오피스텔(아파텔) 투자전략(방송원고)

2016-08-03 | 작성자 박상언 | 조회수 9,721 | 추천수 140

앵커)최근 오피스텔과 아파텔등에 대한 인기가 치솟고 있다 유엔알컨설팅  박상언 대표와 애기 나눠보겠다    요즘 분위기가 어땠습니까? 

박)얼마전 청약을 받은 경기 고양시 일산서구 '킨텍스 꿈에그린' 오피스텔은 84㎡(이하 전용면적) 780실 모집에 2만2121건이 접수돼 28.36대1의 경쟁률을 기록했다. 계약도 순조로워 사흘 만에 '완판'(完販)했다. 오피스텔치고는 면적이 컸지만 소형 아파트를 대체할 수 있는 크기여서 실거주 목적의 수요자들에게 인기가 높았다. 올 2월 경기 광교신도시에 분양한 '힐스테이트 광교' 오피스텔 77㎡형은 800대1의 보기 드문 청약 경쟁률을 보였다.
앵커) 오피스텔과 아파텔이 이렇게 인기있는 이유가 뭔가요?
 
오피스텔은 전용 85제곱미터 이하 바닥난방 허용, 욕실면적 5제곱미터 제한 폐지, 욕조 설치 가능 등 건축규제가 풀려 ‘준주택’으로 인정받는다. 오피스텔은 단독·다가구주택보다 관리가 편해 임대사업을 하기 쉽기 때문에 아파트 한 채에 투자할 돈으로 오피스텔 서너 채를 분양받아 임대하는 투자자들이 늘어날 것이다. 치솟는 아파트 가격과 전세난에 주거용 오피스텔인 ‘아파텔’이 신혼부부들의 보금자리로 각광을 받고 있다. 아파텔은 소형 아파트를 대체할 수 있는 상품으로 아파트 보다 가격은 저렴하지만 아파트와 다름없는 구조와 설계로 주거 편의성이 높다. 최근에는 그동안 오피스텔의 단점으로 꼽혀왔던 평면설계,채광, 환기 등의 문제점을 극복하고 주거 편의성을 높인데다 높은 층고, 복층, 테라스 등의 설계까지 도입되고 있다.

앵커) 아파텔과 오피스텔은 어떻데 다른건지요

박)

‘아파텔’은  생김새는 아파트와 유사하지만 오피스텔이라는 점 때문에 투자자들이 투자를 망설였던 아파텔은 시간이 갈수록 아파트와 비슷한 시세 상승을 이뤄내는 모습이다. 거실과 주방 방 2~3개를 들인 아파텔은 소형 아파트와 크게 다르지 않다. 평면도 3베이, 4베이 등 아파트와 거의 유사한데다, 분양가는 주변의 소형 아파트보다 저렴해 신혼부부 등 젊은 층의 인기를 끌고 있다. 아파텔을 사서 임대하려는 투자자도 있지만 신혼부부 등 실수요자, 혹은 자녀가 결혼하면 주겠다며 계약하는 사람도 적지 않다.사실 아파텔을 분양받아 임대한다면 주변에 임대수요는 많은지, 주변 임대시세 대비 분양가는 적정한지 정도만 살피면 된다. 하지만 임대수익이 목적이 아니라 실거주가 목적이라면 얘기가 달라진다. 아파텔은 아파트를 닮긴 했지만 관련법상 주택이 아니라 오피스텔이다. 따라서 업무용이라서 생기는 차이가 적지 않다. 소형 주택 전세난이 심해지면서 기존 오피스텔보다 넓으면서 아파트와 비슷한 내부 구조를 갖춘 주거용 오피스텔, 이른바 '아파텔(아파트를 닮은 오피스텔)'이라 보면 된다.
 일반 오피스텔이 30㎡ 이하 원룸형인 것과 달리 최근 나오는 아파텔은 45㎡ 이상에 방 2~3개를 갖췄다. 아파트처럼 방과 거실이 발코니 쪽에 붙은 3베이(Bay) 또는 4베이 방식도 등장했다. 아파텔과 같은 업무시설은 건축법상 서비스 면적인 발코니를 들일 수 없다. 이 때문에 아파트와 같은 84㎡ 아파텔이라고 해도 요즘 나오는 84㎡ 아파트에 비해선 많이 작다. 실제 사용면적을 기준으로 한다면 아파텔 84㎡는 주변 아파트 59㎡와 비교해야 한다.

