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개발자의 눈으로 상가주택을 봐라

2019-12-26 | 작성자 박상언 | 조회수 1,654 | 추천수 28


신축이나 리모델링 우선  고려하라


 불황이 오더라도 도심지역 상가주택용지는 신도시주택지에 비해 하락폭이 적고 신축등을 통한 용도 변경이 신도시에 비해 용이하다. 10년전 글로벌 금융위기를 제외하고는 공시지가는  줄곧 올랐다 

  즉 도심에 위치한 상가주택에 우선적으로 투자포커스를 맞추고   투자에 나서기전 리모델링이나 신축가능여부도 사전에 파악하는게 좋다.    상가주택이나 꼬마빌딩 에 투자하기전 체크할 사항은 투자후  오르기만 기다리는 월세만 받는 전통적 방식에서 벗어나 한다.   해당 부동산을 개발해서 절세하면서 시행 이익까지 얻을 수 있는 개발자적 관점에서 생각해야 한다.

아무래도 불확실한 대외 환경으로  인해 전통적인 투자 방법으로는 높은 수익을 기대할 수 없기 때문에 리모델링, 신축, MD(merchandising)변경 등 다양한 방법을 통해 활용할 수 있는 방법을 찾아야 하기 때문이다.

종상향 예정지나 지하철 개통 예정지에 관심 가질만    

종상향 예정지역 상가주택지역에 투자하는것도 좋다. 상업지로 변모할 지역인근 일대 2종일반주거지인 경우  준주거지역나 3종일반주거지로 변모될 가능성이 충분하다. 삼성동 한전부지가 현대차에 부지로 팔리면서 상업지로 전환되면 주변 일반주거지역 대지들이 준주거지로 변모할 가능성이 커 땅값이 큰 폭으로 상승했기 때문이다. 따라서  지하철 개통 예정지 상가주택이나 상가주택에  투자하는것도 좋다. 지하철이 개통되면  일반적으로 아파트보다   땅값 상승으로 인해 인근 상가주택의  가격  상승률이   훨씬  크기 때문이다.    
 

유명브랜드 너무 좋아하지 마라 


우선 파리바게트나 롯데리아나 커피빈등 유명 브랜드가 상가주택 1층에 있으면  관심있어 하는  분들이 많다. 하지만  안정적인 현금흐름이 기대되지만 자영업자들 환경이 갈수록 악화되는 만큼 향후 재계약시 월세를 올리는것보다 역으로  월세를 내려달라는 요구를 받을 가능성이 많다. 차라리 입지는 좋은데 장사가 안되는 상가주택을  매입,  본인이 직접 발로 뛰어 유명 브랜드업체나 편의점 본사에 의뢰해 임차인을 바꾸는 편이 더 낫다고 볼수 있다 .



장사가 신통치 않은 소규모 슈퍼나 옷 가게등을 이러한 유명 프랜차이즈로  채울 경우  건물가격도 덩달아 상승하게 되는 것은 덤이다.

당장의 월세수익률보다 리모델링이나 신축 가능성을 우선하라

 대개 상가투자자들은 대지지분보다는 수익률을 우선시하는 경향이 강하다. 하지만 수익률만 보고 상가에 투자하는 것은  경기상황과 세입자에 따라서 매우 유동적이기 때문에 위험하다. 일반적으로 수익률을 보고    분양상가를 고른다고 보면 분양상가대지 지분은 공동 건물에 따라오는 공동 지분으로 당장매매할 경우에는 재건축과 달리 상가투자금액으로 포함해서  인정받기 힘들다. 중장기적로 볼 때  같은 투자금액이라고 보면   수익률이 좀 떨어지더라고 대지지분이 크면서 향후 리모델링과 신축이  가능한 도심지에 위치한 상가주택을 골라야 한다.


특히 땅값이 비싼 도심지역에 위치한 상가주택의 경우  수요가 많아 불황기에도 강하고  새로 건물을 올릴 경우 개발이익도 가능하기 때문이다.

 상가주택도 아파트와 같이   시간이 가면 갈수록 노후화 된다.


따라서 상가주택 투자에 앞서 단순히 월세수익률만 보지말고  건물이 노후화 되어 리모델링 가능한지 혹은 신축가능한지 상가대지지분까지  체크해야 한다.

단독주택을 활용해 상가주택으로 변경하는  하는 경우도 있는데 기본적으로  8~10m 도로를 확보해야 한다. 증. 개축 허가도 폭 6m 이상 도로에 접해 있거나 폭 4m 이상 도로에 두 면 이상 대지가 접해야 건축허가를 쉽게 받을 수 있고 토지 활용도도 높다. 상가주택 입지는 기본적인 유동인구가 확보되어야 하므로, 땅값이 다소 비싸더라도 8~10m 정도의 도로와 접한 단독주택을 고르는 것이 좋다.

