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상담사례로 본 가점불이익자들의 사례별 내집마련 해결책

2007-08-05 | 작성자 박상언 | 조회수 13,484 | 추천수 360

청약가점 불리. 흥! 난 이렇게 뚫는다.

상담사례로 본 가점불이익자들의 사례별 내집마련 해결책

- 경매로 눈을 돌린 결혼을 앞둔 31세의 배 성규

무역회사에 근무하는 배 성규(31세)씨의 경우 근무연한이 짧은 탓에 그동안 모아놓은 내집마련 종잣돈이 내년 초 결혼을 앞두고 있음에도 불구하고 5천만원에 불과하다. 1순위가 한참 지난 청약통장을 보유하고 있으나 청약 가점제 시행예고로 내집마련 전략이 급하게 변경하였다.

신문을 통해 발표된 청약가점표를 통해 청약가점을 계산해본 결과 오랫동안 꿈꿔왔던 분양을 통한 내집마련이 힘들어졌기 때문이다.

사실 당첨이 되어도 부족한 종잣돈 때문에 성규씨 자신이 중도금을 제때  낼수 있을런지 확신이 안섰다. 매사 긍정적인 성격의 소유자인 성규씨는  오히려 청약가점제 시행으로 인해 분양을 통한 내집마련을 단념 하게 만들어 준걸 내심 다행으로 여기기로 했다.

  

부족자금은 어느 정도 대출을 받더라도 법원경매를 통해 호재있는 곳(재개발/뉴타운예정지)의 소형아파트나 다세대나 빌라를 낙찰받아 내집마련하려는 꿈을 일찌감치 이루기 위해 두어달 전부터 회사 업무가 끝나자 마자 바로 경매학원에 가서 강좌 에 몰두하고 경매지도 신청해 틈틈이 보고 있다.

도움말: 총부채 상환 비율 규정으로 인해 중대형아파트 보다는 1~2억원 규모의 소형 아파트가 오르는 추세다. 아파트뿐만아니라 단독이나 빌라같은 경우도 법원경매시장에서 1~2번씩 유찰되는 게 예사다. 따라서 계속적으로 법원경매시장에 관심을 기울여야 한다. 특히 초보자에게는 경매정보를 얻는것 뿐만 아니라 낙찰을 받는 것도 쉽지 않기 때문에 투자 동호회와 전문가의 조언을 얻어 경매시장에 참여 하는 것이 좋다.

-재개발(예정)지 지분 투자에 성공한 38세의 한의사 오재성씨  

마포구 대흥동에서 건물를 빌려 빠듯하게 한의원을 경영하는 오 재성(38),이 성미(35) 씨 부부. 결혼할 때부터 부모님 도움 없이 한의사 자격증만 달랑 들고 남의 밑에서 일을 배우기 시작했기 때문에 실제생활은  보통 샐러리맨의 생활수준과 다름없다. 

오랫동안 꿈꾸어 왔던 아파트 분양을 받기 위해 우여곡절 끝에 부부동시에 1순위 청약이 가능한 통장과  2억원정도의 종잣돈을 어렵살이 마련했다. 하지만 청약가점제 시행 예고로 부양가족으로는 아내와 5살짜리 아이 하나 밖에 없는 오재성씨는 절대적으로 청약가점이 불리했다. 결과적으로 청약가점제가 시행되면 유망 물량을 분양받을 것이 어려울 것으로 예상되어 일찌감치 ‘재개발 지분 투자를 통한 내집마련’으로 방향을 틀었다.

올봄 전문가의 상담과 수 차례의 현장 발품과정을 거쳐 장기적 관점에서 용산구 원효로 일대의 허름한 구옥 39m2를 3.3m 당 2200만원에 세를 안고 매입하는데 성공 했다. 용산구 원효로 일대는 현재, 개발 행위허가 제한에 묶여 있어 거래는 뜸하지만 시세는 3.3m당 3500~4000만원을 호가하여 대만족하여 전세만기가 끝나는 올 가을쯤 들어가 재개발이 될 때까지 아예 눌러 살 예정이다.

청약 가점제로  인해 불이익 받는 친구들에게 오재성씨 자신의 성공사례를 들면서 적극적으로 재개발(예정지) 지분 투자를 설파하는 중이다.  

 

도움말: 재개발을 통한 내집마련은 무엇보다 소액으로 투자 할 수 있다는 장점이 있다.하만 재개발 기본단계인  구역지정이 이미 된 곳은 사업진행은 빠를수 있으나 투자수익이 낮을 수 있다.따라서 구역지정이 될 만할 곳을 찿는 것도 투자수익을 극대화 시킬 수 있는 한 방법이다.

일반적으로 서울시 재개발 구역지정 요건을 보면 접도율이 30%이하 (건축물이 4 이상 도로에 접하는 비율)  호수밀도가 60호 이상인 지역,노후 불량주택의 대상건물 건축물 총수의 60% 이상일때,상습침수,재해 위험지역등 재해 발생이 우려되는 지역,건축대지로서 효용을 다할수 없는 과소필지,부정형또는 세장형 필지가 50% 이상인 지역이 대상이다.   

