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방송으로 쉽게 보는 부동산 버블 논란

2007-02-14 | 작성자 박상언 | 조회수 12,726 | 추천수 314

앵커)

주택담보 대출 11건 제한을 뼈대로 한 ‘1·11 부동산 대책이 나온 지 한 달째 접어들면서 서울과 수도권 아파트값 내림세가 점차 확산되고 있고  일각에서는 버블이 본격적으로 터지는 것이 아닌가 우려가 확산되고 있다.

현재 시장 동향은 어떻습니까?

박 대표)

     극심한 거래 부진이 이어지는 가운데 강남권과 신도시 등 고가 아파트 밀집 지역을 중심으로 값을 낮춘 급매물이 늘어나고 있다. 특히 최근 들어서는 강남 등 이른바버블 세븐지역에 이어 구리시와 성남, 고양시 등 수도권 지역으로 내림세가 확산되는 모습이다. 다만 아직까지는 지난해 집값이 급등했던 지역이 소폭 조정을 받는 수준으로, 집값 폭락 등 부동산시장의경착륙가능성은 크지 않다.

앵커) 방금 박대표님께서 경착륙을 말씀 하셨는데 일본처럼  버블이 붕괴되어 한국경제가 한차례 하강 할 가능성은 없나요  /

박대표)  

 얼마전 정부관계자가 모 라디오 프로그램에 나와최근 정부의 부동산 대책으로 값싼 주택이 많이 공급될 것이라는 기대가 형성돼 가격 급등세가 진정되고 있는 상황이라고 밝혔고  지난해부터 금융 관련 부처와 연계해서 각종 부동산 담보 대출 관련 규제를 해왔고, 시중 유동성의 쏠림 현상을 주시하면서 대책을 세우고 있기 때문에 경착륙 우려는 없다고 보면 된다고 말했다. 많은 부동산 전문가들도 집값이 좀더 떨어질 수는 있지만 경착륙을 걱정할 단계는 아니라는 데 동의

앵커) 정부가 대출 규제를 포함한 강도 높은 부동산 대책을 쏟아 내면서 일본식버블(거품) 붕괴를 우려하는 목소리가 높아지고 있는데 .. 과거 일본은 어떤식으로 버블이 꺼진 겁니까?

박 대표) 

지난 1991년 일본의 땅값 상승률과 경제성장률은 부동산 버블 붕괴 전 두 차례 크게 벌어졌다. 1987년 일본의 경제성장률은 4.4%였으나 공시지가 상승률은 21.7%로 그 격차가 17.3%포인트나 됐다. 일본 정부가엔고() 불황을 타개하기 위해 금리를 크게 낮추자 시중 자금이 풍부해졌고 그 돈이 부동산 시장으로 흘러들었기 때문이다.

이듬해 다소 좁혀졌던 격차는 1989년 경제성장률 6.6%, 공시지가 상승률 16.6%로 다시 벌어졌다. 1990년 일본의 부동산 가격 총액은 20조 달러로, 도쿄(東京)를 팔면 미국 전체를 산다는 말이 나올 정도였다.한국의 가계소득 증가율과 주택 가격 상승률 추이를 비교한 결과도 2002년과 지난해 두 차례에 걸쳐 큰 격차를 보이는 등 최근 일본과 유사한 패턴을 보이고 있다. 놀란 일본 정부는 1989년부터 동시 다발적인 규제책을 쏟아 냈다. 그해 5월부터 이듬해 8월까지 금리를 연 2.5%에서 6%까지 올렸고 1990 3월에는부동산 대출 총량 규제까지 꺼내 들었다. 과도한 규제책은 결국 부동산 시장을 급격히 얼어붙게 만들었고 일본은 이후잃어버린 10을 맞았다.

앵커) 중요한것 우리도 일본처럼 부동산 버블이 터질까여?

       한국 정부의 부동산 대책이 일본식 규제책과 흡사하다.

가계의 대출상환 능력이 취약한 상태에서 시장 상황을 반영하지 못한 무리한 가계부채 축소 정책은 내수 부진을 심화할 수 있다

일본의 1990년대 장기 불황은 현재 국내 상황과 유사하게 정부의 무리한 통화 긴축 정책, 부동산 대출 규제 강화로부터 시작됐다국내 가계부채가 줄어드는 과정에서 부동산 가격이 급락하면 일본식 장기 불황 가능성도 배제할 수 없다.

