우리나라 신도시들 미래

2019-09-28 | 작성자 박상언 | 조회수 1,170 | 추천수 25

우리나라 신도시들 미래


신도시, 고령화 속도도 빨라



1950년대 말 일본은 고도 성장기에 진입해서 대규모 개발,즉 뉴타운(우리나라의 신도시에 해당)이 추진된다. 센리, 타마, 지바뉴타운, 고호지 뉴타운 등의 개발이 본격화 된다.

이들 신도시는 꿈의 주택단지라는 처음의 선전문구와 달리 시간이 갈수록 인구감소와 도심보다 빠른 고령화 현상 등의 문제가 속출해 올드 타운으로 변모해서 근린상가가 점차 폐점하고 치안, 방범등의 문제로 쇠퇴기를 맞았다. 인구급성장기에는 지방에서 유입하는 인구가 교외에 정착했지만 인구 고령화시기에는 지방으로부터 수도권 인구 유입은 거의 없고 수도권 안에서 도심으로 인구가 급속히 유입된다. 저 출산 고령화 문제는 경제발전의 속도에 비례한다고 볼 수 있다. 경제 발전의 속도가 빠른 나라일수록 고령화 속도가 빠르다. 미국 -유럽 국가에 비해 훨씬 압축 성장한 일본의 고령화 속도도 빠를 수밖에 없다. 일본보다  단기간에 압축 성장을 이룬 한국의 고령화가 초고속으로 진행되는 것은 당연하다.

주민의 연령층이 다양하게 뒤섞여 있는 기존 도시와 달리 신도시는 비슷한 연령층이 비슷한 시기에 대규모로 입주했기 때문에 고령화 문제가 단기간에 급속히 나타나고 있다.

신도시 상권도 붕괴


도쿄와 오사카 등 대도시 인근에  위치한 센리·타마·지바· 신도시는 일산 분당 평촌 등   한국 신도시 분양 초기처럼 높은 관심을 끌었다. 그당시 일본의 허리세대라 할수 있는  단카이 세대가 대거 몰려들었다.


 젊은 층이 신도시를 외면하면서 빈집뿐만 아니라 빈 상가도 급속히 늘고 있다. 실제 일본 신도시 여러곳을 방문 결과 근린상가뿐만 아니라 단지내 상가도 제대로 운영되는 곳을 찿아보기 힘들었다.



즉  일본의 신도시는 높은 교통비와  빠른 고령화 현상 등으로  ‘올드 타운’으로 변했다.  나이든 사람들만 사는 도시로 변모해  1층 근린상가가 사라지고 있다.

우리나라 신도시의 경우 아직까지  지하철 인근 1층 근린상가는 운영되고 있지만 일본의 경우 지하철 인근이라도 신도시의 경우 근린상가가 거의 형성이 되어 있지 않고 있다.  비로서 지하철안 역사에 들어서니 우체국 소형슈퍼마켙만  들어서 있어  충격을 받은 적이 있다.

일본은  빈집도 많고 고령화로 근린상가를 이용하는 분들은 아예 자취를 감추었고 신도시 골목마다 있는  편의점마저 매출이 급감. 직접 일주일에 한번씩 찿아가는 편의점 트럭이 운영되고 있다.



우리나라도 신도시주민들의 고령화가 급속히 진행되고 있는데다 온라인몰의 활성화로 기존상가 뿐만 아니라 비교적 안정적이라고 여기는 단지내 상가의 미래도 밝지 않다.
   

초고령화로 재건축보다는 리모델링이 선호 될 듯


신도시만 놓고 볼 때 인구의 고령화 현상도 기존 도시보다 심각한데 1970년 센리 신도시의 고령화율(65세 이상 인구의 비율)은 2.8%로 오사카 부의 5.2%에 비해 절반 수준이었지만 지금은 센리 신도시가  오사카 부를 훨씬 앞섯다. 40년이나 훨씬 지난 신도시 아파트들은 노후화가 심각한 상태라 일본 정부는 신규 주택단지 개발 위주의 신도시 정책보다 기존 주택단지 재건 지원 위주로 바뀌고 있다. 재건축이 되더라도 주거지로서 신도시의 인기가 떨어져 추가 입주자를 모집하기 어려워졌고 재건축 비용을 모두  노인들이 주로 거주하는 주민들이 부담해야 하는 문제와 정부의 규제로  재건축도 어려워 지고 있다.