하지만 장기 투자가 아닌 빠른 처음시일내 보다 안전하게 내집을 마련하는 사람에게는 구역지정이후 사업시행인가가 임박하여 3-4년내에 입주 할 수 있는 곳이 좋다. 우선적으로 본인이 원하는 지역을 선택한 다음 , 해당 지역을 부지런히 답사 하고 전문가와 상담을 통해 급매물을 노리는 것이 좋다.

-미분양 아파트로 내집마련에 성공한  38 세의 가정주부 성미진씨

38세의 가정주부 성 미진씨는 올 봄 부랴부랴 의정부 가능동지역의 장기 미분양된 아파트 저층을 계약했다. 당초 계획은 1순위가 된 청약 통장을 사용해 대규모 택지지구에서 공급되는 신규 분양 아파트를 공급받을 계획이었으나 청약가점제 시행 예고발표로 인해 내집마련  전략을 다시 점검하게 되었다.

 

다행히 상반기 의정부의  집값 상승 영향으로 성미진씨 본인이 계약한  저층 단지에도 수천만원의 프리미엄이 붙어 일선 중개업소에서 좀더 높은 가격에 다시 되팔라는 전화가 일주일에 수차례 걸려오고 있어 모처럼 기분이 붕 뜬 상태다. 

도움말: 청약가점의 부족으로 신규 분양을 통한 내집마련하기가 힘드신 분은 호재가 있는 지역의 미분양 아파트를 노리는 것도 좋은 방법이다.

일시적인 공급과잉과 여러 가지 사정으로 인해 초기 분양이 안 되는 사업지 그중에서 유망 택지지구나 도로와 지하철등 교통환경이 좋아지는 곳을 알아보는게 좋다. 특히 미분양 해소를 위해서 파격적인 분양 혜택을 내세우는 곳이 많은데 예를 들어   계약금 5%내디 500만원 계약금 정액제등 중도금을 무이자로 융자해 주거나 DTI 시행으로 인한 대출 부족분은 잔금으로 유예를 시켜주는 경우를 꼼꼼히 비교해 선택하는 게 좋다.

호재 있는 미분양 아파트를 잘 고르면 향후 일정수준의 프리미엄도 기대해 볼수 있다.

더욱이 미분양은 청약통장이 필요없고 원하는 동,층,향을 고를 수 있는 장점은 덤이다.

하지만 아직 팔리지 않은 미분양은 그럴만한 합당한 이유가 있는 만큼 반드시 아파트가 지어질 곳의 현장 답사를 통해 자신에게 잘 맞는지 판단해 보고 계약하는것이 좋다.

일반 매매시장 공략으로 내집마련에 성공한 35세의 은행원 이성미씨

결혼한지 6년(남편 36세,부인 35세)째인 이 성미씨의 꿈은 새 아파트에 남편을 위한 서재를 마련해 주는 것이 소원이다. 현재는 직장(은행)에서 제공하는 직원대용사택을 이용하고 있는 실정으로 연봉 8천만원정도의 맞벌이 부부로 당연히 직업이 직업(은행원)인지라 1 순위 청약통장은 보유하고 있다.

이성미씨는 소박한 꿈을 실천하기 위해 지금껏 목빠지게 분양만을 바라고 있었으나 바뀌는 청약가점제 하에서는 가점이 턱없이 부족한 실정이다.

  15개월인 딸아기가 있으나 부양가족을 늘리기 위해 아이를 하나 더 갖는다는 것은 현재 생활을 위해 맞벌이를 해야하는 환경에서는 어려운 상황이다.

결혼 자금을 양가 도움없이 시작하다보니 마이너스로 시작해서 연봉에 비해 남들보다 모은 자산은 전세자금 1억원밖에 되지 않는다.

이성미씨 부부는 대출을 받을 경우 한달에 상환 가능한 금액은 3백만원 정도이며 대출을 받을 경우 300백만원까지 각오하고 있다.

최초 계획은 2010년까지는 무이자로 사용 가능한 직원 대용사택을 최대한 활용하면서 돈을 모아서 분양을 통해 내집마련을 할 계획이었다. 하지만 청약가점제 시행예고로 급히 좌표를 수정해 집값이 향후 계속 오를 수 있는 곳으로 가능하면 올해 안으로 구입하는 쪽으로 생각을 바꿨다.

상담 결과 :위의 사례는 청약가점부족으로 분양보다는 일반매매를 통한 내집마련을 원하시는 부류다. 현재 오름세를 타고 있는   대규모 개발지주변과 지하철(복선전철이나 경전철 포함) 개통예정지를 서너 곳 탐방 후, 경전철 예정지면서 강남권 근접성이 유리한 신림동일대 저평가 아파트를 매매로 구입하여 가장 먼저 남편서재를 먼저 설치해 줬다고 한다.

[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]

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