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질의응답으로 쉽게 이해하는 택지지구 투자법

2007-03-07 | 작성자 박상언 | 조회수 14,940 | 추천수 363

질의응답으로  쉽게 이해하는   택지지구 투자법

 

 

앵커1) 요즘  신문을보면  택지지구라는 말이 많이 나오는데 정확히 무슨 뜻인가요?

 

박 대표)토지공사, 주택공사, 지방자치단체 등의 공공기관이 주택을 짓기 위해 토지를 수용해 대규모 주택단지를 조성한 지역을 말하는 것이데 특히 공공택지를 일컽고 있다.  

택지지구의 장점 은   기반시설 (교통 교육 상업시설 등)이 완벽따라서 사유지 APT와 달리 입주후 주거의 불편이 거의 없다. 공공기관이 공급한 택지이기 때문에 분양가격이 저렴하다. 대규모 단지가 들어서면 우선적으로 발전하게 마련이다.결국 부동산의 가치가 올라간다.

 

 

 앵커)택지지구  아파트는 역시 불패라는 말이 있던데 주변 민간개발아파트와 비교해서 어떤가요?

  

박대표)경기도 고양시 풍동지구에서 얼마전  입주한  주공 뜨란채 32평형 매도호가는 현재  39000만원에 이른다. 이 아파트가 2003년 하반기 분양때 분양가는 기준층 기준 2515만원. 투자성적표를 굳이  매긴다면 3년만에 90% 이상의 수익률을 올린 셈이 됐다.
용인 죽전지구의 경우도 건영캐스빌 42평형 매매가는 8억원에 육박하고 있다. 이 아파트가 분양될 2001 9월 당시 분양가는 기준층이 27500만원. 입주(2004 11)때까지 2년 남짓 동안 1억원 정도의 프리미엄이 붙었으나 입주 후 2년간 붙은 웃돈이 38000만원이나 된다. 아파트를 분양받은 최초 당첨자가 그만큼 수익을 많이 챙길 수 있다는 사실을 반영하는 것이다. 특히 단지가 택지지구나 신도시라면 차익을 극대화할 수 있다는 사실이 최근의 집값 상승에서 알 수 있다.

 

앵커2) 대규모 택지개발 주변에서 개발된  주변택지도  투자가치면에서 탁월하다고 하죠?

박 대표)신도시 인근의 택지지구는 신도시에서 밀려나오는 수요까지 가세하는 특징이 있는 데 예를들어  죽전과 동백지구가 분당의 수혜를 입는 대표적인 곳이다.


또한 동탄신도시 인근에 조성된 화성 태안2지구도 마찬가지다. 우남아파트 37평형은 2002 6 17400만원선에 분양됐다. 입주(2004 10) 당시만 해도 분양권 웃돈이 5000만원 정도 붙는 데 그쳤으나 입주 후 동탄신도시 개발이 본격화하면서 빛을 보기 시작해 지금은 호가가 39000만원이다. 반면 인근 병점에서 자체 개발한 S아파트 32평형 매매가는 17500만원 정도로 최근 2년 동안2000만원 정도 오르는 데 그쳤다. 태안2지구의 아파트 같은 평형이 29000만원으로 2년간 1억원이나 오른 것과 비교된다. “가구수가 적고 편의시설이 부족한 개별단지의 한계”

 

앵커3)소비자들이 분양을 받았을 때  공공택지지구와 민간 개발 단지간 왜 이렇게 가격차이가   많이 벌어지는지요?


박 대표) 근본적으로 택지지구이기 때문에 편리한 생활환경과 교육여건, 대단지의 장점이 가격에 고루 반영됐기 때문으로 풀이된다. 일반 민간아파트 개발사업의 경우 일정 가구 이상이면 학교나 단지내 상가ㆍ노인정 같은 기본적인 부대시설만 갖추는 한계가 있지만 택지지구는 교육여건과 대형상업시설 등이 갖춰지고 다른 지역과 연계하는 도로망이나 전철까지 갖춰지기 때문에 입주 후 투자가치가 급속히 올라가는 특징이 있다. 택지지구는 신도시 못지않은 기반시설을 갖춤으로써 민간 개발 아파트단지보다 선호도가 높게 마련”이고 “특히 입주 후에 가격이 크게 오르는 경향을 보인다.실제 경기도 남양주 호평지구 아이파크 33평형은 입주 후에야 빛을 본 경우다. 분양 직후 분양권 값이 한 때 21000만원이었으나 2004 10월 입주 때는 19500만원으로 떨어졌다. 도로 등 기반시설이 서서히 갖춰지면서 집값이 오르기 시작해 지금은 37000만원에 이르렀다.



앵커4) 이렇게 투자가치 높은 공공택지 내 아파트는 투기방지를 위해    일정기간 되팔지 못하게 하는  전매제한제도가 있다고 하는데

 

박 대표)

 

아파트를 분양받으려는 수요자는 전매제한제도를 염두에 둬야 한다.분양을 받아 소유권은 가지게 되지만 5∼10년 동안 아파트를 마음대로 처분하기 힘들기 때문이다.

