부동산 잘 파는것도 기술이다

2019-01-06 | 작성자 박상언 | 조회수 1,481 | 추천수 45

   

가족간 증여와 교환도 좋은 방법



문재인 정권 내내 부동산에 대한 규제가 강화되기 때문에 매도하더라도 개발호재나 절세를 잘 생각해 현명 하게 해야 한다.   

부동산을 많이 보유하고 있다고 해서 전부 돈이 되는 것은 아니다. 오히려 보유세와 양도세 중과로 영향으로 무거운 짐이 될 수도 있다.  

부동산을 적절한 타이밍 좋은 가격에 잘 팔기 원하는 시장 참여자들은 우선 최근 발표된 정부정책부터 차근차근 정리, 보유하고 있는 부동산에 미치는 영향부터 생각 해봐야 한다. 정책을 잘 숙지한후 하루라도 빨리 보유해야 할 것과 처분해야 할 부동산을 판단해 매도하는 것이 좋다.

      

1) 미래가치까지 고려해 처분할 부동산을 골라라


 

중장기적으로 보면 늘어나는 세금만 가지고 매도여부를 결정하는 것은 바람직하지 않고 보유 부동산에 대한 미래 투자가치도 따져 봐야 한다.

우선 개발 계획도 없고 주거환경을 비롯해 교육 및 교통환경이 떨어지는 지역, 월세수익률이 낮은 지역은 우선적으로 매도를 고려해야 한다. 이런 부동산을 계속 보유하는것은 짐만 될뿐이다. 수익형 부동산의 경우도 갈수록 임대수익이 갈수록 떨어지거나 미래 투자가치가 불투명하면 가급적 빠른 시일 내 처분 하는 게 바람직하다.



2)세법도 고려해서 매도순서를 정해라

 

- 매도순서는 이렇게 해라

매매차익이 적은 주택을 먼저 처분하고 매매차익이 큰 주택은 1가구 비과세 혜택을 받는게 좋다.

또한 투기지역내 주택 매도자에 대한 양도세 중과(+10%포인트)는 말 그대로 투기지역 내 주택을 매도하는 3주택 이상 보유자에게만 적용된다. 3주택 이상 보유자라도 비투기지역 내 주택을 매도하는 경우에는 양도세 중과 대상이 아니다.

조정대상지역 이외 지역에 있는 집은 양도세 중과 대상이 아니기 때문에 일반세율로 양도세를 내면 된다.

 

특히 오피스텔의 경우 주거용으로 사용하면 주택에 포함되기 때문에 세제면에서 불리할수도 있다. 따라서 양도 당시 사업용으로 신고하고 실제 주거용으로 사용하더라도 세입자의 전입신고와 소득공제 여부를 잘 점점해 매도에 나서야 한다.


3) 가족간 증여도 고려하라


세금을 감안하더라도 투자가치가 탁월하다면 부부간이니 자녀에게 증여하는 것도 좋은 방안이다.

부부간 증여

부부간 증여는 .다주택자들이 양도세 부담을 덜기 위한 방법이다. 가령 1억원에 매입한 주택을 6억원에 팔면 5억원의 차익에 대한 양도세를 내야 한다. 하지만 시가가 6억원일 때 배우자에게 증여하면 증여세 없이 취득가액을 6억원으로 높일 수 있다. 부부간 증여는 6억원까지 증여재산공제가 되기 때문이다.증여한 지 5년이 지난 뒤 9억원에 팔면 8억원의 차익이 아니라 증여 당시 시가와의 차액인 3억원에 대해서만 양도세를 내면 된다.

    자녀간 증여
또한 독립 가구를 구성할 수 있는 자녀에게 부동산을 사전 증여하는 방법도 있다. 자녀의 경우 세대분리가 가능한 자녀에게 증여를 해서 세대를 분리시킨다면, 다주택자 규제에서 벗어나 정부의 규제에서 자유로울수 있다. 세대분리가 가능한 자녀는 30세이상 이거나 30세 미만이라고 하더라도 결혼을 했거나 또는 소득세법상 일정한 소득이 있는 경우가 해당된다.

     

4) 교환을 이용하라


부동산 불황기때 한때 유행하던게 교환이다

즉 다주택자가 소유하고 있는 집을 처분하고 싶지만 집이 팔리지 않을 때 상가나 토지 등 집이 아닌 다른 부동산 상품으로 바꾸려는 경우 유용한 방식이다

 

교환 매매는 현재 자신이 가진 부동산을 세금등 기타 사정상 꼭 처분해야 할 경우에 활용하는 것이 좋다.교환매매는 장점도 있지만 단점도 분명이 있다.

    물건의 가격은 객관적인 제3자나 전문가에게 맡기는 것이 좋다. 교환매매에서 감정평가사를 통해 가격을 책정하는 것도 좋은 방법이다.

   

교환물건에 근저당 등 분쟁 요소가 있는 지도 살펴봐야 한다. 근저당권이 설정돼 있는 경우 채권자가 채무 인계를 허락해주는 지, 근저당권을 해지할 지 여부 등은 사전에 확인해야 한다. 세입자가 있는 주택의 경우 전·월세 보증금 반환 문제도 반드시 확인해야 한다. 또 거래 후 물건에 하자가 발생할 경우 책임도 계약서 등에 표시해야 한다.

 

매매거래와는 달리 계약부터 잔금을 치르기까지 시간이 짧은 교환매매의 특성 상 물건 자체 하자가 향후에 발견될 수 있다. 대리인과의 거래는 위험하다. 대리인과의 계약이 불법은 아니다. 하지만 위임장은 물론 인감 증명을 위조한 사기도 심심치 않게 발생하기 때문에 반드시 실소유주와 직접 만난 이후 거래를 진행해야 한다.

 

모든 교환 거래에 현장답사는 필수다. 서류나 인터넷 등에만 의존해서는 정확한 정보를 수집할 수 없다. 거래 당사자들 간 주고 받은 물건에 대한 정보를 현장 중개업소 여러 곳을 방문해 반복해서 확인해야 한다. 현장답사를 하기 위해서는 충분한 시간을 확보하고 서두르지 않아야 한다. 상대방이 서두를 경우 요구하는 계약일을 며칠 연기하는 등의 여유를 가질 필요가 있다.

 

교환매매에 자신이 없을 경우 경험 많은 부동산 중개업체나 전문가를 통해 상담과 자문을 받을 필요가 있다. 교환 매매를 의뢰할 경우 법정 중개수수료를 내야 하며 이는 일반 매매일 경우와 같다.


*유엔알 컨설팅 세미나 

이번주 금ㆍ토 3시 30분 

오를 틈새투자와 토지투자 및 팔부동산 

다과및 네일케어쿠폰서비스 

유엔알컨설팅(대표 박상언)은 정부정책해설 및 신 부동산 틈새투자와 팔 부동산세미나를 이번주 금ㆍ토요일 3시30분에 개최한다. 

이번 부동산 특강에서는 틈새 부동산 투자전략, 경매보다 좋은 소액 투자처, 수익형 부동산에 대한 투자전략도 상세하게 알려드릴 예정이다. 

세미나는 오후 3시30 신논현역 1번 출구 평가옥 6층 유엔알컨설팅본사에서 열린다. 

참가비는 사전예악자에 대해 무료이고 다과및 5만원상당의 네일케어서비스쿠폰을 제공한다 사전예약자만 참석가능하다 


사전예약문의 유엔알 컨설팅 02-525-0597

















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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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