광풍부는 점포 택지 투자법(방송원고)

2016-07-20 | 작성자 박상언 | 조회수 8,740 | 추천수 126

앵커)저금리 시대를 맞아알짜수익형 부동산 상품으로 떠오른 점포겸용 단독주택용지에 관심이 폭발적이다. 유엔알 컨설팅 박상언 대표와 알아보겟다.실제 점포겸용 단독주택에 대한 관심이 많은지요

 

)고객들과 상담을 하다 보면 이분들의 바람은 신도시 인근 택지지구에 1층에 상가를 짓고 2~3층은 세를 놓은 후 4층에 거주하고 싶어 한다. 과거 중산층의 로망이었던 솔로(solo)형 단독주택보다는 노후를 대비해 세를 충분히 받을 수 있는 점포 겸용 단독주택을 선호하고 있는 것이다 상가주택 용지는 상업시설(1)과 주택(2~4)을 동시에 지을 수 있는 땅이다. 토지를 분양 받아 4층에 실거주하면서 2~3층 주택은 전세로 돌려 건축비를 융통하고, 1층 상가를 통해 임대 수익을 얻는 구조다. 신청 예약금( 통상 1,000만원)만 있으면 누구나 신청할 수 있다. 특별한 청약 제한이 없으며, 청약 통장도 필요 없다. 당첨자는 추첨을 통해 결정된다.

 

앵커)경쟁율도 수천대 1에 이를정도로 대단하다고 하죠?

 

)이런 이유로 올해 LH가 공급한 상가주택 용지는 대부분 수백 대 1의 높게는 92001의 경쟁률로 마감됐다.

 실제 1층에 상가가 들어가 임대료가 일반 주택보다 2배 이상 높게 받을수 있기때문에 인기가 높은 편이다.위례 신도시는 프리미엄만 벌써4~ 8억원 이 형성되어 있다.

 

앵커) 공급이 하반기부터 다시 본격화된다고 하죠?

 

) 한국토지주택공사(LH)에 따르면 LH는 올해 하반기 전국 7개 지구에 상가주택용지 총 316필지(79,300)를 공급할 계획이다. 이달 김포한강 신도시(1필지)를 시작으로 8월 안성 아양지구 46개 필지, 9월 동탄2신도시 80개 필지, 10월 남양주 별내신도시 69개 필지 등이 연달아 나온다. 동탄2신도시와 남양주 별내신도시 내 상가주택용지를 확보하기 위한 투자자 경쟁이 치열할 것이다.최근 이들 지역에 아파트 분양이 활발한 데다 앞으로 추가로 나올 용지가 많지 않기 때문이다.

 

 

 

앵커) 상가주택용지가 항상 장밋빛 은 아닌것 같은데요

 

)네 연 4~5% 수익률은 최상의 조건을 가정한 결과일 뿐, 상가주택용지가 항상 장밋빛 결과를 보장하는 것은 아니다. 용지 청약에 앞서 주변 상권, 공급지역의 특성, 투자 비용 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

 

앵커)상가주택용지에 투자하기전 뭘 먼저 꼼꼼히 따져봐야 할까요?

 

)우선 입지 조건이 가장 중요하다. 용지 배후에 적어도 5,000가구 이상의 미니 신도시급 대규모 주거단지가 조성돼야 상권으로 성장할 수 있고, 안정적인 임대수익도 기대할 수 있다. 또 개별 필지가 대로변에 위치하는지 이면도로에 접해 있는 지도 따져봐야 한다. 메인 상권과 동 떨어진 이면도로에 자리를 잡으면 1층 상가에 우량 임차인을 유치하는 데 애를 먹을 수 있다. 공용 주차장 부지가 가까울수록 주차 문제 해결에 유리하다는 점도 기억해 두면 좋다.

 

예상 임대수익에 대한 시뮬레이션도 최대한 보수적으로 해야 한다. 신도시 상권이 성숙 단계에 진입하려면 최소 5년은 소요되기 때문에 막 상권이 형성되는 현 시기의 임대료 수준이 적정한 지도 점검해야 한다. 가령 경기 성남시 서판교 상가주택단지만 해도 5년 전 초기 단계에는 1층 상가 임대료가 월 500~600만원에 달했으나 현재는 월 300~400만원까지 하락했다.

