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질의응답으로 본 전세시장 동향과 주의점

2007-04-12 | 작성자 박상언 | 조회수 13,866 | 추천수 342

앵커1.  우선,  정부의 규제로 매매가는 많이 오르지 않은 반면 전세가가 많이 올랐다고 알고 있는데 작년 동기간과 비교해 얼마나 올랐나요?

박대표:  대출규제 및 분양가상한제 등 잇따른 정부규제로 전세를 선호하는 수요자가 크게 늘어난 가운데 올 들어 아파트 전세금이 매매 상승률을 크게 웃돈 것으로 나타났다. 특히 의정부와 동두천 등 경기 북부지역이 경원선 복선전철 개통으로 교통여건이 개선되면서 전세수요가 급증, 가장 높은 상승률을 나타냈다.
                연초대비(3월17일 기준) 서울 및 수도권 아파트 전셋값 변동률이 1.17% 올라 0.77%를 기록한 매매가격 상승률을 크게 웃돌았다. 작년 동기간 매매가 2.21%, 전세가 1.55% 오른 것과 대조되는 모습이다.

앵커2:   우선  이사철을 맞아 서민들이 전세금이 많이 올라 고통을 받고 있는데요 이처럼 전세금이 오르고 전세매물이 줄어드는 근본적인 이유가 무엇인지요?
박대표:   이는 정부대책으로 매매시장이 큰 타격을 받으면서 전세시장이 반사이익을 보고 있기 때문. 대출규제로 매입을 포기하거나 청약당첨률을 높이기 위해 내집마련 시기를 늦추는 경우가 많아 주로 전세가 거래시장을 주도하고 있다. 최근에는 집주인들이 임대수익 등을 이유로 전세보다 월세를 선호하고 있어 전세매물은 더욱 줄고 있는 상황이다.

앵커3:   의정부시와 동두천시 그리고 인천의 전세가가 큰 폭으로 올랐다고 알고 있는데 이처럼 특정 지역의 전세가가 많이 오르는 이유가 무엇인지요?
박대표:   특히 ‘소외지역’으로 꼽혔던 의정부시와 동두천시가 큰 폭으로 올랐다. 지난 해 12월 경원선 복선전철이 개통되면서 역세권 효과를 톡톡히 보고 있는 데다 전셋값이 평당 150만~250만원 선이어서 세입자들에게 인기가 많다. 의정부시는 재개발 이주수요로 매물이 더욱 부족하다.
                인천 역시 지하철 특수를 누리고 있다. 인천1호선 계양역에 이어 인천공항철도가 개통되면서 역세권 단지들이 강세를 보였다. 인천공항을 주변으로 교통여건이 크게 향상돼 전세매물이 품귀를 보이고 있다.
                재건축 이주수요로 강세를 보이는 곳도 있다. 서초구와 의왕시는 각각 삼호가든1.2차, 대우사원아파트 철거를 앞두고 이주가 한창이다. 전세매물은 이미 바닥을 드러낸 지 오래. 최근에는 매물을 구하지 못한 수요자들이 주변지역으로 눈을 돌리고 있어 오름세가 확산될 가능성이 크다.
                이사시즌 때마다 전세난으로 몸살을 앓는 강북지역도 예외가 없다. 신규계약보다 재계약이 많아 새로 출시되는 매물을 찾아보기 힘들다.
               
앵커4:   년앞으로의 전세시장 동향을 어떻게 전망하시는지요?

박대표:  작년과 같은 폭발적인 전세수요는 일어나지 않을 것이다. 이미 전셋값이 오를 데로 올라 있는 데다 쌍춘년 수요가 해소돼 올해는 신규수요가 많지 않을 전망이다. 서초구를 제외한 강남권은 광역학군제 영향으로 약세가 지속되고 있다. 최근에는 주택공시가격이 발표되면서 시장분위기가 더욱 어수선해진 모습이다. 보유세 납부일을 전후로 세부담이 세입자에게 전가될 것이라는 우려 섞인 목소리도 제기되고 있으나 전세수요가 감소추세를 보이고 있기 때문에 전셋값 상승에는 별다른 영향을 미치지 못할 전망이다.
앵커5:  지금까지 전세시장 동향과 그 전망에 관해서 알아보았고 본격적으로 ‘전셋집구하기’요령에 대해서 알아보도록 하죠. 좋은 전셋집을 구하기 위해서 여러가지 중요한 점이 있을텐데요. 어떤 점들이 있을까요?

