불황기 부동산 잘 파는법

2019-04-19 | 작성자 박상언 | 조회수 613 | 추천수 8


     

 

현 정부 내내 부동산 규제가 계속되리라 예상되기 때문에 매도시, 개발호재나 절세를 잘 생각해 현명 하게 매도타이밍을 잡아야 합니다.

 

특히 주거용 부동산을 적절한 타이밍에 잘 팔기 위해서는 최근 발표된 정부정책부터 차근차근 정리, 보유하고 있는 부동산에 미치는 영향부터 생각 해봐야 합니다. 정부 정책으로 인해 오히려 무거워진 보유세와 양도세 중과 영향으로 무거운 짐이 될 수도 있습니다. 따라서 과거의 최고시세에 집착하지 말고 하루라도 빨리 보유해야 할 것과 처분해야 할 부동산을 판단해 매도하는 것이 좋습니다.

 

순간의 실수와 과도한 욕심으로 낭패를 보는 경우도 종종 있습니다. 일주일 안에 부동산을 비싸게 팔아주겠다며 거액의 광고홍보비를 요구하거나 공증이나 감정평가서를 받아달라는 식의 요구를 하는 업체는 조심해야 합니다. 사기일 가능성이 높습니다. 또한 광고를 보고 모르는 업체로부터 전화가 걸려오면 중개업 등록번호 및 대표자 이름을 확인해야 합니다.

 

 

미래가치까지 고려해 처분할 부동산을 골라라

 

 중장기적으로 보면 주거용 부동산에 대한 늘어나는 세금만 가지고 매도여부를 결정하는 것은 바람직하지 않고 보유 부동산에 대한 미래 투자가치도 따져 봐야합니다.

 

우선 개발 계획도 없고 주거환경을 비롯해 교육 및 교통환경이 떨어지는 지역 월세수익률이 낮은 지역은 우선적으로 매도를 고려해야 합니다. 이런 부동산을 계속 보유하는것은 짐만 될뿐입니다. 수익형 부동산의 경우도 갈수록 임대수익이 갈수록 떨어지거나 미래 투자가치가 불투명하면 가급적 빠른 시일 내 처분 하는 게 바람직합니다.

 

 

세입자에게 우선적으로 매수의향 물어라

 

세입자에게 우선적으로 매도의사가 있다고 애기하고 시세보다 약간 낮은 가격에 매입을 권

유해보는 것이 좋습니다. 세입자 입장에서도 이사비, 중개수수료로 목돈을 쓰는것보다 살던곳에서 계속 사는 것을 선호할 수가 있기 때문입니다. 설령 세입자가 매입할 의사가 없더라도 좋은 관계 유지에 신경써야 합니다. 그래야 부동산중개인과 매수자가 부동산을 보러 올 때 편하게 볼수 있어 집이 나갈 확률이 높아집니다.

 

수수료 넉넉히 주겠다고 먼저 애기하라

 

부동산을 통해서 보유 부동산을 매도의뢰시 먼저 수수료를 넉넉히 주겠다고 제안하는게 좋습니다. 부동산입장에서는 특별한 차이가 없으면 이왕이면 수수료를 많이 주겠다는 분들부터 팔아주는게 인지상정이기 때문입니다.

계약을 마친후 부동산에 건네준 법정 중개수수료 외 수수료도 서로간의 컨설팅 계약작성후 컨설팅 비용으로 교부 받을수 있습니다. 물론 추후 양도세를 납부할적에도 중개수수료 비용으로 차감 받을수 있습니다 .

   

 

세법도 고려해서 매도순서를 정해라


매도순서는 이렇게 해라

 

매매차익이 적은 주택을 먼저 처분하고 매매차익이 큰 주택은 1가구 비과세 혜택을 받는게 좋습니다. 2021년부터 1가구 1주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받으려면 다주택 보유 기간을 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 한다는 점도 체크해야 합니다.

 

특히 조정지역내 주택 매도자는 양도세 중과에 유념해야 합니다. 특히 3주택 이상 보유자에게는 20%가 중과가 적용됩니다. 하지만 3주택 이상 보유자라도 비조정지역 내 주택을 우선 매도하는 경우에는 양도세 중과 대상이 아닙니다.즉 조정지역 이외 지역에 있는 집은 양도세 중과 대상이 아니기 때문에 일반세율로 양도세를 내면 되기 때문에 비조정지역의 집을 먼저 매각해야 합니다.

특히 사업용으로 분양받을 오피스텔은 주거용으로 실제 사용하는 오피스텔의 경우 양도시 세법상 주택에 포함되기 때문에 양도세가 중과될수 있습니다. 따라서 양도할 때 세입자의 전입신고와 소득공제 여부를 잘 점점해 매도에 나서야 합니다.

 

 

능력 있는 중개업소나 전속중개를 선택하라

 

빠른 매도를 위해 매물 광고를 할 때 가장 신경 써야 할 부분이 믿을 만한 중개업소를 만나는 것입니다. ‘전속 중개계약을 활용할 필요도 있습니다. 부동산을 매도 또는 매수하려는 사람이 특정한 한 곳의 중개업자나 컨설팅 업체에만 전속 중개 의뢰하는 것입니다. 부동산을 거래하는 사람 입장에서는 얼핏 손해 보는 제도일 듯 보이지만 사실 이익이 되는 경우가 많습니다. 믿고 의뢰한 전속고객이기 때문에 최대한 고객의 편에 서서 편의와 이익을 위해 중개활동을 하게 됩니다. 확실하게 중개 수수료가 보장되기 때문에 보다 적극적인 노력과 광고비를 투자하게 되고 신속하게 거래를 성사시킬 확률을 높일수 있습니다.

    #유엔알컨설팅 세미나 안내

이번주 토ㆍ일 2시 30분

부동산 시장 바닥인가 ?


참가비 사전예약 1만원 현장접수 2만원

다과 및 1만원상당 선물증정


유엔알컨설팅(대표 박상언)은 정부정책해설 및 신 부동산 틈새투자와 팔 부동산세미나를 이번주 토ㆍ일요일 에 개최한다.이번 부동산 특강에서는 틈새 부동산 투자전략, 경매보다 좋은 소액 투자처, 수익형 부동산에 대한 투자전략도 상세하게 알려드릴 예정이다.

세미나는 토ㆍ일 오후 2 시 30분 신논현역1번 출구 평가옥 6층 유엔알컨설팅 본사에서 열린다

사전예약문의 유엔알 컨설팅 02-525-0597










































































 

 

 

 

 

 

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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