 

 

앵커) 실제 건축했을 경우 주의점은 뭐가 있을까요?

 

) 기존 주택을 구입하는 게 아니기 때문에 용지 매입 시 건축비도 고려 대상이다. 자재, 인테리어 등에 따라 건축비가 천차만별이나 최근 수도권 지역은 3.3350~6000만원 수준이다. 주택의 중층부(2~3) 임대 보증금을 통해 건축비를 회수할 수 없다면 투자하지 않는 편이 낫다.용지 매입 후 건축 단계에서 시공사 선정도 쉽게 생각하면 안 된다. 상가주택 전문 시공사는 대부분 규모가 작고 영세해 계약서를 꼼꼼히 쓰지 않으 건물이 올라가다가 멈추는 경우가 허다하다.시공사들이 건축비를 싸게 해 줄 테니 총 공사비의 30~50%를 선급금으로 달라고 요구한 후, 해당 대금을 다른 사업장에 채무 변제용으로 쓰는 사례도 종종 있다.계약금 10%를 지불한 후 건축 공정률에 따라 대금을 지급하는 방식으로 계약을 맺어야 안전하다

 

)지자체별로 법규를 파악하는것도 중요하겠죠

 

)단독주택지를 매입하기 전에 일조권사선제한(건축하려는 건물의 북쪽에 다른 건물이 있다면, 그 건물의 일조권이 방해받지 않도록 일정한 거리 이상을 유지해서 건물을 지어야 하는 것) 등 건축법적인 사항을 먼저 검토해야 한다. 지구단위계획 등 사전에 법규 사항을 검토하는 것도 중요한데 층수, 가구 수, 주차장 완화 측면에서 지자체별로 법규를 달리하고 있기 때문이다.

택지 조성이 이미 끝난 지역은 블록형 단독택지의 세대 수 증가가 허용되기 힘든 경우도 있다. 도시개발계획 수립 당시 세대 수 등을 고려해 상하수도, 도로, 학교 등 기반시설 규모를 결정했기 때문에 무턱대고 세대 수를 늘리기는 어렵다는 것이 각 지자체의 입장이기 때문이다.

일부 현장에서는 업자들의 꼬드김 속에 지자체의 건축조례를 무시하고 완화된 건축법을 적용하여 단독주택을 건축하는 경우도 있지만 준공 이후 불법 건축물로 문제되어 재산상의 손실을 볼 수 있기 때문에 주의해야 한다.

앵커).점포겸용 주택 양도시 세금은 어떻게 되나요?

 

)하나의 건물에 주택과 상가가 함께 있는 점포겸용주택은 먼저 주택면적과 상가면적을 비교해 보아야 한다. 만약 주택면적이 상가면적보다 크다면 건물 전체를 주택으로 본다. 이렇게 건물 전체가 주택에 해당되면 겸용주택과 부수토지 모두 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2년 이상만 보유하고 9억 원이 넘지 않는다면 내야 할 양도소득세는 없다. 하지만 주택면적이 상가면적과 같거나 오히려 상가면적보다 작으면 주택면적만 주택으로 보기 때문에 주택면적과 이에 대한 부수토지만 주택으로 보아 비과세가 되고 나머지 상가면적과 부수토지에 대해서는 양도소득세를 내야 한다.

)점포겸용주택 투자전 체크할 사항으로 뭐가 또 있을까요?

 

 

) 택지지구내 단독 주택지(점포겸용포함)은 땅의 용도가 이미 정해져 있기 때문에 서울권역처럼 용도변경이 쉽지 않다는 점도 체크해야한다.. 상권이 외부로 확장되거나 자산가치가 큰폭으로 상승하지도 않는다. 즉 상권 형성여부와 가격거품 환금성등도 단점으로 꼽힌다, 특히 신규상권에는 카페거리 먹자골목등 특화골목을 염두해 두는 수가 많다. 하지만 대부분 택지개발지구는 소득수준이 받쳐주는 특별한 곳을 제외하고 특화 상권으로 성장하지 못하는 상권이 많고 보편업종으로 임대업종이 나가기 쉽다. 아파트에 비해 환금성이 떨어지는것도 물론이다.

 

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