혜택을 내걸고 실수요자들을 모집하고 있다.

이런 혜택으로 가구당 1600만~1700만원 정도 분양가 인하 효과가 있기 때문에 당초 3.3㎡(1평)당 717만원으로 책정됐던 분양가가 30만원 정도 낮아지게 됐다.

'자연앤'이란 브랜드로 509가구를 분양했던 경기지방공사도 잔량 209가구를 팔기 위해 자사가 기존 민간기업보다 안정성·신뢰성이 높다는 것을 강조하는 마케팅을 펼치고 있다.

반도건설도 '메이플타운'의 전체 873가구 가운데 미분양된 323가구에 대한 동·호수 추첨을 최근 진접지구 내 모델하우스에서 진행했다.

진접지구에서 가장 많은 2340가구를 공급하는 신안인스빌도 계약금을 500만원으로 낮추고, 이자후불제와 중도금 무이자 등 인센티브를 내세울 예정이다. 그리고 진접지구 중 가장 큰 단지기 때문에 커뮤니티 시설 등도 가장 짜임새 있게 갖출 수 있다는 점을 내세우고 있다.

반도건설과 금강주택 등도 추가 인센티브를 주는 방안을 마련하고 있다.

반면 진접지구에서 전용면적이 85㎡를 넘어 전매제한이 적용되지 않아 순위 내 청약에서 좋은 결과를 보였던 신도브래뉴와 신영 지웰등 다른 업체들 역시 순위 외 접수를 통해 수요자 모으기에 힘쓰고 있다.

앵커)실제로 ,청약통장을 아끼려는 실수요자들까지 진접지구에 눈을 돌리고 있다고 하죠?

박 대표)

네~청약가점제 시행으로 청약통장을 아끼려는 실수요자들도 진접지구에 눈을 돌리고 있다. 청약통장을 사용하면 ‘재당첨 금지’ 조항 때문에 10년간 신규 분양 시장에 청약할 수 없다. 또 청약통장을 사용하지 않아도 되는 미분양 단지라면 향후 높은 프리미엄이 기대되는 택지개발지구가 ‘거주와 투자’ 목적으로 적합하다는 인식이 청약자들 사이에 퍼져 있다. “택지지구가 기반시설이 잘 갖춰지고, 진접지구의 경우 향후 지하철 4호선 개통기대감과 도로망 확충 등 교통 호재가 맞물려 장기적인 프리미엄을 기대하는 실수요자들이 많다.

앵커)업체별로 분양가 차이는 어떻게 되는지요?

박 대표)

업체별로는 중소형의 경우 경기지방공사가 695만원으로 가장 낮고, 남양건설이 3.3㎡당 717만원, 반도건설이 772만원, 신안건설 762만~766만원, 금강주택 755만원이다. 중대형은 신영이 885만원, 신도종합건설이 886만원이다.

앵커) 아직 결정된 것은 아니지만 말씀하신대로 최장 10년간 전매제한완화 기대감도 많이 작용한걸로 봐야 겠죠?

박 대표) 

네~진접지구 동시분양이 무순위에서 청약자들의 관심을 모으고 있는 이유 중 하나는 대선후 차기 정부에서 전매제한 완화에 대한 기대감을 꼽을 수 있다. 진접지구는 분양 초기 고분양가 논란을 비롯해 10년간 전매제한으로 청약자들이 청약을 꺼려 대거 미분양을 기록했다. 하지만 진접지구의 초기 분양실패 이후 전매제한이 과도하다는 여론과 언론 보도가 등장하면서 전매제한 완화에 대한 기대감이 퍼지고 있다.

앵커) 말씀 하신대로 ,10년간 아파트를 팔지못하게 하는게 `라이프 사이클` 측면에서도 맞지않다는 의견도 한편에선 대두되고 있는데 어떻게 보는지?

박 대표)

직장 이동이나 자녀 교육,큰 집으로 옮기는 등의 이유로 한 집에서 10년 이상 거주하는 사람들이 많지 않은 일반 국민들의 라이프사이클과 맞지 않기 때문이다.

통계청의 '2005년 인구주택 총조사'에 따르면 서울의 경우 아파트 거주기간은 가구수를 기준으로 5년 미만 59.0%,5년 이상~10년 미만 26.2%로 10년 미만이 86.2%에 달한다.

이는 10년 이상 거주비율(14.8%)의 거의 6배에 이르는 수준이다.인천과 경기도 역시 10년 미만이 76%를 넘어 10년 이상보다 훨씬 많다.10년 미만 거주비율은 수도권 전체적으로 84.9%에 이르며,전국적으로도 80.7%나 된다.이 같은 추세는 통계청의 '2004년 사회통계조사' 결과에서도 나타난다.이 조사에 따르면 전체 주택의 거주연수는 평균 7.7년이며,이 중 아파트는 6.1년에 그치는 것으로 분석됐다.

수도권 아파트의 경우 5년 미만 거주비율이 50%를 넘는 것이 현실인 점을 감안할 때 5~10년으로 돼 있는 전매제한은 지나치다

수도권에서도 송파·광교신도시 등 인기지역 외에는 시세차익을 볼 수 없을 것이기 때문에 지역별로 전매제한을 차등화해야 한다.

앵커)끝으로 미분양을 고를때 주의점은 뭐가 있을까요?

박 대표) 미분양이 발생한 원인은 아무래도 많은 사람들이 선호를 하지 않기 때문이다.따라서 최우선이 아닌 차선책으로 생각해봐야 한다. 남양주 진접지구 같은 경우 생각대로 전매제한규제완화가 실시되지 않으면 투자측면에서 자금이 장기간 묶일수  밖에 없어 실수요도 염두해 둬야 한다.

또한 아무래도 입지별, 층별 분양가 차이가 큰 만큼 계약 예정자들은 단지별 분양가는 물론이고, 이동의 편리성, 생활편의시설 등을 파악한 뒤 평면, 마감 등을 꼼꼼하게 비교해 신청해야 한다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기