특히 지난해   2 24일 이후 사업계획승인 신청을 한 공공택지의 아파트는 강화된 전매제한제도의 적용을 받는다. 전용면적 25.7평 이하 아파트는 10년간 전매가 금지되고 25.7평 초과는 5년간 매매가 제한되면서 채권입찰제의 적용도 받는 것으로 전매제한은 아파트 분양가 상한제가 적용되는 아파트에 붙게 되는 조건이다.


물론 현재로서는 공공택지가 아닌 곳에서 분양하는 아파트는 분양가 상한제에 따른 전매제한 적용을 받지 않는다.
전매제한 조치를 받는 대표적인 곳이 경기 성남시 판교신도시. 이에 따라 전용면적 25.7평 이하의 아파트는 10년 동안 매매가 금지돼 있다
.


앵커5) 그렇다면 올해 관심을 가질 유망 택지지구는 어디가 있을까요?

 

박대표)올해도 청약통장을 쓸 만한 '1순위' 유망 단지는 단연 신도시 등 택지개발지구다.

 

입지가 뛰어나고 기반시설도 잘 갖춰져있다는 점은 여전히 매력적이다.

 

수도권에서는 유망한 택지지구 분양이 봇물을 이룬다.파주신도시를 비롯해 남양주 진접과 양주 고읍지구는 수도권 북부권 실수요자들이 적극적인 관심을 가져볼만하다.

 

특히 파주신도시는 파주 LCD단지,남북교류협력단지 조성,경의선 복선화 등 개발 프로젝트가 풍부하다.검단신도시 및 청라지구 등도 유망하다.

청라지구는 인근 인천 송도국제도시와 영종지구와 달리 관광·주거 기능 등을 주로 맡게 된다.검단신도시는 인천과 김포의 경계지역에 있는 수도권 서북부의 거점 도시로 개발된다.

지방에서는 △아산신도시·청수지구 △전남 광주 수완지구 △부산 정관지구 △대전 서구 관저지구 등이 올해 신규 분양물량을 대거 쏟아낸다.

 

질문)안녕하세요. 저는 부산에 사는 28 장미정이라고 합니다.
결혼을 앞두고 있으며, 부동산 투자문제로 고민고민 끝에 문의드립니다.

부동산에 관심을 갖은지 얼마안됬어요. 제가 그동안 너무 무지했다는 생각이 들고 반성도 했습니다. 그런탓에 정보는 많은데 옥석을 가리는건 너무 힘이 듭니다. 그리고 저희 재정상태에 투자할 물건을 고르는것도 쉽지 않구요.
결혼하게될 남자친구는 집은 서울입니다.직장은 기흥이고요 저희가 가지고 있는 자산 총액은 1.5억입니다.
남자친구 연봉은 입사 2년째라 연봉 3+a 구요.저는 현재 직장을 다니지만, 결혼(2007 4) 동시에 기흥으로 올라갈 듯합니다이직여부는 확실치 않습니다. 소득있는일 뭐라도 예정입니다
결혼 살집은 남자친구 회사사택을 제공해주기 때문에 걱정은 없습니다혹은 예비시댁에서 출퇴근이 가능하기에 결혼 주거공간은 걱정없습니다.현재 가지고 있는 자산으로 주거목적이 아닌 투자하기를 원합니다.

특별분양을  알아보고있는데 , 요즘 인테넷이나 전철주변을 보면 저렴한 가격에 강남권입성 대략 (32평에 1)  유망 택지개발지구 입성 이라는 광고문구가 자주 띄는데    믿어도 되는건지?

하지만, 부동산 투자가 억대를 넘나드는 것인지라 함부로 실천에 옮기지 못하겠더라구요. 그래서 자문을 요청드립니다.

 

박 대표)

부동산에서도 “싼게 비지떡”이다 라는 말을 기억해라. 예를들어 서울강남의 대체할 주거지인 장지지구로 입주할 철거가옥을  1억원가량만 투자하면  32평 송파장지지구 아파트의 입주권을 받을 수 있다라고 현혹하고 있다.

 SH공사가 지난 2004년부터  철거가옥주에게 특별공급한 물량은 총 1760여 가구에 달하며   이중 마포 상암동이 1700가구로 대부분을 차지한다.30평형대가 6~7억원에 달하는  마포 상암동에  들어갈수 있는 철거가옥  재테크가 성공하면서 철거가 되기 전에 주택을 매입해 저렴하게 내집을 마련한 것은  최상의 재테크 전략 중 하나로 비쳐지고 있다.

하지만 현재는 몇 년전과  너무나 판이한 양상을 띄고 있다.  투자가치가 별로인 일정평형 이하의  임대주택을 시로부터 받는 입주권이나  시에서 인정하지 않은 철거가옥 옆의 구옥을 철거가옥이라고 매입을 주선하는 경우도 다반사이다.

또한 강남기획부동산을 거쳐가는 대부분의 철거주택은 이미 지분이 여러 개로 나뉘어져

있다. 게다가  최초 철거가옥주는  재산권 행사조건으로 현 시세보다 높은  거액의 웃돈을 매수자에게 요구하는 일도 일어나고 있다지난해에는 강남 세곡2지구와 강동 강일3지구 국민임대주택건설사업에 대한 부결판결이 나서 그만큼 좋은 지역에 들어갈수 있는 분들이 적어졌다.  

철가가옥 매입시에는 해당구청 주택과에서  입주권 부여대상주택인지 확인해 봐야 한다.

 

 

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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