박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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베이비 부머들의 로망, 상가주택 로망과 양도세 절세법

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국내외 정치경제적인 혼란에도 불구하고 노후 생활을 위해 주거와 임대료 수익을 동시에 누릴 수 있는 상가주택에 대한 관심은 꾸준하다. 상가주택이란 1인 소유의 건물에 상가와 사무실이 추가된 단독주택 유형 중 하나로 볼 수 있다.10~20억 전후 자금이 있는 분들을 중심으로 1~2층은 상가사무실로 활용하고 3층은 주택임대, 4층은 임대인이 거주하는 형태의 괜찮은 상가주택을 찿아달라고 요청하고 있다. 돈이 부족한 분들은 전세와  월세를 적절히  섞어 투자할수 있는 상가주택을 선호하고 있다.

또한  상가주택을 보유한 분들은 일반주택과 마찬가지로 1주택자 양도소득세 비과세 등 절세 혜택을 볼 수 있는지 문의가 많다.

결론부터 말씀 드리면 상가겸용주택도 일정 조건만 갖추면 양도세를 한푼도 내지 않아도 된다.

첫째. 전체 면적중에서 주택으로 사용하는 면적이 더 클 경우 이 경우에는 상가를 포함한 건물전체를 주택으로 간주하게 된다.그래서 보유기간이 2년이 넘는다면 양도세를 비과세 받을 수 있다.단 고가주택 기준인 9억원 미만인 경우다.

둘째. 주택면적이 상가면적 보다 작거나 같을 경우 경우에는 상가부분은 주택으로 간주되지 않는다.2년 이상 보유하고 양도가격이 9억원 이하라 할지라도 상가부분을 제외한 주택부분에 대해서만 비과세를 받을 수 있다. 

상가는 양도차익이 발생하면 무조건 양도소득세를 물어야 하지만, 주택은 1세대 1주택 요건을 갖추어 양도하면 비과세 등을 적용받을 수 있다. 상가와 주택의 성격을 동시에 지니고 있는 상가주택을 양도할 경우 주택으로 간주된다면 양도소득세 절세 면에서 유리해진다. 물론 1세대 1주택일지라도 양도가액 9억원을 초과하면 그 초과 부분에 해당하는 양도차익에 대해선 양도소득세를 내야만 한다. 그러나 1주택자라면 양도차익의 최대 80%까지 장기보유특별공제(보유기간 3년 이상인 부동산에 대해 공제율 24~80% 차등 적용)를 적용받게 되어 세 부담은 많이 줄어든다.

   

상가겸용주택으로 비과세를 받을 수 있는 방법

   첫째. 계단, 복도등을 주택의 면적으로 조정하는 방법이 있다.

  둘째. 조건이 된다면 주택부분을 약간 증축하여 주택으로 사용하는 부분을 50% 초과 되게 하는 방법도 있다. 

끝으로 신축을 고려하고 계신다면 설계단계에서부터 주택이 50%가 넘도록 설계하면 된다.


*유엔알컨설팅 세미나 (3.4일(토.일))

&유엔알컨설팅(대표 박상언)은 12월 3,4(토,일) 오후 2시 이틀간 후  " 11.3 부동산대책,트럼프당선이후  부동산 시장 전망 및 돈 되는 부동산 세미나"를 연다.

 이번 부동산 특강에서는  미국 대선 이후  부동산 시장의 환경변화를 진단하고 부동산 분야별 투자전략을 설명하게 된다.

 11.3 부동산투자전략,트럼프당선이후 부동산 투자 환경이 변화에 따른 소액부동산 투자전략, 경매보다 좋은 소액투자처,수익형 부동산에 대한 투자전략도 상세하게 알려줄 예정이다. 세미나는 토요일과 일요일부터 오후 2시부터 각각 열리며 참가자에게  유엔알컨설팅이 제공하는 자산관리 할인권과 고급다과및 기념품을   제공한다. 신논현역 1번 출구 인근 서일빌딩 6층 유엔알컨설팅세미나장에서 열린다. 수강료는 사전예약 5천원, 현장접수 1만원이다. 문의 유엔알 컨설팅 02-525-0597 


































 
























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