박대표:  새로 전셋집을 구할 때 따져봐야 할 내용은 한두가지가 아니다. 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법을 꼼꼼하게 숙지해야 보증금을 고스란히 날리는 불상사를 막을 수 있다.
               
                1.발품 팔아 마음에 드는 전셋집 찾기
                전셋집을 구할 때 가장 기본은 우선 발품을 파는 것이다. 같은 지역의 비슷한 전세매물도 가격이 천차만별인 경우가 대부분이다. 방문하는 중개업소마다 전화번호를 남겨 자신이 원하는 물건에 대한 정보를 신속하게 전달받는 것도 요령이다. 전셋집을 살펴볼 때 전 거주자가 살고 있다 하더라도 ▶부엌이나 화장실 급수 및 배수상태 ▶수도꼭지, 보일러 등 작동 및 파손여부 ▶천장, 벽, 바닥 등 누수상태 ▶전 거주자 공과금 체납상태 ▶곰팡이 및 각종 해충 유무 등을 세심하게 살펴봐야 한다.

                2.등기부등본 꼼꼼히 살피고 계약하기
                주택의 외형이나 내부 등이 일단 마음에 들었다면 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 한다. 근저당, 가압류, 가처분 등이 없는 집이 가장 안전하다. 부득이하게 근저당이 설정된 집에 들어갈 때에는 근저당 합계액과 전세보증금을 합쳐 시세의 70%를 넘지 않아야 한다. 등기부등본은 가까운 등기소나 대법원 등기 인터넷서비스(registry.scourt.go.kr)를 통해 발급받을 수 있고, ▶계약체결 이전 ▶잔금 치르기 이전 ▶전입신고 직전 등 세 번 떼어봐야 한다. 계약 때만 떼어볼 경우 계약이후 근저당이 설정되면 우선변제를 받을 수 없기 때문이다.
                계약서 작성은 반드시 집주인과 하고, 배우자 등 대리인과 계약을 맺을 경우 집주인의 인감이 찍힌 위임장을 받아둔다. 계약서상의 ‘특약사항’을 잘 활용해 근저당 문제나 하자보수 책임 등 나중에 마찰의 소지가 있는 부분은 미리 명확히 해둔다. 불가피하게 해약할 경우를 대비해 위약금 조항도 명시한다.

앵커6)계약과 동시에 확정일자 꼬옥 받아라 하고 주변에서 많이 그러는데 어디서 받고 법적 인 효력은 어떻게 되는지요?   

 박대표:  -.계약과 동시에 확정일자 설정하기
계약을 마치면 바로 관할등기소나 구청, 동사무소에서 확정일자를 받는다. 1순위 근저당권에 앞서 확정일자가 설정되면 집이 경매에 넘어가는 경우에도 보증금 전액을 돌려받을 수 있다. 확정일자보다 조금 더 효력이 큰 전세권 설정 등기도 있다. 전세권 등기는 확정일자와 달리 주민등록을 옮겨도 유효하고, 계약서를 잃어버린 경우에도 우선 변제권이 인정된다. 단, 전세권 등기는 집주인이 동의해야 하고, 법무사를 이용할 경우 20만~30만원 정도 비용이 든다.


앵커7:   전세계약서 작성후 확정일자 받는 이유를 보다 구체적으로 설명 부탁드릴께요.

박대표:   확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 경락으로 임차권이 소멸하여 경락인에게 대항하지 못하고 소액 임차인이 아닌한 배당을 받을 수 없으나,확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당 받을 수 있습니다.따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 반면 그 절차가 간단하고 그 비용도 거의 들지않기 때문에 받아두면 편리합니다.(전입신고와 동시에 실시)
읍,면,동사무소에서 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자 인을 받는다.
법원,등기소에서 임대차계약서에 확정일자 인을 받는다.
(동사무소 전입신고 필수)
공증기관(법무사)에서 임대차계약서에 확정일자 인을 받는다.
(동사무소 전입신고 필수)

 

 

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