미분양 주택 증가과 원인 및 대책 (방송원고)

2016-07-25 | 작성자 박상언 | 조회수 8,071 | 추천수 126

MC

; 미분양주택이 2개월 연속 증가하고 있습니다.

국토교통부가 오늘 발표한6월 말 전국 미분양주택을 보니,전달보다 8% 가량 증가해 6만가구에 달하고 있구요..

미분양주택의 절반 이상이경기도에서 발생한 것으로 나타났는데요.자세한 시장 상황을 살펴보겠습니다.

유앤알컨설팅 박상언 대표입니다.

 

 

1. 미분양주택이 다시 증가세고,경기도에서 가장 많이 발생했다구요?

 

) 경기도지역에 '미분양 폭탄'이 떨어졌다.

25일 국토교통부에 따르면 6월 말 전국 미분양주택은 전월(5)보다 8.2%(4543가구) 늘어난 59999가구로 사실상 6만가구였다.지난달 늘어난 미분양주택 중 절반 이상은 경기도에서 발생했다.

 

 

 

 

경기도 미분양주택은 19737가구로 전월보다 14.3%(2465가구) 증가한 것으로 나타났다.

 

기초지자체별로는 평택(2969가구남양주(2341가구안성(1964가구)에서 미분양주택이 각각 139.6%(1730가구)·146.6%(1392가구)·33.1%(489가구) 증가했다.

 

이 가운데 평택은 미군기지가 이전하고 고덕산업단지에 삼성전자[005930] 반도체공장이 신설될 예정이어서 최근 분양시장이 들끓었던 곳이다.경기도와 함께 수도권인 인천은 미분양주택이 3179가구로 소폭(2.3%)만 늘었고 서울은 409가구로 오히려 19.3% 감소했다.하지만 경기도의 미분양주택이 워낙 많이 증가한 탓에 수도권 전체 미분양주택은 전월보다 11.7%(2438가구) 증가한 23325가구를 기록했다.수도권 미분양주택은 평택과 남양주, 안성 등에 분양물량이 일시적으로 많았던 탓에 늘어난 것으로 보인다.

미분양주택에 관한 자세한 통계는 국토부 국토교통통계누리(stat.molit.go.kr)나 온나라부동산포털(onnara.go.kr)에서 확인할 수 있다.

 

 

2. 특히 평택 같은 지역은 양시장이 한창 들끓던 곳 아닙니까?

 

) 전자 고덕 반도체 사업장 신설과 수서발 고속철도(SRT) 개통, 미군기지 이전 등 이른바 트리플 호재로 지난해까지 뜨거웠던 경기도 평택의 부동산 열기가 빠르게 식고 있다. ‘미분양의 무덤이란 꼬리표가 붙어도 어색함이 없을 정도로 올해 들어 시장 상황이 180도 달라졌다.삼성전자 고덕 반도체 사업장과 수서발 SRT 개통, 미군기지 이전 등의 호재로 뜨거웠던 경기도 평택의 청약시장 열기가 최근 빠르게 식고 있다.

 

금융결제원에 따르면 대우건설이 6월 말 평택 비전동 용죽도시개발사업지구 A4-2블록에 공급한 평택 비전 3차 푸르지오1순위 청약에서 모든 평형이 미달되면서, 1순위 청약 결과 0.111의 경쟁률을 기록하는데 그쳤다.

이 아파트는 총 977가구가 공급됐는데, 1순위 당해와 기타지역을 모두 합해 단 109명의 청약자가 접수했다. 이 아파트의 전용면적은 74~97로 최근 수요자가 선호하는 전용 84이하의 중소형 면적이 총 881가구로 전체의 90%를 차지한다. 하지만 이런 장점에도 초라한 성적을 기록했다.

GS건설이 동삭2지구에 공급한 자이더익스프레스 3(2324가구)’의 청약률도 부진했다. 전용 59A1순위 청약에서 1.131의 경쟁률을 기록하며 그나마 선전했지만, 전용 59B1순위 청약에서 119가구가 미달된 뒤 2순위에서 청약자를 간신히 채워 1.291의 경쟁률을 기록했다. 전용 72A72B1순위 미달 뒤 2순위에서 겨우 청약자를 채웠다.