“지금 살고 있는 곳이 공원도 많고 개천에 호수도 너무 좋아 떠나기 싫습니다. 허허허”


 “내가 얼마나 더 산다고 재건축에 찬성하나요 그냥 여기서  편히 살다가 죽지”

신도시에 거주하는 고령이 되신 어르신분들을 상담하다 보면 이런 애기를 필자에게 자주한다

우리나라 은퇴자들이 선호하는 일산과 분당만 보더라도   이미 현직에서 은퇴하신 어른신들을  과거 보다 훨씬 많이 볼수 있다. 우리나라의 경우 단지내에 수입이 끊긴 은퇴하신 어르신들이 많이 거주하는 곳은 재건축 동의율이 극히 낮다.


 일본은 재건축보다는  아파트를 개·보수하는 소규모 리모델링  방향으로  변하고 있다.  

 장기수선공사시 소요되는 장기수선충당금은 우리나라보다 높게 부과되는데 소유자 조합 총회에서 전체 소유자의 과반수 동의로 결정하고 있다. 따라서 우리나라 신도시의 경우도  대폭 규제가 완화되다면 대수선이나  리모델링으로  갈 가능성이 많다.


건설사들도 마찬가기로 10년후에도  살아남기 위해서는 신도시에 거주하는  고령자들의  수요를 감안, 역세권을 중심으로 한자리서 모두  경험을 제공할수 있는 상업시설,문화시설등이 완비된 대규모 신도시복합단지와 신도시아파트 리모델링으로  사업방향을 정해야 한다 



외곽갈수록 교통비도 배로 들어

 

3기 > 2기 > 1기 신도시

실제로 파주 운정, 양주 옥정 등 교통인프라가 부족한 2기 신도시의 소득대비 교통비용 비중이 1기 신도시에 비해 크다는 분석이 나왔다.국토연구원이  ‘지역별 생활교통비용 추정 및 격차 해소 방안’ 연구보고서에 따르면 경기도 560개 읍면동 소재 가구의 월 평균 생활교통비용은 33만원으로 집계됐다. 생활교통비용이란 출발지에서 도착지까지 이동시 소요하는 유류비나 대중교통 요금, 시간가치 등 직·간접 비용을 모두 더한 비용이다. 이동통신사 이용자들의 이동 정보, 포털사이트의 길찾기 정보 등 빅데이터를 분석에 활용됐다.

경기도에 거주하는 가구들의 평균 월 소득에서 생활교통비가 차지하는 비중은 약 9% 수준이었다. 그러나 시군구 별로 편차가 컸다. 수도권 1기 신도시가 있는 성남 분당구·군포·안양 동안구·용인 수지구 등은 소득대비 생활교통비 비율이 5%대인 반면 2기 신도시가 있는 파주, 양주 등 최근 신규택지로 개발한 도시들은 10% 이상으로 높게 나왔다.

시군구 단위로 나눠보면, 가평군이 20%로 가장 높았고 △연천군 19% △포천시 18% △여주시 16% △이천시 13% △용인시 처인구 13% △안성시 13% △양주시 12% △파주시 12% △ 광주시 12% △화성시 11%,△ 남양주시 10% △ 평택시10% 등이 10% 이상이었다. 반면 1기 신도시가 자리잡은 성남시 분당구 4.6%로 평균보다 낮았으며 △군포시 4.9% △안양시 동안구 4.9% △용인 수지구 5.2% △수원시 권선구·고양시 일산서구·일산동구 등은 6%로 생활교통비 부담이 상대적으로 적었다.

     절대액 기준으로는 경기도 6개 권역 가운데 광주, 남양주, 양평군 등 수도권 동부의 생활교통비가 월 50만원으로 가장 많았다. 경기 가평, 동두천, 양주 등 수도권 북부가 44만원, 수도권 남부2 권역은 42만원으로 뒤를 이었다. 고양, 김포, 의정부 등 서울 북부와 행정경계가 겹치는 서울 인접권1 구역은 30만원, 군포, 시흥, 수원, 안산 등 수도권 남부1권역이 30만원이었다. 부천, 성남, 안양 등 서울 인접권2 구역은 수도권 동부의 절반 이하인 23만원으로 나타났다.

우리나라 신도시 까지 이동할려면 우리나라 지하철 요금은 비싸봐야 왕복 4천원이내에 해결된다. 하지만 일본의 경우 지하철 마다 운영하는 회사가 달라 정기 할인권을 사용하더라도  환승할때마다 비용이 너무 비싸다. 도심에서 외곽 신도시 까지 왕복 이동하는데  1만원이 훨씬 넘게 든다.  비싼 교통비보다 더욱 중요한 것은 매일같이  길에다가 버리는 시간과 지치는 몸이다. 일부 몸이 약하고 시간에  쫓기는  직장인들은 “택시”나 “타다”등을 매일 출퇴근에 이용,  급여의 상당부분을 교통비로 지출하고 있었다.   