앵커) 주상복합 같은 경우 오피스텔과 아파트 분리가 대세 라면서요

박)네 아파트나 오피스텔이 상가와 별동으로 구성되는 경우는 유동인구와 거주민의 진출입로가 분리돼 각각의 동선을 확보함으로써 보안성도 높이고 주차 문제도 해결한다. 특히 오피스텔이 별동으로 구성되는 경우 동간 이격을 통한 거리 확보가 가능해 조망권은 물론 사생활 보호도 가능하다. 한마디로 주거복합단지는 아파트 및 오피스텔·상가 각 시설이 지닌 독립성은 최대한 확보하고 편의시설은 뭉쳐놓음으로써 안전성과 편의성을 모두 만족시키는 최신 업그레이드된 주거단지라 할 수 있다. 건설사들이 오피스텔과 아파트를 각각의 동으로 분리 배치한 주거복합단지를 내세우는 이유다.주거복합단지 내 오피스텔의 경우 중심업무·상업지역에 조성되는 만큼 유동인구가 많고 지하철 등이 가까워 출퇴근이 편리하다, 각각 독립된 구성이 가능한 만큼 단지 내에서 모든 편의시설을 이용하는 원스톱(ONE-STOP) 생활이 가능해 투자자뿐만 아니라 실수요자에게도 인기가 높다. 대단지 아파트와 함께 조성돼 단지 내 풍부한 녹지와 편리한 주민공동시설 등 주거편의시설을 이용할 수 있는 주거복합 오피스텔이  가격 상승을 주도하고 있다.

앵커) 오피스텔 투자팁을 하나 주시겠어요?

박)
명성을 올릴 수 있는 오피스텔이 투자가치도 높아

명성을 올릴 수 있는 오피스텔이 투자가치가 높다. 유명 주상복합 내에 위치한 오피스텔을 노려보는 것도 좋다. 주거는 물론 업무용으로도 손색이 없을 정도로 잘 꾸며져 있기 때문이다. 이런 오피스텔은 제복을 입은 관리인들이 정문에서 통제하고 있어 보안도 뛰어날 뿐만 아니라 고급스러워 임차인 입장에서도 선호하기 마련이다.주거복합단지가 신흥 주거단지로 부각되며 주거복합단지 내에 공급되는 오피스텔이 투자 '0'순위로 각광받고 있다. 오피스텔에 살면서 아파트와 같은 주거여건을 공유할 수 있어 실수요자에게도 인기가 높아 풍부한 수요층을 확보하기 때문이다.2000년대 초반 인기를 끌던 주거복합건물은 주거공간과 문화·오락·편의·상업시설 등의 다른 용도가 한 건물 내에 들어서는 복합적인 용도의 건축물을 말한다. 일반적으로 상업·업무시설이 저층에 위치하고 아파트가 상층에 들어서는 형태를 띠고 있다. 그렇기 때문에 오피스텔이 저층이나 건물 내부 쪽으로 조성되는 경우가 많아 통풍 및 채광 면에서 많은 문제점과 불편함을 드러냈다. 또 커뮤니티시설이나 복도·주차장 등의 공용면적이 차지하는 비율이 높아 전용률이 낮은 것도 문제였다.이같은 주상복합건물의 문제점을 보완하고 장점은 그대로 살린 신개념 주거단지가 바로 주거복합단지다. 주상복합건물과 주거복합단지는 공간 구성면에서 차이를 보인다. 주거복합단지(MXD·Mixed Use Development)란 아파트와 상가·오피스텔이 한 구역에 있지만 별도의 동으로 구성되는 단지를 말한다. 아파트가 오피스텔이나 상가와 독립되는 경우도 있고 아파트와 오피스텔, 상가가 모두 독립적으로 배치되는 단지 구성도 있다.

 
앵커) 아파텔이 인기 이긴 하지만  아파트에 비해 불리한 점은 뭐가 있나요?

박)네 아무리 아파트와 비슷하다고 하더라도 아파텔은 사무용 건물이다. 아파트와 다를 수밖에 없다. 아파텔은 건축법에 따라 건축허가를 받고 주로 업무지역에 짓는다. 주택분양보증 대상도 아니다. 또 발코니가 없다. 욕실에 욕조를 설치할 수 없다. 관리비도 공용면적이 넓어 아파트는 물론, 업무용지에 들어서기 때문에 단지 주변에 학교나 녹지, 주민편의시설이 부족하다.
 이밖에 커뮤니티 시설이 아파트보다 부족하고, 업무용지에 지어지는 오피스텔의 특성상 주변 환경이 아파트보다 쾌적하지 않을 수 있다는 점도 고려해야 한다. 적용 법령도 다르다. 아파트는 주택법·오피스텔은 건축법을 적용받는다. 이 때문에 오피스텔에는 발코니와 욕조 등을 설치할 수 없고 똑같은 전용면적이라고 하더라도 발코니를 확장할 수 없으니 실제 사용하는 면적에서는 차이가 난다.
아파텔은 전용률이 낮다. 전용률은 주거전용 면적을 계약(공급)면적으로 나눈 것인데, 아파트는 전용률이 대개 80% 선인 반면 오피스텔은 50% 정도에 그친다. 아파트는 공급면적(전용면적+주거공용면적)을 기준으로 전용률을 산출하는 반면, 오피스텔은 계약면적(전용면적+주거공용면적+기타공용면적)이 기준이 되기 때문이다. 전용률이 낮다는 것은 그만큼 기본 관리비가 비싸다는 것을 의미한다.