하지만 우리나라는 수년전부터  주택담보대출이 투기지역에서는 40% 까지 밖에

버블에대비, 금리도 안정적이고 환율도 900원대 초반으로 안정적,  때문에 버블에 대한 우려는 없을 전망이고 무엇보다고  일본은 도심지 상업지부터 발생,우리는 주택부분이기 때문에  지난 98년 을 보듯이 외부충격에도 금방 회복하는 특징

대부분 주택 소유자들은 주식소유자와 달리 떨어지더라로 팔지않고 눌러사는 경향           

 앵커)혹시라도 거품이 끼었다면,서서히 빼는게 정답 아닌가요?

 

박 대표)그렇다


부동산 가격은 오를 때보다 내릴  부작용이  크다가계 부실이 금융회사 부실로 이어져 금융 위기가 발생할  있다.금융 위기까지는 아니더라도 소비 부진이 장기화되면서 만성적인 경기 침체가 나타날 수도 있다

부동산 시장은 심리에 크게 좌우되는 만큼 정부가 분양값 인하 방안  종합적인 정책으로 부동산 가격이 장기적으로 안정된다는 신뢰를 심어주어 거품을 서서히 빼는게 중요하다.

 

앵커) 끝으로  거품도 개개인에 따라 다를텐테 박 대표님은 거품이   끼었는지 안 끼었는지 뭘보고 판단하나 ?

 

거품은 꺼져봐야   거품이 있었다는 것을  비로서 알  있다.

 거품은 값이 오를 것이라는 기대심리가 확산되면서 아파트의 내재가치 초과해서 형성된 가격으로 내재가치를 구하려면 소득학군교통이자율 등의 변수들이 아파트값에 미치는 영향을 측정해야 한다

 그런 만큼 거품의 정도를 정확히 계산하기는 어렵다.아파트값이 과거 추세에서 얼마나 벗어났는지소득이나 임대료에 견줘 얼마나 높은지를 보고 거품 여부를 판단한다개개인마다 주택 거품에 대한  접근도도 다를수 밖에 없다, 가령 본인 연봉에서 10을 곱해서 나온금액보다 본인이 소유하고 있는 주택보다 적으면 거품속에서 살고 있다고  말할 수 있다.  무엇보다도 실수요 위주로 구입해야~       

 

질문)
저는 1999 경기 용인 기흥구 상하동으로  수원동마을쌍용아파트(35)
1
3천에 분양(융자49)받아 현재까지 소유하고 있습니다.현재 제가 살고 있는곳은 인천 부평구 입니다..제집은 전세주 저도 전세 살고 있습니다. 직장이 인천이다 보니 인천에 눌러 살아야 같습니다. 용인의 집이 전세 만기가 다가오니 마음이 많이 움직이는군요..평수를 넓혀가고 싶고, 애들 교육환경도 생각하게 되고.. 재테크도 그렇고..

용인집을 2년가 전세를 한번 줘야 하는지... 아니면 이번에 정리를 해서
인천에 분양을 받아야 하는지 알고 싶습니다. 어디가 값어치가 나갈지 판단하기 힘들어서요
2
년후 2008,2009 용인의 제가 소유한 집값이 어떻게 변할지 계속 투자 가치가 있는건지 아니면 올해 인천에 분양을 받는것이 낳은것인지 알고 싶습니다.



대표)

2014년경 42번국도 기흥구 상하동에서 처인구 남동을 잇는 길이 7.7,왕복 4차선 우회도로를 건설될 예정으로 신설 도로는 현재 용인시청 건물 앞을 지나는 기존 국도 42호선과 용인대명지대 사이 녹지지역 등을 관통해 건설될 방침입니다
이런 분위기를 최근에 전체적인 시장 분위기와 함께 용인이 조정장세를 보이고 있지만 향후개발기대감에 완만한 상승세가 보입니다

 

용인에 있는 집은 3 보유하였고 1가구 1주택 요건을 맞추었으므로 비과세를 받을 있습니다.
인천지역에 거주하시면서 청약 통장을 가지고 있는 선생님이 가장 좋은 기회를 가지셨습니다.

올해 인천에서 송도 분양이 많이 이루어짐니다. 자금만 넉넉하다면 송도에 40평형 포스크 더샵(주상복합말고),GS 자이, 중에 한곳을 분양 받으시기 바랍니다.

결론적으로 전세를 한번 연장하시는게 좋아보이며 상하동 수원동마을 쌍용아파트는 급하게 매도하기보다 인천지역의 블루칩 분양단지에 당첨되신 전세끼고 매도를 하시는 나아 보입니다.

인천지역 블루칩지역에 당첨도 되지 않았는데 섣불리 매도한다고 가정해도 자금운용안이 마땅치 않고 기회비용이 커보입니다. 우선적으로 분양가를 따지지 말고 향후 발전성을 보시기 바랍니다.

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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