 출퇴근 시간이 길어지면 건강에도 악영향을 미친다.실제 크리스틴 호에너 미국 워싱턴대 의대 교수팀이 2000년부터 2007년까지 건강검진을 받은 텍사스 12개 도시 거주자 4297명을 대상으로 ‘출퇴근과 건강의 상관관계’에 대한 외국의 논문을 보면  출퇴근 거리가 길어질수록 신체활동과 심장혈관 적합도가 떨어졌으며, 체질량지수(BMI), 허리둘레, 대사 위험 등 건강지표가 부정적으로 나타나고 있다.

출근 거리가 15㎞ 이상 출퇴근자들은 일반인보다 고혈압일 가능성이 높았으며, 특히 24㎞ 이상 출퇴근자들은 지방과다와 비만, 운동부족일 확률이 높았다. 또 장거리 출퇴근은 잘못된 영양 섭취, 불면, 우울증, 분노, 사회적 고립 등의 증상도 클 것으로 연구자들은 추정했다.



장거리 출퇴근으로  운동 등 신체적 활동 부족과 이웃, 친구와 교제를 할 수 있는 시간이 적고, 늦은 저녁식사, 수면부족 때문에 체중 증가와 운동 능력 감소등 복합적으로  안좋은 면이 나타난것이다.


자족기능 신도시와 도심압축개발 필요



 “연결의 시대다”

 온세상을 실시간으로 연결하는  유투부나 아마존 같은 플랫폼 비즈니스기업의 가치가 천문학적으로 늘었듯이   부동산도 쇼핑몰,문화시설,명문학교등  연결의 가치가 높을수록 값어치가  올라간다. 서울집값이 정부규제에도 불구하고 중장기적으로 수요가 유지되는 이유이기도 하다.  최근 중앙 SUNDAY가 입소스코리아·피앰아이(PMI)와 함께  전국 17개 시도의 만 15~64세 거주민 1만 명을 대상으로 진행한 온라인패널 조사 결과 서울은  ‘편리한 대중교통’, ‘좋은 일자리’ 등 7개 지표에서 1위에 올랐다. ‘

 한국의 향후 신도시 모델은 싱가포르의  스마트시티플랜인 `20분 마을(20-Minute Town)`과 `45분 도시(45-Minute City)`를 참고 할 필요가 있다. `20분 마을` 프로젝트는 싱가포르 국민이 자신이 거주하는 지역에서 20분 안에 상점, 학교, 공원 등 모든 생활편의시설을 손쉽게 이용할 수 있도록 대중교통 인프라를 정비하는 것이다. 45분 도시` 프로젝트는 러시아워에도 최장 45분이면 출퇴근이 가능하도록 만들겠다는 구상이다. 싱가포르에선  북쪽 지역에서 도심으로 출퇴근하려면 1시간 넘게 걸린다.

 또한 경제가 급성장할적에는 서울도심의 인구를 분산하기 위해 신도시가 필요하지만 저성장고령화시기에는 압축성장이 필수다, 따라서   도심지역 재건축재개발을 규제일변도서 벗어나 오히려 용적율 대폭 추가혜택으로 도심을 수직개발하는 모델이  필요하다. 용적율 혜택에 따른  개발이익은 원가로  환수해 서민들 주택으로 사용하면 된다.



기업체들 선호지역만 살아남는다

 



서울집값을 잡고자 정부에서 서울외곽에   신도시를 여기저기 만들고 직주 근접차원에서 기업체를 유치하고 있다. 하지만  파격적인 인센티브를 신도시 입주기업들에게 주더라도 현실적으로 우수한 인재들이  서울에서 너무 멀어지면  중견기업이상의 기업을 유치하기는 힘들다.

하이닉스가 수도권총량규제법과 다른 지자체의 인센티브에도 불구하고 경기도  용인시 원삼면을 고집하는 이유중의 하나는 우수 인재 확보에 있다.

예타면제로 SOC 건설의 일환으로  도로등을 신도시 여기저기에 깔아주더라도 기업체들을 유치하지 못하면  일본처럼 다람쥐들만 다니는 도로로 대부분이 바뀔것이다 .  지방의 신설공항도  마찬가지로 유령공항으로 변해 먼훗날 정부나 지자체의 부담으로 다가올 것이다.

글로벌 경제는   그동안의  수평적인 토지 및 인프라 중심의 굴뚝 경제에서  AI .IT기반의 4차 산업의  하이테크 경제로  변모하고 있다.우리나라의 경우도 친환경 지식 기반 산업으로  변모하고 있기 때문에 기업체들이  신도시보다 도심을 선호하는 것이다

 요즘 젊은이들은 부모 세대와는 달리 집은 적더라도  직장에서 도보로 접근 가능하고 쇼핑·유흥이 가능한 ‘복합 용도 개발 건축물(mixed-use developments)’ 거주를 선호하고 있다. 또한 은퇴 세대인 베이비부머들도 나이 들수록 고독한 전원주택보다는  병원과 백화점등 문화시설등이  있는 도심에  살려고 한다.



