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재개발 지분투자를 통한 실전내집마련 방법

2007-09-23 | 작성자 박상언 | 조회수 15,692 | 추천수 395

재개발 지분투자를 통한 실전내집마련 방법

청약가점제 부족한 분들은 내 집 마련을 재개발지분투자에서 찿는게 좋을성 싶다.

재개발을 통한 내집 마련은 무엇보다 소액으로 투자 할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 재개발 기본 단계인 구역지정이 이미 된 곳은 사업진행은 빠를 수 있으나 투자수익이 낮을 수 있다는 점을 체크해야 한다.

따라서 구역지정이 될 만할 곳을 찿는 것도 투자수익을 극대화 시킬 수 있는 한 방법이다.

하지만 장기 투자가 아닌 빠른 처음시일내 보다 안전하게 내집을 마련하는 사람에게는 구역지정이후 사업시행인가가 임박하여 3-4년내에 입주 할 수 있는 곳이 좋다. 우선적으로 본인이 원하는 지역을 선택한 다음 , 해당 지역을 부지런히 답사 하고 전문가와 상담을 통해 급매물을 노리는 것이 좋다.

비교적 소액으로 재개발 지분을 투자할 수 있는 유망지역은 옥수ㆍ금호동일대다.

특히 향후 아파트가 들어설 도심지역 재개발 지분, 특히 한강변에서 멀지 않는

재개발 지역이 좋다. 예를들어 금호동과 옥수동 일대 재개발 지분투자시 최적의  수익률(사업추진 원활하고 좋은 동과 호수 배정 가정시)을 가정해보고 투자수익률표를 만들어 보았다.

위의 표에서처럼 25평 입주 가능한 재개발 지분이 매가 1억 7천만 원선에서 전세, 융자를 제외하면 6천~1억 원 미만선에서 투자가 가능하다.

재개발은 부동산 투자 중 비교적 소액으로 투자가가능한 상품이며, 저렴한 조합원분양가, 로얄층선점효과, 무이자/유이자 금융지원 등 여러 가지혜택이 있다.

또한 사업구조변화에 따른 구 도심개발압력과 한강르네상스 프로젝트로 인한 새로운 문화 창출 등 도심지역 주거환경개선에 직접적인 수혜를 받을 것이다.

과거 주택 공급만을 우선으로 삼았던 시절과 달리 주거환경의 질이 우선 되어야 한다는 건교부나 서울시입장이 건폐율/용적률 하향조정을 불려오고 있다.

이 말은 재개발 지역 일반분양 물량이 더욱 줄어들 것을 의미한다.

즉, 일반분양이 없다는 것은 청약통장 보유가 무의미 하다는 것으로 향후 도심지역에서 내 집 마련은 재개발 지분 선점으로 부각될 것으로 투자성과도 매우 높을 것으로 예상된다.

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참고로 재개발 구역 내 근린상가 투자도 주목할만하다.

주택이 아닌 상가지분은 통상적으로 권리가액이 주택보다 높으며 관리처분 이전까지는 주택에 대한 양도세중과세도 피할 수 있다.게다가 종부세에도 해당이 안되니 오히려 재개발 지분투자에는 유리하다.

그러나 주의 할 것은 건축허가를 계속 득할 수 있는 지역에 대지면적과 용적율, 조합원수를 고려해야 한다.  건립세대수보다 조합원이 많을 경우에는 청산될 가능성이 있기 때문이다.

유엔알 컨설팅 02-525-0597제공

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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