상가주택을 매입해서 임대용 주택으로 신축하는 것도 좋지만 내외부 수리를 통한 리모델링을 하는 것도 고려해 볼만하다. 리모델링은 현재 강화된 건축법보다 건축 허가 당시 건축법을 적용받고 공사비도 신축에 비해 30~40% 수준이다. 또한 공사기간이 신축에 비해 짧아 훨씬 수익률을 높일수 있다. 홍대같이 상권이 좋은 경우 리모델링만 이쁘게 해놓으면 골목길 반지하까지 와인빠나 유명 맛집이 손님이 들어차는 경우가 있다.


상가주택 매매 절차 및 임차인 승계방법

 매도자와 날인한 매매계약서를 대출받을 은행에 보내서 대출신청을 하면 통상  은행은 대출금 산정을 위해 정식 감정을 의뢰함 계약을 맺은 업체서 감정하러 현장을 방문하다.  대출 심사 후 본점의 승인이 나려면 2~3주 정도 걸린다. 대출신청시 가급적  주거래은행을 포함해서 2~3곳의 은행에 같이 알아보는게 것이 좋다. 은행마다 감정가와 대출가능금액과 금리가  조금씩 다르기 때문에 본인에 유리한곳을 선택하면 된다.

이후 건물 소재지 관할 세무서에 가서 사업자등록을 신청하는데 매수자가 2인 이상이면 동업계약서를 첨부해야 하는게 훗날을 대비해 좋다.

 세법상 임대업을 신규로 하려면 사업개시일부터 20일 이내에 하면 된다. 사업개시일은 보통 잔금일(소유권이전일)이다. 통상 잔금 전에 사업자등록을 한다. 대출을 받을 때 은행에서 임대업사업자등록증을 요구하기 때문에 사업자등록을 잔금 전에 하는 것이 좋다.

은행에서 대출금과 금리가 확정되면 대출계약을 한다. 이때 등록한 사업자로 사업자통장을 개설하면 된다. 이 계좌로 임대업에 대한 모든 입출금을 관리하는 것이 좋다. 매입하는 건물의 시설물 체크도 잔금 전에 해야 한다. 잔금일 이후에는 하자에 대해서 매도자에게 보수를 요구하기가 쉽지 않기 때문에  중개했던 부동산이나 관리를 맡을 임대관리업체에 위임하는게 좋다

임대차도 승계해야 한다. 매매계약을 하면서 임차인을 포괄 승계했어도 임대차계약서에 임대인 명의변경계약을 추가로 하는 것이 좋다. 이때 임차인으로부터 세금계산서를 발행할 사업자등록증과 이메일주소를 받고 임대료를 받을 계좌번호를 알려주면 된다.

잔금일에 소유권 이전을 할 법무사도 선임한다 법무사도 두군데 정도 비교해서 미리 견적서를 받아보는게 좋다. 매도자가 상환할 대출금에 대해서 말소할 준비를 해야 한다. 잔금일에 상환할 원금, 이자, 중도상환수수료를 포함한 전체 상환금액에 대해 미리 자금 계획을 짜고  임대료 및 관리비와 기타 비용을   깔끔히 정산해야 한다.


증축도 고려하라


저밀도 저층인데 용적률에 여유가 있으면 상권에 따라 1~2층 정도 증축해 추가로 임대수익을 기대할 수 있다. 노후화된 건물이라면 용적률과 주차장 여건 등을 고려해 증축할 수도 있고, 증축 여유가 없으면 리모델링을 통해 건물 외관과 내부 화장실 등을 수리할 수 있다. 그러면 월세 지급능력이 더 좋은 임차인을 유치할 수 있다.


옥상정원을  설치하라

옥상정원이 맘에 들어서 계약했어”


이런 말을 많이  들었을 것이다. 막상 본인은 사용 안하더라도 옥상 하늘마당에서 바비큐파티 하는    상상이나 설치된 원두막에서 먼 산을 보면서 책을 보면서 쉬는 상상만 하는 것으로 행복한 기분을 느낄 것이다.


즉  옥상정원은 아파트보다 여러모로 불편한  집에 사는  세입자들게는 그마나 위안을 받을수 있는 힐링공간이다. 건물을 팔 때에도 옥상정원 유무에 따라 매수자의 감성을 사로잡는다.


#이번주 토일 3시

  “부동산 대책이후 내년 부동산 시장전망과 투자전략"

 

유엔알컨설팅(대표 박상언)은 이번주 토일요일 3시에 “부동산 대책이후 내년 부동산시장전망과 투자전략" 세미나를 개최한다. 이번 부동산 특강에서는 부동산대책 핵심 내용 소개 및 분양가상한제 이후 부동산 시장 전망과 돈되는 투자처, 교통개선에 따른 수혜부동산, 틈 새 부동산 투자전략, 경매보다 좋은 소액 투자처, 수익형 부동산에 대한 투자전략도 상세하게 알려드릴 예정이다. 참가비는  불우이웃돕기 기금 2천원이며 다과제공, 추첨을 통해 고급선물을 드린다. 세미나는 신논현역 1번 출구 평가옥 6층 유엔알 컨설팅 본사에서 열린다.

참석 예약 및 문의 : 유엔알 컨설팅 02-525-0597



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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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