 

그나마 전용 84A84B2순위 청약접수까지 진행했지만, 끝내 38가구와 9가구를 채우지 못했다. 전용 98B 역시 82가구 모집에 26가구가 청약자를 찾지 못했다. S건설은 지난해 7월과 11월에 각각 자이더익스프레스 11849가구, 21459가구를 공급했다. 1차는 계약 사흘 만에 90%의 계약률을 넘어섰고, 2차는 평균 2.821의 청약경쟁률을 기록했지만, 3차는 앞서 공급된 두 단지와 비교해 저조한 성적을 거뒀다.

 

앞서 5월 청약자 발표가 난 평택 비전 지웰 푸르지오평택 효성해링턴 플레이스’ A1, A2블록도 모두 2순위에서 청약 접수가 마감됐다.

 

부동산 업계는 산업단지, 신도시 개발 등의 호재가 많은 평택 부동산 시장의 성장 가능성이 크다고 보고 있다. 하지만 호재에 비해 인구가 단기간에 많이 늘지 않는데다, 인프라 조성이 당장 이뤄지는 게 아닌 만큼 어느 정도 시간이 지나야 주택시장 가치도 덩달아 올라갈 수 있다고 지적한다.평택은 지난해 12137가구, 올해 21677가구 등 짧은 시간에 3만가구가 넘는 물량이 공급됐기 때문에 주택 소화불량에 대한 우려도 크다.

 

당장 이달 동문건설이 지제역 동문굿모닝힐 맘시티’ 2803가구를 공급할 예정이다. 회사 측은 평균 분양가를 3.3887만원선으로 인근 동삭, 세교지구보다 낮게 책정했지만, 올해 평택에서 분양한 단지가 모두 1순위 마감에 실패했다는 점에서 쉽게 판매가 되지만은 않을 것이란 분석도 나온다. 현대건설과 대우건설 등도 하반기에 대거 분양 물량을 쏟아낸다.

 

2-1. 요즘 동탄이나 용인 등은 어떻습니까?

미분양 물량이 좀 소진되고 있는지?

 

) 양의 무덤이라 불리는 용인도 미분양 주택 감소에 한몫했다. 지난달 말 용인시 미분양 주택은 5328가구로 지난해 말보다 26% 줄었는데, 이는 경기 미분양 물량의 31%에 해당하는 수치다. 용인시는 지난해 11월말 미분양이 8156가구로 2000년 이래 최다를 기록했다. 당시 대림산업이 처인구에 ‘e편한세상 용인한숲시티’ 6800가구를 분양하면서 미분양도 대폭 늘었다. 이후 지난해 12월말에는 7237가구, 올해 1월말에는 6870가구를 기록하며 미분양이 조금씩 줄어들었다.

 

경기도 미분양 물량은 동탄2 분양시장 호조 등에 힘입어 하반기에도 줄어들 것으로 보인다. 지난달 분양한 동탄2신도시 반도유보라 아이비파크 10.0 1단지와 힐스테이트 동탄은 각각 정당계약을 시작한지 7·5일 만에 모두 팔렸다.

 

3. 지방에서도 집값이 많이 오른 지역들을 중심으로

미분양이 많이 발생했다구요?

 

) 경기와 밀접한 창원에서도 미분양 증가

실제로는 조선·제조업 등 지방 미분양주택은 지난달 36674가구로 전월보다 6.1%(2105가구) 늘었다.

경북(5621가구)과 충북(4907가구), 전북(2745가구) 등에서 미분양주택이 전월보다 각각 20.7%(963가구)17.7%(736가구), 15.6%(371가구) 늘어 지방 미분양주택 증가세를 이끌었다.

 

4. 미분양이 증가하는 가장 큰 이유가 뭡니까?