앵) 그렇다면 아파트텔은 자녀교육문제에 있어 좀  약점 아니겠어요?

박)
오피스텔은 사실 편리한 점이 많다. 웬만한 가구·가전제품이 기본으로 갖춰진데다, 상업지역에 들어서 주거 편의성이 높은 편이다. 공공택지는 물론 기존 도심에선 땅의 쓰임새가 정해져 있는데 아파트 등 주택은 주거용지에, 오피스텔이나 상가와 같은 건물은 상업용지에 각각 들어선다.
문제는 상업용지 인근엔 어린이집과 학교가 거의 없다는 데 있다. 예외도 있지만 극히 드물다. 특히 상업용지에는 병원과 같은 편의시설은 물론 각종 술집 등 유흥시설이 대거 들어오기 때문에 사실상 교육은 포기해야 한다. 당장 아이가 없는 젊은 부부가 아파텔을 계약하는 경우가 많지만 아이가 생기면 이사를 할 수밖에 없는 것이다.
주변 상업용지를 모두 아파텔로 조성하는 예도 마찬가지다. 대규모 아파트 단지를 조성할 때는 관련법상 학교용지부담금(분양가의 0.8%)을 의무적으로 내야 하지만, 오피스텔은 업무용 시설이므로 이 같은 의무 사항이 없기 때문이다.

앵커)전용률·관리비·교육문제·쾌적성 등 다르겠지요

박)1개 동인 경우가 대부분이고, 2개 필지를 묶어 개발한다고 해도 용적률이 높아 단지 내에 조경시설을 들이기 쉽지 않다. 일부 아파텔은 옥상 등에 조경시설을 들이기도 하지만, 아파트처럼 조깅이나 산책을 하기엔 적당치 않다.
같은 이유로 설계상 북향·서향 등 비선호 향이 분양 물량의 절반에 이른다는 점도 감안해야 한다. 이처럼, 아파텔을 분양받아 임대하려는 것이 아니라 직접 들어가 살려고 하는 실수요자라면 편의성 외에도 고려할 점이 많다. 전용률, 관리비, 교육 문제, 쾌적성 등을 따져보고 계약해야 후회하는 일이 없을 것이다. 중소형 아파트 전세난이 심해지면서 주거용 오피스텔, 아파텔이 공급이 늘어나고 있다.
3베이, 4베이는 기본이다. 통풍, 채광을 개선했다. 전용률도 아파트와 비슷한 수준인 70%대다. 아파트는  공급면적(주거전용+주거공용)을 기준으로 분양가를 책정하는 반면 오피스텔은 계약면적(주거전용+주거공용+기타공용)을 기준으로 분양가가 책정되기 때문에 같은 면적이라고 하더라도 오피스텔의 분양가가 낮을 수밖에 없다. 
주차장과 관리실·기계실 등 기타공용면적을 분양가에 포함시키면서 전용률은 낮아지는데 통상 아파트의 전용률은 70~80% 수준이지만 오피스텔인 아파텔은 50% 수준이다.

앵커) 오피스텔 과 아파트는 세금면에서도 차이가 있는 것 같은데요?

네)


세금도 틀리다. 아파텔은 취득세와 지방교육세 등을 포함해 매매가의 4.6%를 내야하는 반면 아파트는 85㎡ 주택형 이하인 경우 1.1%만 부담하게 되는데 아파텔을 매입하는 경우 아파트와 비교할 때 4배가 넘는 세금을 부담해야 한다. 임차인들이 선호하는 지역에 분양을 받아야 한다. 대기업 인근이라든지 산업단지, 대형병원, 복합쇼핑몰 등 배후세대가 풍부한 지역을 주목하되 오피스텔은 일반 빌라보다는 임대료가 좀 높기 때문에 어느 정도 주민들의 소득수준이 받쳐주는 지역에 오피스텔을 분양받아서 임대를 놓으면 안정적으로 월세를 받을 수 있다.
또 중간에 공실이 생길 수가 있기 때문에 리스크를 줄이기 위해서는 공실이 가장 적을 만한 곳을 선정해 임대를 놔야 한다. 최근에는 직접 임대하는 것도 좋지만 임대관리 전문회사에 맡겨 공실이 생겨도 안정적으로 월세를 받는 것이 트렌드이기 때문에 임대관리회사가 선정되거나 운영 중인 아파텔에 관심을 갖는 게 좋다.