부동산 투자로 수백억대 자산을 모은 가수 방미도 기업체들이 선호하는 도심 투자를 강조하고 실제로 뉴욕과 서울 중심부투자로 큰 돈을 벌었다. 


 이런이유 때문에 필자는   전 정권 들어서 추진된 서울 도심과 신도시 사이에 대규모 보금자리 개발도 국토부 자문단 회의 때마다 적극적으로 반대했다.   

필자가 직접 방문한 일본의 마큐하리 신도심이나 파리의 라데방스 ,한국의 판교처럼 직주근접되고 문화시설도 충분하고  기업체들이 선호하는 지역은 10년후에도 더욱 가치를 인정받는다

 

기업체들이 몰리고 있는 판교신도시와 가까운 분당신도시는 그나마 리모델링등 호재도 많아 미래가치가 나쁜편이 아니다.    문제는 베드타운 식으로 만들어진 신도시가 미래가치가  없는 것이다. 정부는 이점을 분명히 인식하고 새로 만드는 신도시에도 교통뿐만 아니라 기업체를 유치하기 위한 획기적인 당근책을 제시해야 한다.  



대기업과 벤처기업들이  외면하는 자족기능없는 한국의 신도시는  일본의 전철을 밟고 있을 것이고  10년후에도 크게 달라지지 않을 것이다. 따라서 이들 기업들에게는   파격적인 세제유인책등을 주고  기업하기 좋은 분위기를  조성해줄 필요가 있다.   필자 역시 분당과 판교 평촌,광교 위례등을  빼고 신도시 아파트를 추천 해본적은 거의 없다. 물론 통화량이 증가할수록  신도시 아파트가격도  오를수는 있지만 서울 도심 아파트 오름폭에 비해서는 상대적인 박탈감을 느낄것이다. 

실제로 건설사의 화려한 청사진  현혹돼 수도권 외곽에 있는 아파트를 계약한 이들도 지금도  상당한 고통을 호소하고 있다. 역시나 우리보다 앞서 저성장 기조로 들어간 선진국등 대부분의 나라의 부동산 시장은  극심한 침체에 시달리고 있다.



사회문제까지 비화되고 있는   갭투자폐해는  수요가 많은 도심보다 베드타운 위주의 신도시나 수도권외곽택지개발지구나 일부 지방에서 문제가 되고 있는 것이다.

초고령화 사회가 다가와 젊은 층마저 일자리가 없는 신도시를 외면할 경우 빈집은 물론, 빈 상가 및 오피스도 급속하게 증가하게 된다.

자족 기능이 없는 신도시는 세수 감소, 고령자 급증으로 향후 지자체재정에도 큰 부담으로 다가올 것이다. 반대로 업무시설이 밀집한 도심과 기업들이 들어선  신도시는 임차 대기자들이 생길 정도로 활황세를 보이고 있다.  경제 성장, 인구 증가기에 신도시는 서울로 출퇴근 하는 직장인들의 주거지로서 그 역할을 충분히 해왔다. 하지만 세계 경기와 우리나라 경기가  본격적으로 저성장기에 들어서고 10년후에도 저성장 기조가 확실한 만큼  일자리가 풍부한 도심이나 자족기능이 들어선 신도시 투자로 눈을 돌려야 한다.


국내경기 성장률하강 속도가 미중간의 한일 무역갈등으로 인해 국내정치적인 요인으로 인해 전문기관의  예측보다 더 빠르게 추락하고 있다. 획기적인 방향전환이 없는한 10년후 한국 경제 성장률은  마이너스가 될 것이다.  마이너스 경제상황이 지속되면  자족기능없는 신도시와 외곽지역 부동산부터 피해를 입을 가능성이 크고 지자체에 부담으로 작용할 수 있다.

신도시 정책은 경제가 고도 성장기를 구가하고 그에 따라 소득이 증가일로에 있을 때 효과를 본다.하지만 저성장기가 장기화될때의 서울도심 집값을 잡기 위한   외곽의 새로운 신도시 건설은 기존 신도시의 쇠퇴와 유지비용의 증가로  기존 신도시 주민뿐 아니라 해당 지자체도 재정 부담을  느낄것이다.  개발이 예정된 3기 신도시도  gtx 이상의 획기적인 지원책이 나오지 않은이상 일본의 신도시와 같은  길을 가게 될것이다 
      

결론적으로   10년후 한국경제 마이너스 성장률을 가정해 신도시 투자를 다시 정립할때다.   


    
 

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