- 공급과잉, 분양가 1천만 원 시대?

 

)그러나 공급과잉 만이 미분양 물량 증가의 원인이라고 단정 짓기는 무리다. 규모가 100가구를 넘는 대단지 분양 사업장이 몇 군데 있었고,

터무니없이 비싼 분양가격도 미분양을 늘게 하는 데 한몫했다. 분양시장에서 가격 경쟁력 상실 여파가 컸다는 것이다.

 

5. 그런데 악성 미분양으로 불리는

준공 후 미분양주택은 감소를 했다구요?

어떤 의미가 있을까요?

 

) '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양주택은 지난달 전국 1785가구로 전월보다 0.5%(52가구) 감소하는 데 그쳤다. 준공 후 미분양주택은 수도권(6496가구)에서는 2.3%(150가구) 감소했지만, 지방(4289가구)에서 2.3%(98가구) 늘었다.

 

 

 

6. 이런 와중에도 주택 공급은 계속 늘어날 계획이죠?

 

)미분양주택 이 늘어나는 추세를 보이는 중에도 주택공급량이라 할 수 있는 아파트 등 공동주택 분양(승인)물량은 지난달 47447가구로 분양시장이 호황이었던 작년 같은 달보다도 3.7% 늘어난 것으로 집계됐다.

 

다만 지난달 분양물량 증가는 재건축·재개발 활성화로 해당 정비사업조합 조합원들에게 공급되는 물량이 작년보다 173.5% 늘어난 4329가구를 기록했기 때문으로 보인다.지난달 주택인허가물량은 79912가구로 작년보다 9.3% 증가했다.

 

 

7. 지금 같은 추세로 본다면미분양이 계속 증가할 가능성이 있을까요?

 

)그럴 경우에 주택시장에 어떤 영향을 주게 될까요?

올해 1~6월 주택 인·허가는 지난해 같은 기간보다 18.4% 증가했다. ·허가 주택 수는 국토부가 1990년 관련 통계를 집계한 이후 1991361000가구를 기록한 뒤 25년 만에 가장 많았다.

상반기 주택 착공 실적은 299493가구로 통계를 작성한 2005년 이후 가장 많았다. 수도권에서는 0.8% 감소했지만 지방에서 8.3% 늘었다. 분양 실적은 5.3% 감소한 206338가구, 준공 실적은 28% 늘어난 242673가구로 집계됐다.

 

민간부동산정보업체에 따르면 7~9월 전국 입주 물량은 84416가구다. 1분기와 2분기보다 각각 25.1%, 12.4% 늘어난 수치다. 내년도 입주 예정 물량은 약 32만 가구로 2012년에 비해 2배 많다. 지역별로 보면 경기도가 10249가구로 가장 많다. 동탄2신도시, 위례신도시, 미사강변도시, 배곧지구 등 주요 택지개발지구에서 입주가 줄줄이 시작된다. 입주 물량 증가에 따른 전셋값 조정은 벌써 시작됐다는 분석이다. KB국민은행에 따르면 위례신도시 등과 인접한 서울 송파구의 지난 18일 기준 전셋값은 전주보다 0.03% 내렸다. 지난해 연말과 비교하면 0.22% 내렸다. 같은 기간 서초구(-0.06%)와 강남구(-0.03%)의 전셋값도 내렸다. 강남 3구 모두 하락세다.

 

8. 미분양 소진을 위해 어떤 대책이 필요할까요?

또 실수요자들의 주의점도 알려주시죠.

 

 

업계 자율적으로 공급줄여야 올 하반기 주택 공급량이 감소할 것이라는 전망이 나왔다. 지난해 50만가구 이상 분양돼 단기 물량 급증에 따른 숨 고르기 양상인 데다 브렉시트와 본격적으로 시행된 중도금 집단대출 규제 등 정책 변수까지 맞물리면서 사업 여건이 악화된 결과다.

 

더 악화된다면 미분양주택의 일시적 양도세 감면 조치가 따라야 한다.

 

 

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