앵커) 무작정 오피스텔이나 아파트를 분양 받아서는 안될 것 같은데요? 어떤점에 주의해야 하나요?

박)
오피스텔, 아파트에 비해 전용률 불리

아파트 투자에 익숙한 투자자들이 공급면적에 준하여 기존오피스텔 투자를 할 때 반드시 체크해봐야 하는 것은 전용률이다. 전용률은 주거전용면적을 공급면적으로 나눈 것으로, 아파트는 일반적으로 80퍼센트 이상이지만, 오피스텔은 45~70퍼센트 선에 불과하다. 오피스텔은 로비 등의 시설을 들여야 하므로 아파트보다 큰 공용면적으로 인해 전용률이 상대적으로 적다. 오피스텔 등 수익형 부동산은 아파트보다 전용률(분양면적에 대한 전용면적의 비율)이 현저하게 낮기 때문에 반드시 전용면적 대비 분양가와 향후 수익률 등을 잘 따져봐야 한다.

청약 열풍에 휩쓸리기보다 냉정한 수익률 계산 필요

신규분양 오피스텔의 경우 그동안 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있었기 때문에 투자자들에게 인기가 높았다. 하지만 앞으로는 분양받기 전 철저한 수익률 검증을 해야 한다.
일반적으로 업체들은 저렴한 건설사 집단 담보대출(연 2~3퍼센트)을 이용하고 임대사업자 등록 이후 부가가치세 환급으로 오피스텔 임대수익률을 끌어올리는 식으로 마케팅을 하고 있다. 하지만 집단 담보대출은 대부분 변동금리 형태이기 때문에 금리 상승기에는 수익률이 떨어질 수 있다. 아울러 공실에 대한 위험률과 수익률 확인도 필수다.은행 대출금리 수준이 연 3퍼센트 가량 되기 때문에 오피스텔에 투자할 때도 임대수익률이 최소 연 4퍼센트 이상 나오는 오피스텔을 분양받는 것이 좋다. 부족한 자금 중 일부를 대출받아 임대사업을 하는 경우도 가정해야 하기 때문이다. 연 4퍼센트 수익률은 분양보다 매매시장에서 찾는 게 더 빠르다. 미국금리이상이후 한국의 금리상승도 대비해야 한다. 금리가 오르면 그에 따라 투자수익률도 떨어질 수 있지만 도심권에 있는 오피스텔은 세입자들에게 어느 정도 금리상승분을 월세에 전가가 가능해 안정적이다.  
 
앵커) 주의할 점은 또 뭐가 있을까요?

박)빌라 등 경쟁 상품 출현 대비하라.

오피스텔과 빌라는 상품명은 다르지만 해당 실내를 똑같이 풀옵션으로 꾸며 외형에서는 크게 차이가 없다. 하지만 오피스텔은 업무시설이고 빌라는 주거시설인 만큼 투자자들은 투자 전략을 달리 짜야 한다. 오피스텔은 업무시설로 분류되기 때문에 주택 수로 계산되지 않는다. 단 주거용으로 사용하면 업무용으로 된다.  빌라는 주택으로 분류되기 때문에 다주택 규제를 받을 수 있다. 실제 1가구 1주택자가 전용면적 21제곱미터 이상의 빌라를 분양받았다면 1가구 2주택자로 분류된다.
 업무지구가 밀집한 곳에서 공급되는 기존 오피스텔은 현재 금리수준보다 월세가 적어도 2배이상 높기 때문에 별 영향이 없다. 하지만 주거지가 밀집한 지역에서 공급되는 오피스텔의 경우 고시원, 빌라 경쟁 상품들의 공급이 크게 늘고 있기 때문에 오피스텔 임대수익률이 시간이 갈수록 떨어질 수도 있다. 해당 지역에서 공급된, 10 대 1을 훨씬 뛰어넘는 청약 경쟁률을 보인 오피스텔 중에서도 전용면적이 80제곱미터 이상은 상당 시간 미분양으로 남아 있다. 더구나 수요자 입장에서는 오피스텔보다 경쟁력 있는 대체 상품인 단지형 다세대등의 대거 출현도 복병이다. 즉, 빌라 같은 소형 주택 공급이 늘어나면 인근 오피스텔 수익률이 더 줄어들고 공실이 생길 수 있다는 점도 주의해야 한다.



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