갭투자, 도심소형 새아파트 공략해라

2017-04-28 | 작성자 박상언 | 조회수 6,319 | 추천수 51

학군,업무지역.이주수요 인근  도심권 중소형노려라

“대표님, 5천으로 갭투자 할만한 곳좀 알려주세요”

“우선 입주량이 몰리는 수도권은 피하시고요  주변 입주물량이 적으면서  월세전환이 수월한  소형아파트에 투자하세요, 조선 중공업 경기가 현재  안좋기 때문에  지방산업단지는 도 피하세요”     

 소형 아파트는 오피스텔에 비해 관리비는 저렴하면서 전용률이 높은 게 매력이고 환금성이 뛰어서 갭투자들이 몰리고 있다. 일부지역 소형 아파트는 임대수익률이 연 4%를 넘어서고 집값이  하락하더라고  일정수준에서 반등할수 있어 안정적이다.

 

도심권에 위치한 주택에 갭투자시  수요가 충분해 임대수익률뿐만 아니라 시세차익도 기대할 수 있는 장점이 있다.



새정부 들어  갭투자 성공은 전세가대비 투자금액이 아닌 투자원금대비  안정적으로 월세수익률이  나올것인가에 따라 투자성과가 결정될 것이다.

 전체 주택수요가 줄어들 수 있지만 고령화와 임대수익에 대한 선호 현상으로 도심권 소형 주택에 대한 임대수요는 늘어날 수밖에 없기 때문에 갭투자용 아파트는 월세 전환가능한 도심권에서 찾아야 한다.

우선 입주한지 2~4년째 기존 아파트의 경우 비과세 매물이 많이  나와 거래가 활발하고 전세가도 높아 갭투자하기에 좋다.  또한  재개발 재건축등 이주수요가 활발히 일어나는 주변 신규아파트가 이주수요기 몰리기 때문에   유망하다. 게다가 실거래가 6억원이하여야  취득세율이 1%로 부담이 없고 되팔기도 좋다,

.    서울과 수도권 지역을 중심으로 소액으로 갭투자가능한  도심권소형아파트에 투자자들의 문의가 쏟아지고 있다.갭투자 성공으로 한해 투자금대비 2~3배씩 버는 분들이 주변에 많이 늘어나고 있기 때문이다.

  전세를 감안하지 않았을 경우 강남구 소형 평형은  서울에서 가장 높은 시세 상승률 기록했지만 전세가율이 40.64%에 불과하다. 강남권은  재건축 매물이 많아  건물이 낡아 전세 가격이 상대적으로 낮기 때문에 자기자본이 많이 들어가 갭투자 수익률은 상대적으로 떨어질 수밖에 없다. 전세가율만 높다고 수익률이 높은 것도 아니다. 중랑구, 강북구는  전통적으로 전세 가격이 매매 가격에 비해 높게 유지돼 비교적 적은 자본으로 갭투자가 성행했다. 하지만 매매가 상승률은 크지 않다

갭투자는 전형적인 레버리지 투자지만 전세를 이용해 금융비용 없이 소자본으로 투자수익률을 극대화할 수 있는 장점이 있다. 또 금융권의 대출 압박이 심해지는 상황에서 대출 거부나 은행 이자 상승에 따른 위험 부담도 상대적으로 낮은 편이다. 하지만 집값 하락 땐 원금을 모두 날리고 '깡통주택'이 될 수 있어 주의해야 한다. 전세를 활용한 갭투자의 특성상 전세 가격이 떨어지거나 역전세난이 오면 유동성 위기에 몰릴 수도 있기 때문에  투자전 전문가와 상담을 통해 신중히 선정해야 한다.


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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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